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Con Risposta n.23/2023 dello scorso 13 gennaio, l’Agenzia delle entrate ha fornito dei chiarimenti per i fondi immobiliari in tema di operazioni occasionali nel calcolo del pro-rata Iva e separazione della attività ai fini Iva, in caso di cessione di un immobile strumentale in regime di esenzione Iva.
Il caso in questione: fondi immobiliari e operazioni occasionali
Nello specifico, le Entrate rispondono a un quesito formulato da una Sgr italiana che gestisce, tra gli altri, un Oicr il cui patrimonio è costituito integralmente da immobili strumentali per natura (catastalmente classificati nella categoria D), tutti concessi in locazione in regime di imponibilità Iva. La Sgr sta valutando la possibile cessione di uno degli immobili – un istituto bancario, classificato catastalmente D5 – in regime di esenzione Iva, dal momento che il potenziale acquirente subordina il possibile acquisto alla condizione che venga applicato tale regime. In relazione alla prospettata fattispecie, la Sgr chiede se la cessione in esame possa essere esclusa dal pro-rata di detrazione Iva e, in caso di risposta negativa, se si possa esercitare la separazione facoltativa delle attività in relazione all’operazione di cessione in esame.
L’obiettivo della Sgr è quello di evitare che l’operazione di vendita in regime di esenzione Iva comporti limiti alla detraibilità dell’Iva, dal momento che quando un soggetto passivo effettua sia operazioni imponibili che operazioni esenti (rispettivamente le locazioni e la prospettata cessione, nel caso in esame), il diritto alla detrazione dell’Iva spetta in misura proporzionale alle operazioni imponibili e l’ammontare è determinato in base alla percentuale di detraibilità (pari al rapporto tra le operazioni che danno diritto alla detrazione e le stesse operazioni aumentate delle operazioni esenti, escluse quelle occasionali).
La risposta dell’Agenzia delle Entrate
L’Agenzia delle entrate, dopo un utile riepilogo della disciplina Iva dei fondi immobiliari – in cui ricorda come per le attività riferibili ai fondi immobiliari la soggettività passiva ai fini Iva sia attribuita alla Sgr che applica separatamente l’Iva in capo a ciascun fondo dalla stessa gestito, mantenendo una contabilità separata per ciascun fondo, ma al contempo presenta un’unica dichiarazione Iva ed effettua un unico versamento cumulativo dell’Iva per le somme dovute dai fondi e dalla Sgr – precisa quanto segue:
- La cessione dell’immobile in esame, effettuata in regime di esenzione per volontà dell’acquirente, non può considerarsi occasionale rispetto all’attività di locazione riferibile allo stesso fondo, dal momento che, a parere delle Entrate la stessa rappresenta un’operazione di gestione del patrimonio del fondo finalizzata all’incremento del rendimento dei quotisti e pertanto riconducibile all’attività tipica di investimento svolta dalla Sgr. L’Agenzia in proposito richiama alcuni precedenti giurisprudenziali e di prassi in base ai quali non costituiscono operazioni occasionali le attività che esprimono il raggiungimento del fine societario e rappresentano un normale strumento per il conseguimento dello stesso.
- Non è possibile esercitare l’opzione per separare ai fini Iva l’attività di locazione imponibile dei fabbricati strumentali dall’attività di cessione di uno dei fabbricati strumentali da assoggettare al regime di esenzione. Questo poiché non è possibile effettuare una separazione delle attività basata esclusivamente sul regime fiscale.
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