Crisi, nell’immobiliare la parola d’ordine è “selezione”

“La crisi agisce da catalizzatore nelle situazioni di stress e riporta gli investitori a essere ancora più selettivi rispetto al passato. Quindi per la componente immobiliare il nostro invito è quello di valutare una corretta gestione del patrimonio”. Questo il suggerimento di Paola Ricciardi, managing director, chairperson di Duff & Phelps Reag Italy, che,  durante il webcast organizzato dalla società  sull’impatto del covid-19 sulla valutazione aziendale in Italia, ha fornito un quadro sulle principali asset class del real estate.

 

“Per il mercato residenziale, che rappresenta l’80% circa del nostro mercato, i primi mesi dell’anno erano un buon momento per il settore, con un crescente interesse anche da parte degli investitori istituzionali (storicamente non così presenti sul mercato residenziale) per varie forme di residenziale a reddito con operazioni anche di value added e sviluppo”, ha dichiarato Ricciardi che ha spiegato che al momento non ci siano elementi oggettivi per applicare dei correttivi alle valutazioni. “Sicuramente le case di nuova realizzazione soffriranno meno di quelle datate e ci aspettiamo un’accelerazione della residenza in affitto anche per dare risposte a un mondo sempre più incerto, ma non escludiamo comunque un ritorno alla residenza come bene rifugio. Inoltre, credo che la quarantena dell’ultimo periodo abbia imposto a ciascuno di noi una sorta di ripensamento delle proprie abitazioni e anche una necessità di differente organizzazione degli spazi”, ha aggiunto l’esperta di Duff & Phelps Reag Italy.

Prima della crisi era un buon momento anche per il comparto degli uffici, con numerosi operatori interessati, anche qui, a operazioni value-added. Anche in questo caso per le valutazioni non c’è certezza sui correttivi da applicare e questo è dovuto principalmente al fatto che i principali deal sono sospesi e che non si sono ancora verificate delle transazioni significative. “Occorrerà, nei prossimi mesi, prestare attenzione al settore di appartenenza dei tenant per verificare la solidità dei canoni, ovviamente sul 2020 ma anche sugli anni a seguire.  Il covid-19  ha prodotto una accelerazione dello smart working e  anche un ripensamento del co-working e degli open space spinti, dell’efficienza delle torri (basti pensare al sistema degli accessi, all’utilizzo degli ascensori, etc). Ed è un ripensamento anche degli headquarter incentrati in un’unica location; è un problema di differenziazione del rischio”, ha poi proseguito.

Il settore retail, invece, già prima del covid-19 viveva un momento di rallentamento, conosciamo il fenomeno dell’ ecommerce, e quindi era già in atto un ripensamento dei format dei centri commerciali   “Ora ovviamente l’impatto del covid-19 e agisce come catalizzatore degli effetti negativi,  quindi ci aspettiamo una perdita di fatturato potenziale, e conseguentemente anche dei canoni, per il momento quantificabile in circa il 30% sull’anno corrente. I conduttori tendono a richiedere una scontistica di almeno tre mesi d’affitto”, ha proseguito Ricciardi, precisando che tengono le strutture commerciali con bacini dominanti, prosegue la crescita dei supermercati urbani, mentre sono andati in crisi le strutture secondarie i negozi di vicinato, a esclusione delle high street.

Parlando di retail è molto stretto il passaggio alla logistica, che nei primi mesi dell’anno e anche lo scorso anno ha vissuto un momento molto positivo.  “Prevediamo un leggero impatto nel breve periodo e ci si aspetta un po’ di inesigibilità  legata al fatto che alcuni tenant (che sono connessi al mondo della grande distribuzione o ai settori industriali fermati per decreti) potrebbero avere difficoltà a corrispondere i canoni di locazione.  Prevediamo un’ulteriore evoluzione del settore logistico e la nascita di nuovi format anche con la crescita della logistica di prossimità”, ha spiegato la managing director di Duff & Phelps Reag Italy.

Resta, infine, l’ultimo segmento dell’hospitality e degli hotel, che – fino all’esplosione del coronavirus, viveva un momento molto positivo in Italia, sia in termini di occupancy sia di sentiment degli investitori. “Ad oggi non possiamo far altro che osservare una perdita di revenues dovuta alla chiusura delle strutture che prevediamo essere nei dintorni del 50-70% sull’anno corrente, con conseguente difficoltà a pagare i canoni”, ha illustrato Ricciardi che proprio in tema di canoni di locazione suggerisce di adottare “un approccio il più equilibrato possibile tra tenant e proprietari, perché l’uno non sopravvive senza l’altro”, mentre in ottica di crescita futura avverta “un’assoluta necessità di riorganizzare un settore strategico per l’Italia con l’opportunità anche di aggregare piccole strutture conduttorie, creando dei campioni nazionali sia di property company sia di società di gestione”.