Nella 15° edizione del CvDay ci si è interrogati sullo stato di salute e sul futuro del settore immobiliare, europeo e italiano
Germania, Uk e Francia sono i primi 3 Paesi per volumi, mentre l’Italia si guadagna il 7° posto con un flusso di investimenti comunque in aumento rispetto all’anno prima
“Le tematiche collegate all’Esg, l’innovazione, con la digitalizzazione e la tecnologia, e fondamentalmente i bisogni delle persone che stanno cambiando e sono in continua evoluzione. Sono questi i trend principali da tenere in considerazione nel prossimo futuro nel mondo real estate”. Lo ha detto Lia Turri, partner Pwc Italia, real estate leader, in apertura della 15° edizione del CvDay che si è tenuta il 1° dicembre 2022 a Milano al Centro Congressi Allianz MiCo, in cui ci si è interrogati sullo stato di salute e sulle dinamiche dell’immobiliare a oltre due anni dallo scoppio della pandemia e dopo il recente aumento dei tassi di interesse e dell’inflazione, il rincaro dei costi dei materiali e delle forniture energetiche.
Ma sono proprio i momenti, come questi, di complessità che portano a ragionare fuori dagli schemi, per cercare soluzioni innovative.
Investimenti in Europa e in Italia
Stando ai dati annuali di fine settembre 2022, gli investimenti in Europa sono stati abbastanza dinamici. “Germania, Uk e Francia sono i primi 3 Paesi per volumi, mentre l’Italia si guadagna comunque il 7° posto con un flusso di investimenti comunque in aumento rispetto all’anno prima”, ha dichiarato Turri, che si è detta sempre colpita dal volume degli investimenti sull’Italia comparato con quelli della Norvegia, Paesi Bassi e Danimarca, “anche perché – ha spiegato – se dobbiamo fare riferimento alla popolazione dei diversi Paesi è chiaro che potremmo fare molto di più”.
Focus sull’Italia
Per quanto riguarda il numero delle compravendite residenziali, sulla base dei dati elaborati da Nomisma, c’è stata una crescita tra il 2020 e il 2021, post pandemia, però le previsioni per i prossimi anni non sono così positive come quelle di quest’anno ed è probabile che si assista a una certa riduzione, collegata ai temi recessivi che si stanno intensificando, alla riduzione nell’erogazione del debito e a un maggior costo del finanziamento.
Asset class di interesse per il futuro nel mondo real estate
In Italia, “il direzionale continua a essere una delle asset preferite, molto probabilmente perché viene considerata abbastanza sicura: su quest’area si è concentrato infatti il 43% degli investimenti, quindi anche ai tempi di incertezza si è alla ricerca di un porto sicuro”, ha commentato Turri, che poi ha proseguito dicendo che un altro segmento interessante è la logistica (27%). “Qui l’Italia è più indietro rispetto agli altri Paesi europei per quanto riguarda la penetrazione dell’e-commerce, quindi è un settore che è entrato di prepotenza nelle preferenze degli investitori”, ha spiegato.
Nel residenziale si è focalizzato, invece, solo l’8% degli investimenti, seguito dal commerciale con il 6%, ma il settore residenziale si pone interessante, per le sue varie sfaccettature. La conferma arriva dal Vecchio continente. In Europa, infatti, dei 10 principali temi da considerare per il futuro, “5 si riferiscono comunque al residenziale”, ha dichiarato Turri, precisando che si tratta di social housing, retirement/assisted leaving, affortable housing, co living e private rented residential.
“C’è poi una nuova asset class che è entrata di prepotenza a livello europeo: la “new energy infrastructure”, ossia quell’area che vanta tutte le nuove strutture collegate alla produzione di energie rinnovabili o alla rete infrastrutturale per la mobilità elettrica.
“Per quanto riguarda la logistica, mentre fino allo scorso anno, a livello europeo, era a livello top nelle preferenze degli investitori, oggi si percepisce un po’ una riduzione (8° posto), ma a livello italiano invece ci sono ancora delle opportunità”, ha puntualizzato la partner Pwc Italia, che poi si è soffermata sull’ampliamento delle classi di investimento del settore immobiliare nel corso degli ultimi anni. Basti pensare che l numero delle asset class dal 2004 ad oggi è salito, infatti, da 8 a 27: da un lato, per una maggiore puntualizzazione e definizione delle stesse classi, dall’altro per un ampliamento dei confini degli investimenti nel real estate.
Quali sono le città di maggior interesse per gli investitori, sul mercato europeo?
“Negli ultimi 3 anni, i primi tre posti sono contesi tra Londra, Berlino e Parigi con una particolarità di quest’anno: se in passato nelle prime 10 posizioni si vedevano spesso altre città tedesche, come Francoforte, Amburgo, Monaco, quest’anno queste città non saranno tanto nel radar degli investitori a causa delle aspettative sull’inflazione e della forte dipendenza della Germania dal gas russo. Così mentre prima la Germania veniva vista come un porto sicuro e sul quale investire oggi questa sua connotazione è messa un po’ in discussione”, ha spiegato Turri.
E l’Italia dove si colloca tra le città più interessanti per investire?
Milano è passata dall’11° al 10° posto, mentre Roma è stabile in 21eima posizione. Per quanto riguarda l’Italia, Milano ha un trend fondamentalmente crescente da un punto di vista dell’interesse degli investitori, con un picco nel 2015-16 collegato all’effetto Expo. Tutte le volte che ci sono dei grandi eventi, dei nuovi sviluppi o degli interventi sulle infrastrutture, come la M4 o le Olimpiadi, la città della Madonnina entra nel mirino delle preferenze degli investitori, così com’è avvenuto dal 2020 in poi”, ha illustrato Turri, che poi ha analizzato Roma dicendo che purtroppo la capitale d’Italia resta molto fissa sulle posizioni numero 22-23-21 della classifica, con un mercato totalmente diverso da Milano. Per esempio, se a Milano gli uffici rappresentano un investimento fondamentalmente core, il mercato di Roma è quasi percepito come opportunistico, anche perché il mercato per larga parte è legato al settore pubblico.
Il settore immobiliare italiano: mercato solido
“Tra i fattori che stanno impattando sul mercato delle compravendite immobiliari si evidenziano principalmente l’incremento dei tassi di interesse da parte della Bce e la riduzione del potere di acquisto delle famiglie causata dall’elevata inflazione. Dal nostro osservatorio sul mercato residenziale italiano, però – ha dichiarato Daniele Pastore, direttore generale Intesa Sanpaolo Casa – rileviamo come questo, nei volumi e nei prezzi e forte della performance positiva degli ultimi 12 mesi, non appaia al momento condizionato dal contesto macroeconomico. Gli sviluppi del mercato infatti sono influenzati anche da altri elementi come, ad esempio, l‘accresciuta propensione alla diversificazione degli investitori corporate e il rinnovato interesse delle famiglie per la casa, spinto anche dalle esigenze abitative indotte dalla pandemia. Ed è per questo che tra le nostre priorità come qualificato operatore del mercato immobiliare italiano continueremo anche nel 2023 a porre attenzione al cliente in tutte le fasi della compravendita per contribuire a uno sviluppo urbano sostenibile e a implementare le soluzioni più innovative di rilancio per il settore”.
