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La cessione di un fabbricato destinato alla demolizione dopo la vendita non può essere riqualificata in cessione di un’area edificabile, soggetta a maggiore Iva. Così si pronuncia la Corte di Cassazione nell’ordinanza n. 6788/2023 avente a oggetto un avviso di accertamento di maggiore Iva emesso a seguito della riqualificazione della vendita di un fabbricato considerata dall’Agenzia delle entrate vendita di un’area edificabile.
Il parere dell’Agenzia delle entrate
Il rilievo si fondava sul fatto che, a parere dell’Ufficio, considerato che l’alienante aveva ottenuto permesso a demolire prima della stipula dell’atto, la demolizione era iniziata immediatamente dopo la stipula della compravendita e l’acquirente era una impresa immobiliare, l’oggetto della cessione, secondo la comune intenzione delle parti, doveva essere individuato in un’area edificabile e non nel fabbricato, anche tenuto conto che il prezzo della vendita era significativamente superiore al valore dell’immobile secondo rendita catastale.
La pronuncia della Cassazione
La Cassazione, riprendendo i principi unionali elaborati dalla giurisprudenza della Corte di giustizia, ricorda come la cessione di un terreno, che al momento della vendita incorpora un fabbricato non ancora demolito, non possa essere qualificata come cessione di terreno edificabile, quando la demolizione risulta essere un’operazione economicamente indipendente rispetto alla vendita del suolo e non formi, con quest’ultima, un’unica operazione, e ciò anche se l’intenzione delle parti era quella di demolire totalmente o parzialmente il fabbricato esistente.
La Corte richiama inoltre alcune pronunce di diritto interno che hanno esaminato la questione della interpretazione della volontà delle parti in caso di vendita di immobile successivamente demolito.
Al riguardo, in linea con il diritto unionale, la Corte ricorda come in tema di imposte sui redditi, la Cassazione abbia escluso che la cessione di un edificio, anche nel caso in cui le parti abbiano pattuito la demolizione e ricostruzione con aumento di volumetria, possa essere riqualificata dall’amministrazione finanziaria come cessione del terreno edificabile sottostante, essendo inibito all’ufficio, in sede di riqualificazione, superare il diverso regime fiscale previsto tassativamente dal legislatore per la cessione di edifici e per quella dei terreni.
Nello stesso senso, in tema di imposta di registro, la Cassazione ha già avuto modo di affermare che l’operazione di vendita di un immobile, ancorché successivamente destinato alla demolizione, debba essere soggetta a imposta di registro in base agli effetti giuridici che produce (come la cessione del fabbricato) senza considerare quanto avviene successivamente (per esempio, la demolizione).
Conclusioni
Alla luce di quanto sopra, nel caso in esame, la Cassazione afferma che in assenza di elementi emergenti dal contratto che consentano di individuare nel terreno edificabile, anziché nel fabbricato, l’oggetto dell’operazione, la riqualificazione non è ammissibile.
