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Zurigo e Tokyo. Queste sono le uniche due città rimaste nella fascia dei mercati a rischio di bolla immobiliare, rispetto alle nove di un anno fa. A metterlo in luce è l’Ubs Global real estate bubble index 2023, uno studio annuale condotto da Ubs global wealth management, che ha analizzato i prezzi degli immobili residenziali in 25 grandi città di tutto il mondo e ha evidenziato come gli squilibri dei mercati immobiliari siano diminuiti sensibilmente rispetto al 2022.
Il motivo? L’impennata dell’inflazione a livello globale e il rialzo dei tassi d’interesse degli ultimi due anni. La crescita annua dei prezzi nominali nelle 25 città analizzate si è, infatti, arrestata dopo l’impennata del 10% di un anno fa, a causa dell’aumento dei costi di finanziamento, dato che i tassi ipotecari medi sono più o meno triplicati dal 2021 nella maggior parte delle piazze.
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“Parlando in termini corretti per l’inflazione, i prezzi sono più bassi del 5% rispetto alla metà del
2022”, ha commentato Claudio Saputelli, head of real estate del chief investment office di Ubs Global wealth management, che poi ha spiegato che in media, le città prese in considerazione hanno perso i guadagni di prezzo realizzati durante la pandemia e “ora i prezzi sono tornati ai livelli della metà del 2020”.
Un esempio? Francoforte e Toronto, le due città che avevano registrato i punteggi di rischio più alti nella scorsa edizione, i prezzi reali sono crollati del 15% negli ultimi quattro trimestri.
Attese per i prezzi immobiliari nel 2024
“La domanda di abitazioni è in forte aumento e i prezzi potrebbero subire una nuova impennata non appena le condizioni finanziarie delle famiglie miglioreranno”, ha dichiarato Matthias Holzhey, autore principale dello studio presso UBS Global Wealth Management.
I mercati immobiliari in cima all’indice 2023 e a più rischio bolla, quelli sopravvalutati e quelli equamente valutati
Cos’è successo alle altre città?
Le città sopravvalutate
Secondo la survey, Toronto, Francoforte, Monaco di Baviera, Hong Kong, Vancouver, Amsterdam e Tel Aviv si trovano ora tutte nel territorio della sopravvalutazione, ma sono uscite dalla zona a rischio bolla, in cui erano lo scorso anno.
In quest’area si trovano anche i mercati immobiliari di Miami, Ginevra, Los Angeles, Londra, Stoccolma, Parigi e Sydney, che – al pari dello scorso anno – continuano a essere sopravvalutati.
Le città equamente valutate
Rispetto al 2022, New York, Boston, San Francisco e Madrid hanno registrato un calo degli squilibri e sono rientrati tra i mercati immobiliari ora equamente valutati, così come Milano, San Paolo e Varsavia. Questo vale anche per Singapore e Dubai, “anche se il loro essere considerati “porti sicuri” dal punto di vista geopolitico ha recentemente innescato un’impennata della domanda sia per gli affitti che per gli acquisti”, si legge nello studio.
Focus sulla città di Milano
“Il mercato immobiliare italiano per molti anni è andato controcorrente perché lo spread elevato sul debito pubblico ha impedito di beneficiare dei tassi bassi. Per questo, il mercato immobiliare non ha vissuto l’apprezzamento registrato nel resto d’Europa tranne negli ultimi 2-3 anni – ha spiegato Matteo Ramenghi, chief investment officer di Ubs Gwm in Italia – Questo vale anche per Milano, dove nell’ultimo anno i prezzi sono comunque saliti meno dell’inflazione; infatti, i prezzi reali sono scesi del 2%, in linea con la crescita degli affitti e dei redditi locali. Ma le solide prospettive per l’economia locale, l’espansione della linea metropolitana e i prossimi Giochi Olimpici Invernali del 2026 contribuiscono a dare supporto alle valutazioni”.
