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Per anni è rimasto sullo sfondo. Un patrimonio spesso ingombrante, frammentato, difficile da gestire. Oggi, invece, l’immobiliare torna al centro delle strategie di wealth management, ma con una logica completamente diversa: non più solo bene rifugio, bensì asset da governare in modo attivo, con obiettivi di rendimento misurabile. È su questo cambio di paradigma che si innesta il modello di anagramma, boutique indipendente fondata nel 2024 da Valentina Zanatta (in foto dell’articolo), manager con oltre vent’anni di esperienza alla guida delle divisioni real estate di grandi gruppi industriali.
Con oltre 2,5 miliardi di euro di asset in gestione, la società punta ora a portare anche nel mondo delle private bank e dei multi-family office un approccio finora riservato agli investitori istituzionali.
“Affianchiamo banche private e multi-family office nella gestione strategica del patrimonio immobiliare dei loro clienti, anche oltre i confini nazionali, con un approccio indipendente e integrato”, spiega Zanatta.
Dalla gestione passiva alla gestione strategica dei patrimoni immobiliari
Il punto di partenza è chiaro: i grandi patrimoni immobiliari — soprattutto quelli legati a famiglie imprenditoriali e holding industriali — sono spesso eterogenei, stratificati nel tempo e poco efficienti.
Dentro questi portafogli convivono immobili a reddito, asset strumentali al business, residenze di pregio e proprietà ereditate, spesso senza una visione unitaria. Il risultato è, non di rado, una gestione inefficiente, con costi elevati e ritorni inferiori al potenziale.
anagramma interviene proprio qui, con un’attività che va dalla riorganizzazione del portafoglio alla strutturazione societaria, fino alla pianificazione successoria, integrando competenze finanziarie, fiscali e legali.
“Il vero tema non è tanto il ricavo — che sia l’affitto o la vendita — ma tutto quello che sta sotto la prima riga del conto economico – sottolinea Zanatta – Costi tecnici, tempi, struttura finanziaria, governance: è lì che si crea o si distrugge valore”.
Un modello indipendente: advisory senza conflitti di interesse
Uno degli elementi distintivi è l’assenza totale di conflitti di interesse. anagramma non svolge attività di intermediazione e non è legata a logiche commissionali: questo le consente di posizionarsi come advisor puro, focalizzato esclusivamente sugli obiettivi patrimoniali del cliente.
A questo si aggiunge un’esperienza maturata su patrimoni complessi, tipici di grandi gruppi industriali, dove l’immobiliare non è solo investimento ma anche leva strategica e reputazionale.
“Oggi lavoriamo principalmente con holding finanziarie che detengono partecipazioni industriali importanti, anche quotate – racconta Zanatta – In questi contesti l’immobile può avere funzioni molto diverse: dal supporto al core business alla valorizzazione di aree dismesse, fino alla tutela dell’immagine del gruppo”.
Valorizzazione immobiliare: dai palazzi pubblici agli hotel
Uno dei fronti più interessanti è quello della riqualificazione e riconversione degli asset.
“Sia immobili pubblici sia aree industriali private, dopo un processo di valorizzazione gestito da noi, sono stati ricollocati sul mercato – spiega Zanatta – Parliamo di operazioni di riqualificazione diffuse su tutto il territorio, da Venezia alla Calabria: ex palazzi delle Poste, immobili del demanio, aree industriali”.
In alcuni casi, questi asset hanno trovato una seconda vita nell’hospitality, in altri nella logistica o in nuove destinazioni legate ai grandi trend, come i data center o l’energia.
Ma non esiste una ricetta unica. “Ogni immobile è un caso a sé. La destinazione dipende da fattori urbanistici, normativi e di mercato. Seguire i trend in modo acritico può essere pericoloso: la vera differenza la fa la capacità di costruire un progetto su misura”.
Immobiliare in Italia: complessità normativa e approccio integrato
Uno degli elementi più critici — e al tempo stesso più distintivi — del mercato italiano è la complessità amministrativa.
“La materia urbanistica e autorizzativa è estremamente legata al contesto locale. A pochi chilometri di distanza possono cambiare le regole applicative – osserva Zanatta – Per questo serve una regia che sappia tenere insieme aspetti legali, tecnici e finanziari”.
È proprio su questa “granularità” che anagramma costruisce il proprio posizionamento, intervenendo anche in ambiti poco coperti dagli operatori tradizionali.
Tassi e fine della leva facile: come cambiano gli investimenti immobiliari
Il cambio di scenario macro ha fatto il resto. La fine del denaro a costo zero ha trasformato radicalmente il settore.
“Veniamo da vent’anni in cui la leva finanziaria era facilissima. Oggi non è più così: i tassi hanno cambiato completamente la prospettiva”, spiega Zanatta.
Il risultato è un mercato più selettivo, dove improvvisazione e operazioni “facili” — come le classiche ristrutturazioni residenziali speculative — mostrano sempre più criticità.
“Oggi servono competenze, controllo e tempi più lunghi. È diventato un lavoro per professionisti”.
anagramma si apre a family office e private bank
È proprio in questo contesto che si inserisce l’apertura verso private bank e multi-family office.
L’obiettivo è portare anche a questo mondo — tradizionalmente più focalizzato sugli asset finanziari — una gestione attiva e integrata dell’immobiliare, capace di dialogare con le strategie complessive di wealth management.
“Vorremmo trasferire questa esperienza, maturata con grandi gruppi industriali, anche ai clienti delle private bank e dei family office”, conclude Zanatta.
Perché, oggi più che mai, l’immobiliare non può più essere lasciato in secondo piano: è una componente centrale del patrimonio e come tale va gestita.
