Cresce l’immobiliare italiano e la domanda si sposta in periferia

Sul mercato immobiliare italiano si sta assistendo a un afflusso consistente di domanda, che ha determinato una sovraperformance del mercato real estate. Siamo in un contesto marcatamente espansivo che riporterà il numero di compravendite, a partire da quest’anno, al di sopra delle 700 mila unità, un risultato francamente impronosticabile”. Lo ha detto Luca Dondi, ad di Nomisma, in occasione della presentazione del Terzo osservatorio sul mercato Immobiliare dell’anno 2021, dal quale è emerso un clima di fiducia molto elevato, che contribuisce ad alimentare un’aspettativa di crescita e un’intensità significativa della domanda immobiliare.

L’entità dell’interesse alla casa risulta di gran lunga superiore alle attese, arrivando a coinvolgere – secondo Nomisma – oltre 3,3 milioni di nuclei familiari che, nonostante una situazione reddituale e patrimoniale non necessariamente florida, hanno deciso di intraprendere la ricerca di un nuovo immobile. Si tratta di una risposta in larga parte emotiva.  Dove bisogna, infatti, ricercare le motivazioni di un andamento così espansivo del settore immobiliare, se non è nella capacità e nel potere di acquisto delle famiglie?

“Un fattore fondamentale è l’esigenza e il desiderio di miglioramento della propria condizione di vita”, ha risposto Dondi – Nel corso della pandemia e dei mesi di convivenza forzata a cui siamo stati costretti, ci siamo resi conto dell’inadeguatezza delle nostre abitazioni. Sono nate, infatti, una serie di esigenze, come dotazioni, tecnologia e una maggiore necessità di ampi spazi, che hanno portato a una ricerca di qualcosa di diverso rispetto a quello a cui eravamo abituati fino al 2019”.

L’ad di Nomisma ha dichiarato che una parte significativa di individui “è disposta a pagare un sovrapprezzo in cambio delle nuove dotazioni e connotazioni che dovrebbe possedere il “nuovo abitare”. Si tratta, in particolare, di un aumento di domanda che è prevalentemente di sostituzione. Che si scontra, però, con una carenza di offerta e un settore, quello, delle costruzioni che si è fermato per molto tempo, “anche in seguito agli eccessi del passato e in conseguenza di un approccio delle amministrazioni locali che hanno voluto, in parte, fronteggiare gli eccessi del passato (se vogliamo) anche in maniera eccessivamente penalizzante rispetto a quelle che potrebbero essere le prospettive di sviluppo.  Anche perché la rigenerazione urbana e la riqualificazione urbana sono andate molto più lente di quelle che erano le aspettative e le speranze di qualche tempo fa”.

Come indicato, la domanda dell’ultimo periodo di immobili ha rimesso al centro la qualità dell’abitare: più spazio, più connettività, più salubrità e minori costi energetici
Una tendenza che si è riflessa in parte nello spostamento verso localizzazioni suburbane, rispetto al comune capoluogo. Un primo riscontro del fenomeno di de-urbanizzazione si può ricercare nella distribuzione delle compravendite tra il comune capoluogo e i restati comune della provincia,

Oltre al numero di compravendite in crescita, segnali incoraggianti arrivano anche dalle valutazioni. “La variazione media semestrale dei prezzi delle abitazioni, pari a +0,8%, riflette quanto già accaduto nel primo semestre, vale a dire aspettative in crescita da parte dell’offerta, coerenti con il clima di fiducia sulla risalita del mercato – ha illustrato Dondi, che poi ha aggiunto: “Su base annua la variazione media dei prezzi delle abitazioni, pari a +1,6%, è espressione di un range che ha come estremo superiore il +4,1% di Milano e come estremo inferiore il -1,2% di Palermo”.

Se nella segmentazione della domanda, in ottica di acquisto, la componente sostituzione prima casa continua a fare la parte del leone, la componente per investimenti in qualche modo stenta a crescere: “È stimata nell’ordine del 10%  a livello nazionale,  per poi salire oltre il 15% nelle principali città italiane. Il dato, però, ha ancora un peso tutto sommato contenuto rispetto a quella che è la media storica, a testimonianza che ci sono ancora delle sacche di diffidenza”, ha precisato Dondi. Nel corso del 2021, infatti, la domanda di locazione di un’abitazione non ha ancora recuperato i livelli pre-Covid, dopo l’erosione registrata durante la pandemia quando ha prevalso la propensione all’acquisto. In ogni caso, rispetto ai livelli del primo semestre dell’anno, questo tipo di domanda è comunque cresciuta in media di 3,5 punti percentuali, fino ad arrivare a un incremento di 10 punti percentuali nel mercato di Venezia terraferma.

In un quadro ampiamente positivo, Dondi invita però alla prudenza, ricordando che alcuni nodi strutturali potrebbero, in qualche modo, compromettere la sostenibilità della crescita del settore. “È bene ricordare che quando è il clima di fiducia ad alimentare le dinamiche (di crescita, ndr), basta poco per un’inversione di tendenza.  Si fa, infatti, presto a crescere molto, ma basta poco per invertire tendenza e imboccare una strada diversa”, ha concluso l’esperto.