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Il “credito più caro” ha effetti pesanti sul mercato immobiliare italiano. Milano inclusa. Nel 2023, infatti, si prevede una contrazione dei volumi di mutui erogati in Italia del 29% rispetto allo scorso anno, con una conseguente diminuzione delle compravendite di case nell’ordine del 13%. A mettere in luce i numeri del settore real estate del nostro Paese è il 3° rapporto sul mercato immobiliare 2023 presentato da Nomisma, che ha fornito una fotografia aggiornata dello scenario macroeconomico e della congiuntura del settore.
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I trend del settore immobiliare
“Nelle valutazioni a medio termine ci sono degli elementi che non si possono non considerare: il primo è di carattere demografico e consiste nel crollo del tasso di crescita naturale. La popolazione di qui al 2031 calerà del 2,5% e al 2070 del 20%, con una contrazione più forte al sud – ha spiegato Luca Dondi, ad di Nomisma – A questo elemento se ne aggiunge poi un secondo legato alla composizione delle famiglie, perché se da una parte queste crescono di numero, dall’altro calano i componenti: così, per la prima volta, i single sono arrivati a superare le coppie con figli e oggi la famiglia tradizionale rappresenta circa un terzo dei nuclei complessivi. Una tendenza che andrà ad acuirsi nei prossimi anni, visto che si prevede che nel 2041 il 38,8% dei nuclei sarà composto da persone sole e che la parte di coppie con figli scenda al 24,1%”.
Il ruolo del credito per il mercato immobiliare
Tornando alla congiuntura, nell’ultimo anno è aumentata la difficoltà di accesso al credito. Una parte importante del mercato immobiliare passa infatti attraverso il credito, molto di più che nel passato, anche se la percentuale resta inferiore rispetto agli altri Paesi d’Europa. L’elemento finanziario è, infatti, fondamentale nell’orientare le dinamiche di settore. Nel corso dell’ultimo periodo, c’è stata una drastica riduzione delle intenzioni di acquisto. Inoltre, è in vigore una politica restrittiva che va oltre le condizioni di accesso al credito. In atto ci sono, infatti, poche campagne sui mutui, segno di un orientamento che è legato non solo all’onerosità dei tassi ma anche a un atteggiamento selettivo che riduce le possibilità di conversione.
La contrazione delle compravendite
“Questi elementi si riflettono inevitabilmente sul mercato immobiliare, in una riduzione delle compravendite, che va vista non solo sull’anno in corso, ma sul biennio 2023 e 2024”, ha aggiunto Dondi. Ci sarà infatti un impatto diluito che interesserà due anni perché immaginiamo che ci possa essere una prosecuzione di politiche restrittive e selettive da parte del settore bancario, anche nel corso almeno della prima parte del prossimo anno. “Recenti statistiche ci dicono che l’incidenza delle compravendite sostenute dal mutuo è scesa sotto il 40%, dal oltre il 50% precedente”, ha aggiunto l’ad di Nomisma, che ha indicato per il 2023 una contrazione delle compravendite a quota 684 mila, destinate a scendere ulteriormente, anche se in linea con i dati del 2019.
I prezzi degli immobili e i canoni degli affitti
La risposta dei valori immobiliari al contesto è stata, ancora una volta, improntata alla rigidità. Nel secondo semestre 2023 la variazione semestrale dei prezzi si è attestata tra l’estremo inferiore delle abitazioni in ottimo stato di Cagliari (-1,3%) e quello superiore rappresentato da Milano (+1,3%).
In generale, nella media dei principali mercati italiani analizzati da Nomisma, sono state le abitazioni in ottimo stato a far segnare una variazione negativa di modesta entità (-0,1% su base semestrale), mentre si è arrestata la crescita dei prezzi di abitazioni in buono stato (+0,5%).
In crescita i canoni degli affitti. Nel secondo semestre dell’anno il parziale spostamento di interesse verso il mercato degli affitti ha portato a una vera e propria ascesa dei canoni (+2,1%). Nel dettaglio, analizzando le singole città vanno segnalati gli incrementi compresi tra il 3-4% di Milano, Firenze e Torino, fino al +5% di Bologna.
Il mercato immobiliare di Milano
In linea con l’andamento del mercato immobiliare italiano, anche Milano ha accusato il colpo.
Nel primo semestre 2023, il mercato residenziale di Milano ha scontato una rilevante battuta d’arresto (-20%) con solo 12.490 compravendite rispetto alle 15.600 del primo semestre 2022.
La frenata delle compravendite si è in parte trasmessa sull’andamento delle quotazioni degli immobili nuovi e usati, che hanno mostrato una crescita ancora generalizzata, ma di intensità molto ridotta rispetto al semestre precedente.
“Nel secondo semestre 2023 i prezzi delle abitazioni nuove e ristrutturate scontano, infatti, una battuta d’arresto (-0,6% su base semestrale), a fronte di un incremento annuale del +1,7%” si legge nel report di Nomisma, mentre gli immobili usati registrano una performance positiva (rispettivamente +1,3% e +3,3% dei prezzi medi semestrale e annuale).
Sul versante della locazione, la domanda di affitto si conferma in crescita. Nel secondo semestre 2023 i canoni confermano la variazione positiva degli ultimi tre semestri (+2,9% semestrale), con un incremento annuale del 4,7%. Quanto al ritorno sull’investimento, il rendimento medio lordo da locazione è risultato stazionario su 4,8 punti percentuali.
