Porre un freno alle speculazioni immobiliari da Superbonus. Con questo obiettivo il legislatore, attraverso la Legge di Bilancio 2024, ha inteso assoggettare a tassazione i guadagni (rectius, le plusvalenze) derivanti dalle cessioni di immobili oggetto di agevolazione, in un’ottica di contrappeso rispetto agli evidenti vantaggi fiscali generati dalla normativa di riferimento (i.e. art. 119 del Dl n. 34/2020 introduttivo, per l’appunto, della misura del cosiddetto Superbonus).
Si ricorderà, infatti, che l’incentivo fiscale introdotto dall’art. 119 citato, mirava a promuovere la riqualificazione energetica degli edifici e la realizzazione di interventi di efficientamento energetico, consentendo una detrazione del 110% delle spese sostenute (poi diminuita al 90%, al 70% per il 2024 e, infine, al 65% per il 2025). Stante i dichiarati obiettivi, nel periodo di vigenza del bonus si è assistito al proliferare di pratiche elusive consistenti nella ristrutturazione dell’immobile a prezzi più contenuti, finalizzata alla successiva rivendita a prezzi fortemente maggiorati.
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La legge di Bilancio e le plusvalenze da cessione di immobili oggetto di Superbonus
Attraverso le modifiche introdotte dalla Novella di fine anno, dunque, sono state apportate rilevanti modifiche agli artt. 67 e 68 del dpr n. 917/1986 (Tuir).
In particolare, la nuova lettera b-bis) del comma 1 dell’art. 67 citato, ricomprende tra i “redditi diversi” le plusvalenze realizzate dalla cessione di immobili sottoposti a interventi riqualificativi del Superbonus e prevede che, ai fini della realizzazione del presupposto impositivo, sia necessario che la cessione avvenga a titolo oneroso e abbia a oggetto immobili sottoposti ad interventi agevolati di cui all’art. 119 del Dl. n. 34/2020. La plusvalenza rileva, ai fini impositivi, qualora la cessione sia stata effettuata entro i 10 anni successivi alla conclusione dei lavori agevolati.
Restano escluse dal perimetro applicativo della norma neo-introdotta, le proprietà acquisite per successione o utilizzate come abitazione principale dal cedente o dai suoi familiari per la maggior parte dei 10 anni precedenti alla cessione.
I correttivi della legge di Bilancio in merito al calcolo dei costi inerenti gli immobili ceduti
Resta salva la determinazione della plusvalenza – secondo quanto previsto dal comma 1 dell’art. 68, del Tuir – quale differenza tra “i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo”.
Tuttavia, intervenendo anche su tale norma, la legge di Bilancio introduce importanti correttivi relativi al calcolo dei costi inerenti al bene ceduto.
Al riguardo, è ora previsto che, ai fini del calcolo di tali spese:
- se gli interventi agevolati sono stati completati entro cinque anni dalla cessione, le spese relative non vengono considerate, laddove si sia beneficiato unicamente dell’incentivo in misura del 110% e siano state esercitate le opzioni di cui all’art. 121 del D.L. n. 34;
- diversamente, se gli interventi sono conclusi da più di cinque anni ma entro i dieci, si prende in considerazione il 50% delle spese, e sempre nel caso si sia beneficiato della detrazione al 110% e siano state esercitate le predette opzioni.
Per gli stessi immobili acquisiti o costruiti oltre cinque anni prima della vendita, il prezzo di acquisto o il costo di costruzione, calcolato secondo le disposizioni precedenti, viene rivalutato in base alla variazione dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati.
Le criticità applicative
Per quanto l’obiettivo di arginare le pratiche speculative sia degno di nota, non mancano criticità da segnalare.
In primis, nel testo del novellato art. 67 Tuir, il presupposto impositivo si realizza per gli immobili sottoposti ad agevolazione Superbonus, ma senza precisazione sull’aliquota applicata. Al contrario, i criteri di determinazione della base imponibile, di cui al successivo art. 68, fanno espresso riferimento alla sola aliquota del 110%, la prima in ordine temporale prevista con il Superbonus. È chiara, dunque, la necessità di un intervento chiarificatore dell’Agenzia delle Entrate al riguardo.
Ulteriori criticità si ravvisano in ordine al carattere retroattivo della norma. Come sottolineato anche dal Cndcec, nell’audizione del 9 novembre 2023, le nuove disposizioni normative creano una base imponibile precedentemente inesistente, impattante sulle decisioni dei contribuenti prese in un momento in cui gli effetti fiscali negativi non erano previsti né prevedibili. La Novella, dunque, nei termini appena descritti, parrebbe porsi in contrasto con il principio del legittimo affidamento del contribuente, non rispettando il modello ideale previsto per l’introduzione di nuovi presupposti fiscali. Anche riguardo a tali aspetti, si auspicano tempestivi e doverosi chiarimenti da parte dell’Amministrazione finanziaria.
