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Il divario di prezzo tra i Real Estate Investment Trust (REIT) quotati e le loro controparti private ha spesso carpito l’attenzione degli investitori immobiliari. Nonostante tale gap – che vede i primi essere scambiati a livelli inferiori rispetto a quelli dei fondi non listati – sia oggi sotto la lente di ingrandimento di molti operatori del real estate, esso potrebbe non essere il motivo più importante per il quale gli investitori dovrebbero guardare ai REIT quotati. Secondo il Global Property Equities Team di Janus Henderson Investors, infatti, vi sono due ulteriori fattori di maggior rilievo che potrebbero rivelarsi determinanti per il successo dei fondi immobiliari quotati rispetto alle loro controparti private nei prossimi anni. Vediamoli insieme.
Attenzione ai fondamentali e selezione attiva…
In un mondo in cui il costo del denaro non è più “gratis”, i fondamentali del settore immobiliare e la capacità di gestione operativa saranno i veri driver dei rendimenti futuri, ed è qui che entra in gioco il vantaggio dei REIT quotati rispetto ai loro omologhi privati. Nel decennio precedente la pandemia, infatti, il debito a basso costo ha giocato un ruolo fondamentale per la crescita dei fondi immobiliari non quotati, al punto che la performance di alcuni di essi appariva più legata all’ingegneria finanziaria che non ai fondamenti degli asset stessi.
“Al contrario – osservano gli esperti della casa di gestione angloamericana – i REIT quotati statunitensi hanno ridotto il proprio indebitamento e nonostante questo sono stati comunque capaci di sovraperformare le loro controparti non quotate. Ciò è stato possibile perché i REIT pubblici si sono focalizzati su fondamentali immobiliari solidi e sulla selezione di immobili appartenenti a categorie non tradizionali come torri cellulari, centri dati, self storage, residenze per anziani, immobili con contratti di net lease o con affitti unifamiliari”.
… e un canale di accesso privilegiato al capitale
Ma la riduzione della leva finanziaria e la predilezione di categorie immobiliari atipiche non è l’unica ragione per cui i rendimenti REIT quotati potranno sorpassare quelli delle loro controparti non quotate. Gli asset immobiliari di qualità migliore, infatti, tendono a convergere nei portafogli di quegli operatori che possono accedere al capitale in maniera più agevole e a costi inferiori, e in questo momento, sono i REIT quotati che si trovano in una posizione privilegiata.
“Nel decennio passato – spiegano gli esperti di Janus Henderson Investors – il debito a basso costo ha dato un potere d’acquisto significativo a quegli investitori che erano disposti a pagare prezzi elevati per gli immobili. Ora che l’immobiliare deve affrontare costi di indebitamento più elevati, gli immobili che sono stati finanziati a loan-to-value (LTV) elevati nella seconda metà degli anni 2010, con cedole medie del 3,8%, probabilmente vedranno un drastico calo del ritorno sul capitale, quando bisognerà rifinanziare il debito a tassi superiori all’attuale 6,5%”.
Le sofferenze dei bilanci, unita alle code dei rimborsi, potrebbe portare i proprietari immobiliari privati a vendere i propri asset per onorare le proprie scadenze. Un’opportunità notevole che i REIT pubblici, forti di un’esposizione al debito generalmente più bassa e di un accesso continuo al credito non garantito e ai mercati azionari, non esiteranno a cogliere non appena si presenterà l’occasione. Questo significa che il valore degli immobili continuerà ad accumularsi nel tempo, alimentando la crescita dei REIT quotati per molti anni a venire.
In Conclusione
La leva finanziaria, che un tempo era il principale motore dei rendimenti immobiliari, è stata sostituita da un approccio più equilibrato, basata sulla solidità dei fondamentali e sulla capacità di accesso al capitale dei REIT quotati. “Per gli investitori che condividono la nostra tesi, secondo cui nel prossimo decennio i rendimenti immobiliari non saranno trainati dal debito a basso costo, ma piuttosto dalla crescita dei cash flow derivanti dagli immobili sottostanti, i REIT pubblici possono rappresentare una scelta ottimale”, concludono gli esperti.
