Il mercato immobiliare è andato bene e continua nonostante il contesto di mercato, anche se il clima è più freddo
Un primo importante fenomeno è la rivalutazione del dollaro, il cui impatto è positivo sul mercato immobiliare europeo (Italia inclusa)
Il mercato immobiliare europeo continua a crescere, sostenuto anche dagli investitori americani che effettuano compravendite nel Vecchio continente, grazie a una moneta più forte.
Il super dollaro e gli investimenti degli americani in Europa
“La rivalutazione del dollaro (ossia il calo dell’euro, ndr) ha portato infatti soggetti che lavorano in valuta statunitense (quindi americani o investitori di altri paesi) a investire massicciamente nel settore immobiliare europeo. Solo negli ultimi 6 mesi, gli investitori Usa hanno comprato immobili per quasi 50 miliardi di dollari in Europa, triplicando gli investimenti di un anno fa”. Lo ha detto Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari, aprendo i lavori di Futu.Re, il convegno dedicato alla filiera dei servizi immobiliari in Europa e in Italia.
Si tratta di un fattore esterno al mercato immobiliare, che sta però condizionando (positivamente) il settore real estate residenziale, anche se le previsioni per lo sviluppo del mercato europeo nel prossimo anno sono più fredde rispetto a quelle di pochi mesi fa.
2022: anno boom degli investimenti in Europa
“A livello europeo, infatti, il 2022 sarà ricordato come l’anno boom degli investimenti, con una quota che si avvicina ai 400 miliardi di euro (compresa quella degli americani).
L’andamento è in calo da inizio anno, ma il 2022 è sicuramente un anno eccezionale. Il settore che sta andando meglio in Europa è il residenziale perché considerato il più anticiclico. Ovviamente poi si investe molto anche negli uffici, un po’ meno nel retail, mentre va bene anche la logistica”, ha spiegato Breglia.
Nello scenario di medio termine, ci sono alcuni elementi che condizionano il flusso che potrebbe essere ancora positivo: tra questi, si ricordano il costo delle materie prime e la difficoltà di accesso al credito. Mentre, infatti, la domanda per case, uffici e logistica continua a essere sostenuta, gli operatori sono preoccupati dal rapido aumento dei costi di costruzione e dall’inflazione che rende più difficile finanziarsi, soprattutto a medio-lungo termine.
2022: il mercato immobiliare in Italia
Per quanto riguarda l’Italia, “il nostro Paese chiude un 2022 molto buono, con investimenti di oltre 12 miliardi di euro (anche se vanno confrontati con i quasi 400 miliardi di investimenti europei), 700 mila compravendite di case, un numero oltre le attese, e prezzi in aumento, anche se più contenuti rispetto agli altri Paesi. Sta andando bene la logistica, così come il residenziale in affitto” ha detto Breglia, precisando che quest’ultimo un tema che, se fino a poco tempo fare era un po’ marginale, ora si sta sviluppando anche se non siamo ai livelli europei. In ogni caso, attualmente a Milano ci sono 6000 appartamenti in pipeline in locazione e a Roma 600. Due anni fa era inimmaginabile.
Le prospettive sul 2023 oggi sono oggettivamente fredde, con una riduzione dei volumi transati in tutti i comparti, almeno nella prima parte del 2023. Si vede infatti un raffreddamento delle grandi operazioni, degli investimenti delle famiglie e dei grandi operatori, oltre a una insicurezza globale e a un atteggiamento di fondo di cautela.
Il governo e la casa
Cosa fare nel presente? La rigenerazione urbana e la trasformazione della città, seppure un po’ troppo trascurati dagli operatori e dal mercato, sono i temi centrali del mercato immobiliare, Se non partono, si rischia di lavorare sempre su micro mercati che messi assieme non fanno un grande mercato.
“Il nuovo governo dovrebbe riprendere il tema della ‘rigenerazione urbana’ che non è solo edilizia, ma anche in ottica di qualità della vita e servizi per milioni di persone”, ha commentato Breglia, ricordando che il 19 ottobre il decreto ministeriale ha stanziato 296 milioni di investimenti per la rigenerazione urbana, a fronte di una domanda di 5,6 miliardi. Questo per fare capire quanto potrebbe essere profittevole coinvolgere l’intero mercato, non solo pubblico ma anche privato.
“Il coinvolgimento dei privati, che non era previsto nelle proposte passate, mai approvate, potrebbe portare investimenti importanti e dare risposte in tempi certi”, ha puntualizzato.
Breglia ha infatti spiegato che sono più di tre milioni gli italiani che vivono in quartieri che necessitano di “rigenerazione urbana” e che sono almeno 73mila gli edifici su cui intervenire rapidamente, per non aggravare il degrado in atto. Solo nelle aree metropolitane, secondo i dati di Scenari Immobiliari, ci sono circa 25mila edifici residenziali da recuperare e nove milioni di mq di uffici dismessi.
