Eredità immobiliare: prevale il criterio catastale

In materia di imposta di registro, la divisione ereditaria (ossia l’atto mediante il quale viene sciolta la comunione tra due o più eredi su un determinato bene) è un atto di natura dichiarativa e non traslativa, con la conseguenza che – laddove abbia ad oggetto beni immobili – trova applicazione la valutazione del valore secondo il criterio catastale. Questo l’importante principio espresso dalla Corte di Cassazione nell’ordinanza n. 27692 del 3 dicembre 2020.

Il fatto di specie riguardava un atto di divisione ereditaria di un compendio immobiliare, nel quale le parti dichiaravano il valore degli immobili per un importo superiore alla rendita catastale rivalutata applicando i previsti coefficienti (c.d. “valutazione automatica” di cui all’art. 52 co. 4 DPR 131/86). L’Agenzia delle Entrate rettificava il valore dichiarato, accertando un valore complessivo degli immobili superiore, con emersione di un conguaglio da tassare per la quota di fatto assegnata a ciascun contribuente superiore alla quota a lui spettante. La decisione della Corte accoglie il ricorso dei contribuenti, ribaltando così i due precedenti gradi di giudizio, attraverso una pronuncia esaustivamente motivata.

In primo luogo, la Corte rimarca le differenze ed i legami esistenti tra i due istituti:

1) della “valutazione automatica”, che – senza incidere sulla disciplina della base imponibile dell’imposta di registro sugli immobili, identificata con il valore venale in comune commercio – non permette all’Amministrazione finanziaria di effettuare accertamenti di valore relativamente ad immobili che siano dichiarati di valore pari o superiore alla rendita catastale rivalutata secondo i previsti coefficienti;

2) del “prezzo-valore”, che permette, in presenza di determinate condizioni, la valutazione catastale degli immobili abitativi (a prescindere dal corrispettivo pattuito e dichiarato), applicabile su richiesta della persona fisica acquirente, a seguito di un atto di natura traslativa.

Vero è che il comma 5-bis dell’art. 52 del DPR 131/86 ha ridotto il campo di applicazione delle norme sulla valutazione automatica (ovvero le norme che pongono i limiti ai poteri di rettifica del Fisco) alle sole cessioni di immobili per cui le quali si applica il prezzo-valore. Tuttavia – osserva la Cassazione  – considerato che la divisione senza conguagli non ha natura traslativa ma bensì dichiarativa (non configurando una “cessione” di beni immobili), ad essa deve applicarsi la valutazione automatica, con conseguente impossibilità di rettificare il valore dichiarato laddove non inferiore al valore catastale rivalutato (se invece la divisione prevede un conguaglio, può trovare applicazione la disciplina del prezzo-valore).

A nulla rileva, ai fini tributari – conclude la Corte – la sentenza a Sezioni Unite n. 25021/2019 che ha recentemente sostenuto la natura traslativa (dal punto di vista civilistico) della divisione. Ne consegue l’applicabilità dell’imposta di registro nella misura dell’1%, anziché le aliquote proprie degli atti aventi natura traslativa.