Quanto rendono gli immobili a Milano? Focus su centro e semicentro

Nonostante la popolazione italiana sia complessivamente in diminuzione, le principali città mostrano una tendenza opposta. La conferma arriva da Jll che nell’ultimo report “Residential biannual snapshot”, spiega che Milano ha registrato un aumento della popolazione dell’1,2%. Anche le transazioni sono aumentate. Dai dati dell’Agenzia delle Entrate emerge, infatti, che nel primo semestre del 2021 a Milano si sono registrate 13.275 transazioni residenziali, in aumento del 31% rispetto allo stesso periodo del 2020.

La città si conferma quindi il mercato più attrattivo a livello nazionale. Jll ha evidenziato che nel primo semestre del 2021, oltre al numero delle transazioni, a Milano sono aumentati anche il valore medio di acquisto, che ha raggiunto in media i 4mila euro al metro quadro, con picchi di 8.900 euro nelle zone centrali della città. Anche il mercato degli affitti ha registrato un trend positivo, attestandosi come il più alto in Italia.

“Nell’arco del prossimo anno, ci attendiamo che il mercato residenziale italiano si dimostri dinamico e in crescita in tutti i suoi comparti” ha commentato Antonio Fuoco, head of living capital markets di Jll Italia, che in merito alle varie città ha dichiarato: “Milano e Roma potranno beneficiare di grandi investimenti volti alla riqualificazione di intere aree urbane –centrali e periferiche – che renderanno le città più innovative e competitive a livello internazionale, e sempre più in grado di attirare capitali stranieri e giovani talenti ”. Tutta la città milanese, infatti, è interessata da numerosi progetti di riqualificazione, tra questi l’area dell’ex trotto, lo scalo di Porta Romana, Milano Santa Giulia e i nuovi progetti di Parco Adriano e Roncaglia, Villoresi, Trivulzio.

Dello stesso avviso anche altri operatori. Secondo le analisi dell’ufficio studi del gruppo Tecnocasa, infatti, a livello di prezzi la città milanese non conosce riduzioni dal 2° semestre del 2016, anno in cui i prezzi si sono stabilizzati, per poi crescere sempre e non arrestarsi neanche durante la pandemia. In questa prima parte del 2021 i valori a Milano chiudono con una crescita del 2%.

Se si guardano invece le rilevazioni realizzate presso le agenzie Gabetti, Professionecasa e Grimaldi, la variazione dei prezzi nel primo semestre del 2021 sale al +2,7%, rispetto al secondo semestre 2020, con un’offerta sempre più polarizzata in termini di caratteristiche costruttive, efficienza energetica, location e contesto; inoltre, le tempistiche medie di vendita  si confermano intorno ai 3 mesi, mentre gli sconti in sede di chiusura delle trattative sono nell’ordine del 9%, con forte variabilità a seconda del rapporto qualità/prezzo delle specifiche soluzioni immobiliari.

In questo articolo ci si focalizzerà solo sull’andamento delle zone centrali e semicentrali milanesi, rinviando l’andamento delle periferie ad altro approfondimento.

Secondo Tecnocasa, in centro i valori delle abitazioni segnalano una sostanziale stabilità (-0,2%) con una tenuta sugli immobili di pregio e un importante ritorno degli investitori nella zona di Porta Romana dopo il rallentamento che si era registrato nel 2020. L’unico quartiere con una leggera correzione dei valori verso il basso è quello di porta Genova dove sono proprio gli investitori ad aver rallentato e c’è distanza tra le richieste dei proprietari e la disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti, soprattutto sulle tipologie usate. Tengono le zone di pregio.

Scendendo più nel dettaglio, secondo Gabetti, nell’ambito delle zone di pregio, nel primo semestre del 2021, Milano ha mostrato andamenti differenti a seconda delle zone di riferimento. Quelle più dinamiche si sono confermate Brera, il Centro Storico e la zona Magenta, con domanda, compravendite e prezzi in crescita, mentre per le zone Palestro–Duse e Quadrilatero la domanda è risultata stabile.

“I valori per immobili di pregio nel centro storico vanno dai 6.500 – 7.550 euro al mq per l’usato, fino ai 7.960 – 9.050 euro al mq per il nuovo/ristrutturato. In particolare, in zona Magenta – Pagano – Castello, gli immobili di pregio nuovi/ristrutturati vanno dagli 8.050 ai 9.600 euro al mq, mentre siamo dai 9.400 agli 11.500 euro al mq in zona Brera. Il quadrilatero (10.800 – 13.700 euro al mq per il nuovo/ristrutturato), in ragione dei prezzi richiesti elevati, continua a essere contrassegnato da una maggiore distanza tra le aspettative dei proprietari venditori riguardo al valore degli immobili e il sentiment dei potenziali acquirenti. Questo elemento contribuisce in generale, in questo segmento, a mantenere lunghi i tempi medi di vendita, incidendo complessivamente sulla vivacità del mercato. Tra le zone di pregio si segnala inoltre Palestro – Duse, caratterizzata da un’offerta di immobili di pregio con quotazioni intorno ai 7.300 – 8.250 euro al mq per l’usato e agli 8.800 –10.300 euro al mq per il nuovo/ristrutturato”, spiega Gabetti

Se si passa poi ad analizzare il target medio-alto, grande interesse c’è nei confronti di Porta Romana, Navigli, Bocconi, Indipendenza, Sempione, Fiera e Pagano. In particolare, la zona Ticinese ha registrato per il signorile valori in aumento a 5.500 – 6.200 euro in media al mq, che scendono a 4.800 euro al mq per l’usato di tipologia media in buone condizioni. In zona Bocconi le quotazioni sono similari per il signorile in buono stato che si attestano intorno ai 4.650 euro, mentre la tipologia media è inferiore con 3.850 euro al mq.

Valori più bassi si hanno in zona San Gottardo – Tabacchi e Navigli, dove l’usato medio è a 3.800-4.200 euro al mq, mentre il signorile è a 4.500-5.500 euro al mq. Prezzi più alti si hanno invece nella  zona di Pagano, con quotazioni che salgono a 6.500 – 7.500 euro al mq per l’ottimo stato.

Le soluzioni signorili usate in buone condizioni in zona Fiera – Amendola – De Angeli si attestano su una media di 5.950 euro al mq: 5.100 euro per le soluzioni medie per poi salire a 6.450 euro al mq per le soluzioni in ottimo stato. Stabili le quotazioni per la zona Fiera – Silva – Pagliano, dove siamo su una media di 4.700 – 5.650 euro al mq per le soluzioni usate medie e signorili in buone condizioni, che salgono a 5.200 – 6.150 euro al mq per l’ottimo stato. Nella macro zona la domanda si mantiene stabile e si raggiungono valori superiori rispetto alle medie evidenziate, soprattutto nella zona City Life, nel caso di immobili nuovi, dotati di ottimi standard energetici e, in generale, per le soluzioni di pregio di particolare rilievo.

In zona Sempione – Arco della Pace, dove si rilevano quotazioni in lieve crescita, siamo mediamente intorno ai 5.500 – 6.300 euro al mq per il buono stato in caso di immobili medi e signorili, che salgono a 6.200 – 7.350 euro al mq se in ottimo stato.

In zona Isola siamo intorno ai 4.800 – 5.500 euro al mq per le soluzioni medie e signorili usate in buono stato, mentre per il signorile in ottimo stato troviamo valori stabili e intorno ai 6.300 euro al mq. In zona Garibaldi siamo a 6.000 – 7.000 euro al mq, rispettivamente per l’usato medio e signorile in buone condizioni e intorno ai 7.500 euro al mq per il signorile in ottimo stato. In entrambe le zone si discostano dalle medie evidenziate le soluzioni nuove con elevati standard di efficienza energetica.