Residenziale 2021, le transazioni torneranno sui livelli pre-covid

“Sul settore immobiliare c’è un netto miglioramento della propensione all’investimento, con una impennata delle intenzioni di acquisto. Si è passati, infatti, da 2,4 milioni di nuclei familiari interessati all’acquisto a oltre 3,3 milioni. Ma attenzione, perché se andiamo a pesare queste intenzioni alla luce della concretezza (cioè andiamo a vedere se sono state fatte o meno iniziative per arrivare alla conclusione di un acquisto, piuttosto che alla sostenibilità in termini di capacità reddituale e patrimoniale, ndr) ci rendiamo conto che sono 800mila i nuclei che effettivamente potranno effettuare delle transazioni immobiliari. Un numero molto rilevante se paragonato alle 558mila compravendite dello scorso anno, ma decisamente più piccolo rispetto al potenziale”. Lo ha detto Luca Dondi, ad di Nomisma, presentando il secondo Osservatorio sul mercato immobiliare realizzato dalla società.

Nel real estate italiano sta soffiando, infatti, “un vento di sorprendente ottimismo”. Il contesto resta però fragile per gli effetti profondi che la recessione dello scorso anno ha prodotto sui bilanci delle famiglie e si manifesta in una dipendenza molto consistente dal credito (mutuo), che rimane fondamentale per circa l’80% delle famiglie intenzionate a realizzare un acquisto immobiliare.

Le banche hanno, infatti, un ruolo fondamentale nell’alimentazione di questa dinamica espansiva, che ha caratterizzato la seconda parte dello scorso anno e la prima parte di questo. Ci sono tassi straordinariamente bassi, con livelli di spread rispetto all’Europa molto contenuti, se non addirittura nulli; anzi abbiamo avuto per due volte nell’ultimo anno tassi migliori rispetto alla media dei tassi europei,  e abbiamo un livello di rischiosità del credito, rappresentato dai tassi di ingresso in sofferenza, tra i livelli più bassi degli ultimi 30 anni. Tutti questi sono fattori che, in qualche modo, inducono le banche di avere un atteggiamento espansivo.

Ma, pur a fronte di indicatori di rischiosità del credito che presentano un quadro ampiamente rassicurante, Nomisma invita alla prudenza e si attende uno scenario di progressivo deterioramento, con le implicazioni sistemiche che ciò comporta, analogamente a quanto accaduto in un passato troppo recente per essere dimenticato. L’istituto bolognese parla di un mercato immobiliare che “continua a restituire un’insospettabile immagine di esuberanza”.

Le stime però sono positive. Per il 2021 Nomisma prevede, infatti, che il numero di transazioni torni ad allinearsi alle previsioni formulate prima che insorgesse la pandemia, con una flessione cumulata nel biennio 2020-2021, rispetto allo scenario pre-covid, che non eccederà il 4%.
Passando ai prezzi, la risalita prevista consentirà di contenere le perdite totali, rispetto all’evoluzione attesa, nell’ordine di 1 punto percentuale. “Le dinamiche creditizie  hanno avuto un riflesso sulle compravendite immobiliari che quest’anno torneranno al di sopra di quella che era la previsione pre-covid del 2019 – ha infatti spiegato Dondi, che poi ha precisato: “A fine del 2019, infatti, il numero di compravendite che vedevamo per quest’anno era inferiore rispetto alle 650mila compravendite che prevediamo oggi. Questo significa che le difficoltà sono state prontamente riassorbite e che il settore sta beneficiando di quell’ondata di ottimismo e di quella propensione a scommettere che le banche stanno manifestando per alimentare la corsa all’investimento immobiliare.  Investimento che è rappresentato prevalentemente da una ricerca di prima casa e di sostituzione (quindi da una domanda primaria, ndr) e da una spinta verso i comuni minori, verso l’hinterland e la periferia dei comuni capoluogo”.