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Nel novembre 2023 i fondi immobiliari quotati (Reit) si sono regalati un Natale anticipato, grazie al rally scatenatosi a metà anno sulla base delle prospettive di una politica monetaria più accomodante dopo le indicazioni della Federal Reserve. Questo cambiamento di rotta ha fatto registrare una performance da primato nel comparto azionario, favorendo in particolar modo i fondi immobiliari quotati e rilasciando un’onda di ottimismo tra gli investitori. Secondo gli esperti del Global Property Equities Team di Janus Henderson Investors, con i loro vantaggi in termini di costo del capitale, accesso al debito e leva finanziaria, i Reit quotati sono ben posizionati per beneficiare del cambiamento di rotta della Fed e della normalizzazione dei mercati. Vediamo perché.
Un asset class reattiva
I rendimenti dei titoli di stato statunitensi hanno registrato un incremento senza precedenti negli ultimi due anni, con il decennale USA passato da meno dell’1% al 5% in 36 mesi, per poi scendere al 4% a fine 2023. Tale volatilità ha avuto un impatto significativo sui prezzi di qualsiasi attività legata al tasso risk-free, come l’immobiliare. Per rispondere alle preoccupazioni degli investitori immobiliari occorre distinguere tra le valutazioni afferenti agli asset quotati e quelle relative a quelli non listati. Le prime, come quelle del Blackstone Real Estate Income Trust, non si sono ancora adeguate al nuovo regime di tassi di interesse. Al contrario, i prezzi delle azioni dei Reit quotati hanno reagito in tempo reale alle fluttuazioni dei tassi, dal momento che vengono valutati dal mercato ogni giorno
Il recente calo dei tassi alimenta la speranza che il ciclo di rialzi della Fed sia giunto al termine e i Reit quotati hanno storicamente performato bene dopo l’ultimo rialzo della Fed in un ciclo. L’immobiliare è stato il settore S&P 500 con le migliori performance da novembre a fine dicembre 2023, e i Reit quotati sono ben posizionati per beneficiare del calo dei tassi, dal momento che le valutazioni delle azioni sono intrinsecamente portate a guardare al futuro. “Anche se il percorso può essere accidentato – spiega Guy Barnard, Co-Head del Global Property Equities Team – c’è motivo di credere che il calo dei tassi sarà un vento in poppa per i prezzi delle azioni dei Reit analogamente a come l’aumento dei tassi è stato loro di ostacolo negli ultimi anni”.
Vantaggi dei Reit quotati
Un altro aspetto cruciale è l’accesso al debito, dove i Reit quotati (soprattutto quelli specializzati sugli immobili ad uso commerciale) si distinguono per la loro migliore capacità di attrarre capitali rispetto alle controparti non quotate. A differenza di queste ultime, che a causa dei tassi più alti hanno registrato una diminuzione delle emissioni di debito, i Reit quotati hanno continuato a beneficiare di un accesso stabile al capitale di debito a costi favorevoli. “Questi ultimi – osserva Tim Gibson, Co-Head del Global Property Equities Team – fanno inoltre a una leva finanziaria inferiore rispetto all’immobiliare non quotato, con livelli pari circa al 35% per i primi e al 65% per i secondi. Tale aspetto conferisce loro una maggiore solidità finanziaria e una posizione più stabile nel mercato, che si traduce in una maggiore operatività strategica dei Reit”.
Un vantaggio di non poco conto, soprattutto considerando che molti fondi immobiliari non quotati andranno incontro a condizioni di rifinanziamento più severe nel corso dell’anno, a causa del maggior costo del denaro e della diminuzione dei valori immobiliari. “Anche se non crediamo che ci sarà una diffusa sofferenza nell’immobiliare non quotato – spiega Greg Khul, Portfolio manager del Global Property Equities Team – ci aspettiamo che i finanziatori richiederanno iniezioni di capitale aggiuntive per rifinanziare il debito, che probabilmente verranno da vendite di attività. Per quanto riguarda i Reit quotati, invece, siamo convinti che i loro vantaggi di costo e accesso al capitale saranno utilizzati per acquisire nuovi asset immobiliari di valore con bilanci in sofferenza e appaiono ben posizionati per continuare ad ampliare la quota di mercato come hanno fatto negli ultimi tre decenni”.
