Patrimonio: immobiliare o finanziario? La ricerca del giusto mix

“Sfruttate meglio il vostro private banker, il vostro consulente finanziario, e fatevi aiutare nella valutazione del patrimonio complessivo e nella scelta dell’allocazione di lungo termine del patrimonio stesso”. Questo l’invito di Paolo Molesini, presidente Fideuram – Intesa Sanpaolo Private Banking, che in occasione della presentazione dei dati del Terzo rapporto sul mercato immobiliare 2020, organizzata da Nomisma in collaborazione proprio con il gruppo bancario, si è focalizzato sull’importanza del mondo real estate per il private banking e per i risparmiatori/investitori italiani.

“L’asset class immobiliare è per noi molto importante. Mentre è evidente che il mondo del private banking debba occuparsi del patrimonio finanziario del cliente è meno evidente che debba occuparsi del suo patrimonio complessivo”, spiega Molesini, precisando che è necessario trovare il giusto equilibrio tra la componente finanziaria, quella immobiliare, quella aziendale (se c’è un imprenditore) e quella legata ai valori mobili come i gioielli, le auto, l’arte etc.

Perché? Perché le parti del patrimonio hanno delle caratteristiche molto diverse. “Il patrimonio immobiliare è poco liquido, per cui se uno vuole vendere un immobile per trasformarlo in cassa non ci impiega uno o due giorni, ma ci mette, generalmente, più tempo. Inoltre, l’immobile come dice il termine stesso, è immobile e quindi non può essere trasportato da un posto all’altro; è visibile e questo ha un effetto negativo e uno positivo, negativo perché per chi ama la riservatezza è più difficile nasconderlo, ancorché si possa schermare con fiduciarie; è positivo perché il possesso di un immobile dà delle emozioni che un conto in banca non è in grado di dare. La gestione del patrimonio immobiliare, però, è generalmente più più costosa: ci vuole infatti tempo per gestire le manutenzioni, gli affitti eccetera; sotto altri aspetti, però, la gestione è meno rischiosa”, precisa il presidente di Fideuram – Intesa Sanpaolo Private Banking, che poi puntualizza: “Una cattiva gestione finanziaria può depauperare in modo importante il patrimonio, mentre una pigra gestione immobiliare fa meno danni”.

Ma non è tutto. “Il patrimonio immobiliare non può essere speso”, prosegue Molensini, ricordando che anche questo aspetto ha una valenza positiva e negativa: “Positiva, in quanto dei parenti sprovveduti non possono depauperarlo, negativa perché se una persona ha una certa età e non ha eredi, magari vorrebbe ‘spenderlo’ per migliorare il proprio tenore di vita”.

Di contro, il patrimonio finanziario ha delle caratteristiche completamente opposte. “Da una parte (generalmente, o per la maggior parte) è totalmente liquido, quindi può essere trasformato in cash in pochi giorni; inoltre, può essere trasportato, per esempio in 3 giorni, se un individuo ha il conto da Milano, può portarlo a New York, a Parigi, a Zurigo o dove vuole,  e questo evidentemente è importante. Può essere poi facilmente diversificato (cioè, può essere investito in azioni americane, inglesi di Shanghai),  mentre per diversificare un patrimonio immobiliare bisogna avere un patrimonio molto importante e avere beni a Shanghai, Londra e New York”.

Delle diversità importanti ci sono poi anche in tema di passaggio generazionale. “Il patrimonio finanziario è facile da frazionare: se un individuo ha 3 milioni e 4 figli, il suo  patrimonio può essere frazionato molto bene; diversamente se uno ha 3 immobili e 4 figli è un po’ più complicato. E ancora: l’asset allocation è dinamica e può essere adattata molto velocemente, mentre quella di un patrimonio immobiliare è molto più rigida: nel primo caso, per esempio, se uno pensa che i mercati andranno bene basta che si sposti semplicemente sull’azionario in due minuti. Infine la gestione, come abbiamo detto, è – magari – più complessa, ma sicuramente più economica”, aggiunge Molesini.

Di qui, l’importanza di trovare un giusto equilibrio tra le diverse parti.“Lo dico perché io credo che molti clienti non abbiamo una visione completa del loro patrimonio e non sappiano a quanto ammonti; inoltre, perché la distribuzione di questo patrimonio tra parte finanziaria e immobiliare è spesso frutto della storia piuttosto che di una scelta ragionata. Molto spesso uno si trova con una parte di patrimonio immobiliare e una parte di patrimonio finanziario per questioni ereditarie o per motivi di uso e non perché abbia, invece, ragionato su cosa sia effettivamente meglio per lui”, conclude.