Immobiliare: cosa comprare a Milano, Roma, Torino e in altre 5 città

Se uno volesse investire nel settore immobiliare italiano, su cosa dovrebbe puntare nel 2024? A Milano, Roma e Firenze dovrà puntare su locazioni universitarie, housing sociale e compravendite a prezzi “sostenibili”, a Torino e Palermo, invece, su affitti brevi e locazione gestita, mentre a Bologna, Napoli e Genova su locazione sostenibile e social housing. 

Questa la risposta che arriva dalla ricerca “City to be”, realizzata da Scenari Immobiliari in collaborazione con Investire Sgr e presentata durante il 31°Forum Scenari, di Rapallo, in cui è stato analizzato il mercato immobiliare residenziale nazionale di 8 delle principali città italiane: Milano, Torino, Genova, Bologna, Firenze, Roma, Napoli e Palermo.

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“Queste città hanno, a scale diverse, una notevole capacità attrattiva nei confronti della domanda e presentano necessità di nuova offerta immobiliare, ognuna secondo proprie tipicità”, ha commentato Francesca Zirnstein, direttrice generale di Scenari Immobiliari, che poi ha aggiunto che “ il tema della ricerca della casa rimarrà fondamentale anche quando terminerà l’attuale momento di mercato, caratterizzato da immobilità e scarso dinamismo, che è congiunturale e non strutturale. Ecco perché gli operatori del real estate dovrebbero sfruttare questa fase per prepararsi adeguatamente e farsi trovare pronti ad affrontare un mercato in ripresa, per soddisfare al meglio le pressioni esercitate dalla domanda che ci saranno anche in futuro. Oltre a investire nella locazione, c’è comunque ancora molto spazio per gli operatori interessati a sviluppare un prodotto immobiliare destinato alla vendita a prezzi di mercato”. 

Dal canto suo, Dario Valentino, ad di Investire sgr, ha poi precisato che Il report ha confermat come il living sia un’asset class estremamente dinamica e con ampi margini di crescita di mercato per gli investitori istituzionali. “Lo si vede in particolare nel Prs e nello student housing, ma vale in generale per il settore residential come dimostrato, anche nelle piazze secondarie, dal diffuso interesse sul fronte delle locazioni, con periodi di saturazione molto brevi e una vacancy strutturale marginale”, ha spiegato.

I settori su cui investire: città a confronto 

Secondo lo studio, nei prossimi anni, a Milano gli investimenti nel mercato immobiliare residenziale dovranno prediligere la locazione per studenti universitari, l’housing sociale e la vendita a prezzi “sostenibili”. La città, che è caratterizzata da una forte pressione derivante dalla popolazione universitaria, potrebbe infatti investire in maniera privilegiata nello sviluppo di residenze apposite, coprendo una fetta del mercato a oggi carente. 

Gli stessi settori indicati per Milano dovrebbero sono visti anche come i cavalli vincenti per Roma e Firenze. Secondo le stime, Roma vanta percentuali di futura offerta abitativa piuttosto equilibrate, con una lieve preferenza verso la tipologia “sostenibile” delle abitazioni disponibili sul mercato delle compravendite, mentre i futuri investimenti nella città di Firenze dovrebbero puntare maggiormente sullo sviluppo di progetti di social housing per quanto riguarda la locazione, e su residenze affordable per quanto riguarda la compravendita, ossia su prodotti per una fascia di popolazione con un reddito medio-basso. 

A Torino saranno da prendere in considerazione gli affitti brevi e la vendita a prezzi di mercato, così come a Palermo dove ci si dovrà spostare sulla locazione gestita. 

A Bologna, Napoli e Genova gli investitori dovranno puntare sulla vendita a prezzi di mercato e su locazione sostenibile e social housing. E non è tutto: città come Bologna e Firenze hanno mostrato una contrazione di circa il 10% della locazione sul mercato della compravendita. I motivi? Per Bologna questa contrazione è legata alla pressione esercitata sulla città dalla componente studentesca universitaria fuori sede e da una crescente attrattività turistica, mentre per Firenze la stessa deriva da un’importante quota di stock abitativo “a disposizione” inserita sul mercato degli affitti brevi, entrando di fatto in competizione con le altre tipologie di domanda residenziale e alzando i canoni di locazione oltre la soglia di mercato. 

La quota di mercato di case realmente disponibili in Italia 

Analizzando gli immobili residenziali presenti in Italia, sorge spontanea una domanda: quanta parte dello stock abitativo risulta realmente a disposizione e libera sul mercato? Se al totale delle abitazioni si sottraggono quelle occupate in proprietà e in affitto e, successivamente, quelle date in affitto a lavoratori e studenti fuorisede (soprattutto nei capoluoghi) e, infine, si eliminano dal conteggio anche gli appartamenti presenti sul mercato degli affitti brevi, ne deriva che in Italia le case libere sono solo il 19,3% dello stock abitativo.

Percentuale che si abbassa di qualche punto a Palermo (15,6%) e Napoli (10,9%) mentre non arriva alla doppia cifra a Genova (6,8%) e Torino (6%), per crollare a Firenze (1%), Roma (0,7%), Milano e Bologna (0,5% ciascuna). 

Conclusioni 

Nei grossi centri manca quindi un’offerta di immobili in grado di soddisfare la domanda abitativa: lo sviluppo futuro dell’offerta dovrà allinearsi alla domanda per poter cogliere le opportunità che offre il mercato.