Il mercato immobiliare quotato potrebbe presto sperimentare un rinnovato interesse da parte degli investitori. Le ragioni? Un ruolo centrale lo ricoprono i tassi di interesse bassi, ma è soprattutto la riscoperta degli immobili in termini qualitativi a causa (o grazie) della pandemia a favorire le aspettative per il settore in futuro. “Nonostante il contesto recessivo del 2020 abbia portato a una valutazione degli uffici e degli asset commerciali, l’outlook per il 2021 rimane positivo”, spiega Laurent Denize, Global CIO di ODDO BHF AM. “Rimaniamo ragionevolmente ottimisti e costruttivi sulle prospettive una volta superato il periodo di normalizzazione dei tassi a lungo termine. Questa fase di ripresa si sta rivelando storicamente interessante per le società immobiliari”.
Ottimismo in vista per il mercato immobiliare quotato
“La ragione di base nel nostro ottimismo per il mercato immobiliare quotato è una: i tassi di interessi bassi, che risultano favorevoli al comparto e permettono alle società di real estate di prenderne vantaggio per effettuare rifinanziamenti a condizioni molto vantaggiose”, commenta Denize. Altre motivazioni, secondo l’esperto, sono da ritrovare “nei forti sconti sui patrimoni netti rivalutati su immobili ad uso uffici (circa il 17%), che hanno già tenuto conto del calo dei valori locativi. Anche la fase di ripresa, caratterizzata da un miglioramento della domanda, sarà poi supportata da costi di finanziamento ancora contenuti”, prosegue Denize. “Infine, le società immobiliari quotate sono ben posizionate nel lungo termine per beneficiare della trasformazione urbana e dello sviluppo delle città di domani”. Ma quali saranno le categorie favorite dalla ripresa e quali, invece, quelle che dovranno reinventarsi? Eccone sei.
6 categorie nel settore immobiliare quotato post-Covid 19
1. Trasformazione residenziale e urbana.
L’immobiliare residenziale “è uno dei settori più visibili e resistenti in termini di risultati operativi e capacità di generazione di cassa”, prosegue Denize. Il comparto vive inoltre una nuova stagione dal punto di vista progettuale: “sempre più spesso, infatti, la costruzione di nuovi beni residenziali parte da un approccio globale, con progetti di riqualificazione su larga scala di interi quartieri che vengono sviluppati in collaborazione con le autorità locali. Così aree a uso misto, capaci di combinare abitazioni, uffici, negozi e strutture per il tempo libero attraggono nuovi compratori e attirano l’attenzione di investitori istituzionali e sviluppatori immobiliari. In Francia, ad esempio, nel 2020 il volume di acquisizioni residenziali da parte di investitori istituzionali ha raggiunto i 3,3 miliardi di euro, una leggera flessione rispetto all’anno precedente (3,6 miliardi) nonostante l’incertezza generata dalla pandemia, riportano ricerche di Icade RCA.
2. Alternativi.
Sono diverse le industrie del futuro che registrano trend in rapida crescita nel mercato immobiliare. Tra queste vi è la silvicoltura, complici le “crescenti preoccupazioni per le questioni ecologiche e per l’impatto di carbonio degli immobili”, commenta ODDO BHF AM. “Negli ultimi anni si è infatti registrato un aumento della domanda di materiali in legno, con un conseguente aumento dei prezzi. Questa tendenza dovrebbe continuare nei prossimi anni, creando enormi opportunità per i proprietari di foreste e i produttori di legname”. Altre industrie in crescita che potrebbero favorire il mercato immobiliare sono quelle dei servizi e dei data center.
3. Logistica.
Sostenuta dall’incremento delle vendite online, che nel 2020 hanno battuto nuovi record grazie anche alla maggiore penetrazione dell’e-commerce (la media europea si attesta intorno al 13% al 2020, afferma uno studio di Euromonitor e MS Research dello scorso aprile), è la logistica uno dei settori immobiliari in maggiore fermento. “Secondo Prologis, gli e-merchant hanno bisogno di uno spazio di stoccaggio 3 volte superiore a quello di un negozio fisico”, commentano gli esperti. “E nella logistica urbana la carenza di terreni disponibili limita l’offerta. Questi fattori stanno dando ai proprietari degli immobili destinati al settore un potere senza precedente nel fissare gli affitti”.
4. Salute.
“In prima linea contro il Covid-19, il mercato immobiliare nell’industria della salute ma mostrato la propria resilienza e capacità di crescita strutturale”, continua Denize. “Data la relativa scarsità di immobili e lo squilibrio tra domanda e offerta, tali asset beneficiano di rendimenti elevati e mostrano potenziali di sviluppo attraenti”. Specie per quanto riguarda l’edilizia residenziale sanitaria, considerato l’invecchiamento della popolazione e la ricerca di soluzioni abitative di qualità adatte alle rinnovate esigenze.
5. Uffici.
“Il segmento degli uffici è uno dei settori più ciclici: le conseguenze economiche della crisi del coronavirus, come la mancanza di transizioni da marzo 2020, hanno provato il mercato”, aggiunge Denize. “Soluzioni di ufficio flessibili, telelavoro e tecnologie che facilitano l’accesso remoto potranno impattare in maniera significativa il mercato degli uffici nei prossimi 10 anni, secondo la nostra analisi. Una conseguenza cui stiamo già timidamente assistendo: nelle ultime transazioni, infatti, abbiamo registrato una stagnazione degli asset premium, nonostante la domanda di immobili di qualità e ben situati dovrebbe continuare. Al contrario, quelli locati nelle periferie e nei sobborghi saranno più colpiti in termini di domanda, con una conseguente svalutazione”.
6. Retail.
Già prima della pandemia, il mercato della vendita al dettaglio è stato messo a dura prova in seguito all’avvento dell’e-commerce. “Ora come ora, fallimenti, chiusure, affitti non pagati o differiti inducono a porci domande sulla prospettiva operativa nel breve termine. Buone prospettive, invece, per il segmento dei centri commerciali, che nei principali paesi europei hanno recuperato il 90% del proprio fatturato in seguito all’allentamento delle restrizioni: sono luoghi sociali e tali rimarranno”.
