Real estate, il mattone è già pronto a ripartire

“Investire negli uffici, centri commerciali e alberghi? Si può fare. Non condivido il pessimismo indifferenziato nei confronti di alcune asset class di investimento alla luce delle nuove dinamiche negli stili di vita e di lavoro indotte dalla pandemia. Il modello di ufficio, ad esempio, è cambiato negli ultimi 50 anni ed è destinato a continuare ad evolversi per adattarsi alle esigenze dei tempi. È vero che questa crisi ha dato un’impennata allo smart working destinata a durare, ma è difficile pensare che la gente lavorerà per sempre da casa. Le società avranno sempre bisogno della rappresentanza fisica offerta dagli uffici, magari con una nuova e più flessibile distribuzione degli spazi” spiega a We Wealth Salvatore Ciccarello, direttore generale di Cattolica Immobiliare, il braccio immobiliare del gruppo assicurativo italiano fondato nel 1896.

“L’importante è inquadrare ogni operazione nella giusta prospettiva temporale. Oggi tutti gli operatori privilegiano i criteri prudenziali, ma nel lungo termine le cose cambiano. Ad esempio, ci sono fondi che dagli Usa stanno sondando il nostro mercato per comprare centri commerciali, i cui prezzi sono ai minimi nell’attuale situazione di crisi, in modo da rilanciarli negli scenari di ripresa post covid. Ma investire in un centro commerciale con la giusta combinazione di elementi (location, composizione merceologica, capacità del gestore, buoni collegamenti…) ha senso già oggi a livello economico”, afferma Ciccarello.

Quali sono le logiche del portafoglio immobiliare di Cattolica Assicurazioni?

Comprare ai minimi per rivendere ai massimi è la semplice regola che è alla base del settore immobiliare (e non solo) e con questa logica Cattolica Immobiliare ha nel tempo razionalizzato il suo patrimonio immobiliare. Nel 2006, ad esempio, ha tratto profitto dalle alte valutazioni di mercato per liquidarlo quasi interamente (per un ammontare pari a circa 650 milioni di euro) e poi ricostituirlo gradualmente e con prudenza già dal 2007. La maggior parte di tali investimenti sono stati realizzati in modo crescente negli ultimi 5/6 anni fino a toccare l’attuale ammontare totale di circa 1,5 miliardi rappresentato per circa l’80% da fondi immobiliari chiusi e per la parte restante da immobili di proprietà diretta della Compagnia o di veicoli di capitale.

 

Quali possono essere i punti di forza del settore immobiliare?

Nessun altro settore finanziario al momento può offrire rendimenti netti anche fino al 5% a fronte di un profilo di rischio contenuto. Il real estate non può che avvantaggiarsi dello scenario di tassi bassi che è già consolidato e che si prospetta confermato anche per i prossimi anni: l’interesse degli investitori istituzionali in questo ambito, oltre che per lo scenario di bassi tassi, è incrementato dalla volatilità dei mercati causata dall’incertezza economica e politica.

 

Qual è il ruolo delle compagnie assicurative nel mercato immobiliare?

Le compagnie assicurative continueranno a realizzare investimenti immobiliari perché hanno da sempre un ruolo strutturale nei propri portafogli e perché continueranno a garantire rendimenti a lungo termine, a fronte di un basso livello di rischio. Anche per questa ragione le assicurazioni insieme ad altri investitori di lungo termine, hanno una grande funzione stabilizzatrice del mercato immobiliare fornendo exit strategy agli operatori del real estate (sviluppatori immobiliari, costruttori…), cioè a coloro che si assumono la parte di rischio industriale del settore. L’attività di investimento immobiliare delle assicurazioni, insomma, garantisce la liquidità del settore.

 

A quali asset class di investimento state guardando in questo momento?

Oltre agli asset tradizionali come gli uffici, Cattolica sta investendo in immobili più specializzati. Le residenze per gli studenti, gli immobili del settore sanitario (cliniche, centri di riabilitazione, residenze sanitarie assistite) e il residenziale destinato alle locazioni sono i primi ambiti a cui pensare, anche per il loro intrinseco valore sociale, a cui Cattolica è storicamente attenta. Un altro settore a cui guardiamo con interesse è quello delle energie rinnovabili, per il quale abbiamo costituito un fondo immobiliare esclusivo il cui valore sottostante ha già superato la soglia di 120 milioni di euro. Una categoria poco considerata, nonostante la sua importante ricaduta sociale, è poi quella dell’educational, cioè degli immobili destinati al settore scolastico in cui sembrano necessari ulteriori capitali per migliorare l’offerta esistente, la salubrità delle strutture, l’aumento degli spazi aperti e l’adeguamento alle nuove normative post covid. Discorso diverso per quanto riguarda il residenziale privato: la recente analisi di Nomisma ha messo in luce la difficoltà di accesso ai mutui per i privati, così come la riduzione dei prezzi e del numero delle transazioni che fanno prevedere un aumento delle locazioni e una riduzione delle compravendite.

Crede che questa situazione di crisi possa aiutare a orientare di più gli investimenti nella direzione della sostenibilità e di un maggior rispetto dei criteri ESG (Environmental, Social, Governance)?

In realtà il percorso nella direzione di una crescente sostenibilità degli investimenti, anche immobiliari, è iniziato da tempo da Cattolica, anche se credo che siano già molti gli operatori orientati in questa direzione. L’attuale congiuntura può forse causare una accelerazione per alcuni soggetti ma, come le dicevo, questo è un percorso che noi abbiamo intrapreso da tempo.

 

Gli investimenti immobiliari a cui guarda Cattolica sono esclusivamente in Italia?

Finora la crescita degli investimenti immobiliari è stata concentrata sull’Italia. Adesso però guardiamo anche oltre confine per migliorare la diversificazione dei nostri portafogli, in particolare nei Paesi di area euro.