Sono numerose le norme che vengono in rilievo e a cui occorre fare riferimento quando si tratta di locazioni ad uso abitativo
La durata della locazione in molte circostanze può fare la differenza ai fini dell’inquadramento del contratto
Il Consiglio nazionale del notariato ha di recente pubblicato un’utile guida pratica alla locazione e alla compravendita immobiliare denominata Casa e giovani, con la quale fa il punto (con il contributo di Confedilizia) su alcuni aspetti particolarmente rilevanti per coloro che guardano con interesse di investimento, e non solo, all’ambito immobiliare.
Tra le tante questioni oggetto di approfondimento, di particolare interesse è quella dedicata al mondo delle locazioni. Più in dettaglio, delle locazioni ad uso abitativo.
La definizione di locazione ad uso abitativo
Il contratto di locazione abitativa riferisce, come intuitivamente si comprende, al rapporto di locazione tra proprietario e conduttore relativo ad un immobile da destinare ad abitazione.
Come messo in evidenza nel documento in esame, è pressoché indifferente che la locazione abitativa sia entro o fuori il contesto urbano: sono infatti considerati immobili destinati alla locazione anche quelle case che, evidentemente, consentono di alloggiare a prescindere dalla vicinanza ad un centro. Inoltre, ciò che maggiormente rileva per l’inquadramento del contratto di locazione ai fini abitativi è l’utilizzo effettivo che dell’immobile se ne fa, prescindendo, per certi versi, dalla regolarità catastale ed urbanistica dello stesso.
I riferimenti normativi principali
Sono numerose le disposizioni che in riferimento a questo contratto vengono in rilievo. Si pensi, ad esempio (come richiamato dalla Guida del Notariato) alle norme:
- che in relazione alle tipologie di locazione fissano durata e canone
- che fissano la disciplina del c.d. equo canone
- che fissano previsioni sul caso dell’inadempimento del conduttore
- che determinano le condizioni per fruire del regime agevolato della cedolare secca.
Le diverse tipologie di locazione abitative
In modo molto puntuale la Guida in esame differenzia per caratteristiche alcune categorie di locazioni abitative.
Locazioni abitative libere
Si tratta delle locazioni aventi una durata di almeno quattro anni, per le quali vi è l’obbligo del locatore di consentire il rinnovo di altri quattro anni alla prima scadenza, locazioni in relazione alle quali le parti sono libere di stabilire la misura del corrispettivo.
Dal punto di vista fiscale è previsto che nel caso di locazioni libere, i nuovi contratti di locazione possono essere registrati, entro 30 giorni dalla stipula o, se anteriore, dalla loro decorrenza, mediante presentazione del Modello RLI, del contratto, oltre all’attestato di versamento dell’imposta di registro (pari al 2% del canone annuo salvo che non si opti per il pagamento relativo all’intera durata contrattuale).
Locazioni regolamentate
Si tratta delle agevolazioni agevolate, della durata di 3 anni + 2 anni; delle locazioni transitorie; delle locazioni per studenti universitari.
In particolare, è bene specificare che le locazioni transitorie sono le locazioni che, al fine di soddisfare particolari esigenze delle parti, possono avere una durata inferiore ai limiti minimi di durata previsti per le locazioni “libere” e per le locazioni agevolate. Più nel dettaglio, mentre non c’è un limite minimo di durata, la durata della locazione transitoria può giungere al massimo a diciotto mesi.
Quando si tratta invece di locazioni per studenti, il limite di durata è ancor più modificato: secondo quanto prevede il decreto 16 gennaio 2017 la locazione per studenti può avere una durata minima di 6 mesi e massima di 36 mesi.
Locazioni brevi
Con questa definizione ci si riferisce a contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, ai quali sono equiparati i contratti di sublocazione e i contratti di concessione in godimento dell’immobile stipulati dal comodatario, aventi medesima durata.
È bene notare che il limite di durata “deve essere considerato in relazione ad ogni singola pattuizione contrattuale” sì che “anche nel caso di più contratti stipulati nell’anno tra le stesse parti, occorre considerare ogni singolo contratto, fermo restando tuttavia che se la durata delle locazioni che intervengono nell’anno tra le medesime parti sia complessivamente superiore a 30 giorni devono essere posti in essere gli adempimenti connessi alla registrazione del contratto.
Locazione turistica
Come agevolmente si comprende dal riferimento alla denominazione di questa categoria, l’elemento chiave per la definizione della locazione in esame è la finalità della locazione ma non il luogo: nel senso che è irrilevante che l’immobile sia o non sia ubicato in una località con vocazione turistica.
Inoltre, come riportato nella Guida in commento, nel caso di contratti di locazione turistica di durata non superiore a 30 giorni, agli stessi si applicano le norme per la locazione breve.
