“Se uno avesse investito 100mila euro nel 2012 comprando un immobile, adesso si ritroverebbe un bene del valore di 131mila a Milano, ma di 74 mila euro Roma, a fronte di una media di 84 mila euro nel restanti 18 capoluoghi italiani”. Lo ha detto Antonio Intini, chief business officer di Immobiliare.it, in occasione del CvRealEstate dal titolo “I crediti secured fra market price e judicial price” che si è tenuto 27 settembre 2023, a Milano presso Le Village by CA.
Come si sa, il mercato real estate presenta dinamiche diverse a seconda del settore e della location. Nel corso degli ultimi 10 anni, Milano non è stato l’unico capoluogo ad aver generato ritorni positivi. “Sono andati bene anche le piazze di Bologna e di Firenze, ma per motivi diversi – ha aggiunto Intini – Il mercato immobiliare di Bologna è salito grazie all’incremento della popolazione derivante dagli studenti, quello di Firenze, invece, è cresciuto – e continua a crescere – per il turismo e per la sua maggiore attrattività rispetto ad altre città d’Italia”.
LE OPPORTUNITÀ PER TE.
Con tassi previsti ancora al rialzo, conviene aspettare a investire ?
Il metaverso rappresenta un’opportunità di investimento: come fare?
Gli advisor selezionati da We Wealth possono aiutarti a trovare le risposte che cerchi.
RICHIEDI LA TUA CONSULENZA GRATUITA
Btp verso mattone
In un contesto particolarmente avverso come quello attuale, influenzato pesantemente da una serie di tematiche fra cui il protrarsi della crisi geopolitica, l’impennata dell’inflazione e dei tassi di interesse ha portato i rendimenti dei Btp oltre il 4,5%.
Su quali settori e città conviene investire?.
“Guardando il ciclo immobiliare in realtà siamo ritornati ai prezzi di 20 anni fa, quindi lasciando fuori Milano, Bologna e Firenze, siamo sui prezzi minimi del 2000. Le compravendite sono tornate a un valore più alto di quello che era il minimo di 10 anni fa e c’è ancora una gamba rialzista che può essere sfruttata. Certo, le politiche monetarie e gli altri fattori concettuali pongono un livello di incertezza che soppesa un po’ il momento del mercato in cui siamo, ma abbiamo ancora un margine di crescita. Quanto alle stime per l’anno in corso, le compravendite stanno diminuendo ma il 2023 sarà comunque un anno di crescita per i prezzi (noi prevediamo un più 2% nel 2023). La tendenza di fondo, infatti, è quella per cui i prezzi seguono sempre l’andamento delle compravendite con due o tre anni di ritardo quindi c’è ancora un po’ di onda lunga di crescita delle quotazioni, che però si sta un po’ esaurendo o comunque rallentando”, ha precisato Intini.
Milano vs le altre capitali europee
“A Milano, è vero, i prezzi sono cresciuti più del 40% rispetto a 20 anni fa, ma benché si dica che ci sia una bolla immobiliare e che i valori siano cresciuti troppo, la città ha aggiunto servizi, ospita eventi di rilievo internazionale e offre una qualità della vita decisamente più alta di soli pochi anni fa, quindi è normale che il mercato immobiliare gli sia andato dietro, tant’è che, nella ricerca di Ubs, Milano è ancora riportata tra le piazze a “fair value”, quindi assolutamente “non in bolla”, ma neanche in sovrapprezzo. Se infatti la si confronta con altre città europee e internazionali, Milano si trova al livello delle altre città, nonostante abbia un livello di prezzi ancora tutto sommato sostenibile”, spiega Intini.
Milano: città insostenibile per chi ci vive
C’è però un neo. “Se si confrontano i prezzi delle case con i redditi medi c’è una difficoltà di base nell’acquisto, perché i redditi medi non sono cresciuti di pari passo con i prezzi degli immobili, per cui molte zone di Milano (tutto il centro, per esempio) non sono sostenibili per molti. Da alcune nostre simulazioni, è emerso che il reddito minimo del nucleo familiare lordo per accendere un mutuo da 25 anni per acquistare un trilocale è di 80-85 mila euro lordi”, spiega Intini, che ricorda che ci sono due fattori che agiscono contemporaneamente: da una parte, i prezzi più alti, per cui si ha bisogno di un mutuo più elevato, e dall’altra parte i tassi più alti, che hanno fatto aumentare la rata dei mutui e quindi la quota capitale che si deve finanziare”.
Per chi vive a Milano, la città inizia quindi a diventare meno sostenibile rispetto a quattro cinque anni fa.
Altri settori immobiliari diversi dal residenziale
“C’è un grande punto di domanda sugli uffici che stanno attraversando un momento di forte riassetto, ma probabilmente anche di definizione di un nuovo paradigma nell’ambito immobiliare, mentre è cresciuta e continua a crescere molto bene la logistica soprattutto nelle grandi città”, ha risposto Intini.
