Utilizzare il bonus prima casa due volte: ecco quando è possibile

Come noto, il legislatore è intervenuto più volte negli ultimi anni per incentivare il mercato immobiliare e favorire l’acquisto di abitazioni da parte di una platea sempre più allargata di soggetti.

A tal riguardo, un regime che è risultato particolarmente efficace è quello che concerne il bonus prima casa. Si tratta di un’agevolazione che consente, in forza dell’acquisto di un immobile che risulti prima abitazione (abitazione principale), di fruire di vantaggi fiscali.

Tra i vantaggi, ad esempio, vi è la possibilità di beneficiare dell’esenzione Iva o dell’Iva ridotta al 4% (in base alla categoria cui appartiene l’acquirente) e di un’imposta di registro pari al 2%, dunque al di sotto di 7 punti percentuale dall’ordinaria aliquota, come pure di un’imposta ipotecaria e catastale in misura fissa.

In particolare, ai fini dell’applicazione dell’aliquota al 2% è necessario, non solo che la casa non rientri nelle categorie A/1, A/8 e A/9, quindi anche tra le categorie di lusso, ma anche che l’acquirente dimostri di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare e che nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni relative al bonus prima casa.

Ebbene, ciò considerato, come messo in evidenza dall’Agenzia delle entrate, nel documento recante il principio di diritto n. 1/2022, benché sia condizione ostativa alla fruizione del beneficio bonus prima casa risultare titolare di altra abitazione acquistata con la medesima agevolazione (l’intento del legislatore è evitare il duplice godimento dell’agevolazione “prima casa” che si realizzerebbe – all’atto del secondo acquisto laddove l’agevolazione sia stata già goduta in precedenza dal medesimo contribuente per un immobile di cui risulti ancora titolare), esistono delle eccezioni.

Infatti, se il titolare di un’abitazione acquistata con il bonus prima casa dimostri che l’immobile in oggetto è divenuto – a causa di eventi esterni, ad esempio sismici – inagibile, dunque ove si dimostri la verificazione di un impedimento oggettivo, non prevedibile e tale da non poter essere evitato che ha comportato l’impossibilità per il contribuente di continuare ad utilizzare l’immobile acquistato per finalità abitative, sarà possibile fruire del bonus su un nuovo immobile.

L’oggettiva ed assoluta inidoneità dell’immobile “pre posseduto” deve risultare da idonea documentazione e non deve dipendere dalla responsabilità del contribuente.

A queste condizioni, spiega l’Agenzia, fino a quando permanga la dichiarazione di inagibilità dell’immobile “pre posseduto”, si potrà beneficiare dell’agevolazione “prima casa” per l’acquisto del nuovo immobile, nel rispetto di tutti gli altri requisiti previsti.