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Senior housing, un mercato giovane con fondamentali demografici solidi
Il senior housing sta emergendo come uno dei comparti più promettenti del real estate italiano, in un momento in cui il mercato residenziale tradizionale rallenta e gli investitori istituzionali riorientano i capitali verso asset class capaci di generare flussi di cassa stabili e prevedibili — data center, student housing, healthcare, appunto senior living.
Il comparto “living” nel suo complesso (senior housing e studentati) ha raccolto in Italia circa 1,2 miliardi di euro di investimenti nel 2025, in crescita del 40% sull’anno precedente (dati Jll/Nomisma), mentre nel solo primo trimestre 2026 il segmento healthcare/ Rsa ha attratto oltre 200 milioni di euro in due sole operazioni — cifra modesta in assoluto ma letta dagli operatori come segnale di una crescente istituzionalizzazione di un comparto ancora agli esordi.
I fondamentali demografici spiegano l’attrattività strutturale del settore. L’Italia è tra i Paesi più anziani al mondo, con gli over 65 ormai vicini a un quarto della popolazione; l’indice di dipendenza anziani è atteso salire dal 39,8% del 2026 al 66,8% nel 2080.
Al tempo stesso l’offerta resta drammaticamente sottodimensionata: 512 posti letto in Rsa ogni 100.000 abitanti, contro una media Ue di 699 e oltre 1.100 in Germania, Svezia e Finlandia. I posti letto in residenze sociosanitarie sono comunque cresciuti del 36,5% dal 2017, con una concentrazione nel Nord-est e Nord-ovest e un Mezzogiorno quasi del tutto scoperto.
Il rendimento atteso dagli operatori si colloca su livelli competitivi rispetto all’ufficio tradizionale (indicativamente 5,3%-5,5% annuo secondo alcune stime di mercato), con tassi di occupazione che nelle grandi città — Milano in testa — sfiorano il 95%.
Dal senior housing in acquisto alla crescita dell’affitto
L’elemento di maggior interesse per un pubblico di investitori e family office è la trasformazione del modello di fruizione: il senior housing italiano nasce storicamente come mercato dell’acquisto — l’appartamento protetto comprato in piena proprietà all’interno di un complesso con servizi — e si sta spostando con decisione verso la locazione.
La generazione dei baby boomer, a differenza di quella precedente, mostra una propensione molto più marcata a liquidare la casa di proprietà (spesso un’abitazione ampia, di famiglia, sovradimensionata rispetto alle esigenze della terza età) per trasferirsi in affitto in strutture che offrano qualità della vita, servizi e sicurezza senza gli oneri di gestione e manutenzione di un immobile di grandi dimensioni.
Nuda proprietà e senior housing: il legame tra due mercati
Questo passaggio va letto in stretta connessione con un fenomeno che sta interessando in parallelo il mercato residenziale ordinario: la crescita delle cessioni di nuda proprietà da parte degli over 65.
L’aumento dei costi sanitari e l’incertezza sull’adeguatezza delle pensioni future stanno spingendo un numero crescente di anziani proprietari — spesso di abitazioni di metratura elevata, ereditate o acquistate decenni fa e oggi difficili da gestire — a monetizzare l’immobile mantenendo il diritto di abitarlo (usufrutto) o, in una logica ancora più radicale, a liberarsene del tutto per finanziare il trasferimento verso soluzioni abitative più adeguate.
Sul fronte della domanda, cresce peraltro anche l’interesse di acquirenti più giovani (45-54 anni) per la nuda proprietà come forma di investimento a lungo termine, spesso più accessibile di un acquisto in piena proprietà.
Perché l’affitto può attirare nuovi capitali nel senior housing
Il punto di saldatura tra i due fenomeni è economico prima ancora che demografico: la vendita della nuda proprietà (o della piena proprietà) di un’abitazione di grande superficie libera capitale immediato che può essere impiegato per sostenere il canone — tipicamente pluriennale e comprensivo di servizi — di una unità in senior housing, senza il vincolo di un nuovo investimento immobiliare in piena proprietà.
