Centri commerciali e negozi: volumi in calo. Dove investire ora

Tendenze del mercato immobiliare commerciale in Europa nel 2023-2024

Il mercato immobiliare commerciale presenta un calo dei volumi, ma una maggiore qualità degli asset, con investimenti che in Europa si sono attestati a 27 miliardi di euro nel 2023, in calo del 32,5% rispetto all’anno prima, ma un aumento generalizzato dei prezzi e dei canoni di locazione, che hanno mostrato, nei principali Paesi dell’Unione, un aumento medio prossimo all’1,5%. 

In questo scenario, dove il Regno Unito vede ridurre i volumi di capitali del 12% (a circa sette miliardi di euro nel 2023) e dove la Francia e la Spagna accusano addirittura dei cali di circa il 50%, rispettivamente a tre miliardi di euro e un miliardo di euro, l’Italia non fa eccezione e chiude il 2023 con un volume di investimenti a quota 800 milioni, in flessione dai 980 milioni di euro del 2022 e in continua contrazione dai 2,6 miliardi del 2016. 

La visione di “terra di mezzo” nel rapporto 2024 sui centri commerciali 

Questo quanto è emerso nel “Rapporto 2024 sul mercato immobiliare commerciale” che è stato presentato nel convegno “Nella terra di mezzo: negozi e centri commerciali, la rotta di operatori, prodotti, mercato e società verso l’autenticità” organizzato da Scenari Immobiliari in collaborazione con Svicom. 

“L’immagine dei centri commerciali come “terra di mezzo” rappresenta un’interessante intuizione del rapporto di Scenari Immobiliari, che evidenzia efficacemente il cambiamento epocale
che i luoghi fisici del commercio dovranno intraprendere in termini di ibridazione e integrazione delle funzioni – ha dichiarato Fabio Porreca, chairman di Svicom – Spazi per il lavoro, il benessere, la salute, lo svago, lo sport, la ristorazione si affiancheranno sempre più al commercio, configurando centri di comunità radicati nel territorio e vicini alle molteplici esigenze delle persone”. 

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Prospettive positive nel retail real estate: i commenti degli esperti per il 2024 

“Il 2023 è stato un anno complicato caratterizzato da una contrazione degli investimenti immobiliari, ma nel quarto trimestre erano emersi segni di ripresa che ora, nei primi mesi del 2024, leggiamo come l’inizio di un processo di ripresa del mercato retail real estate, un trend positivo che si accentuerà a partire dalla seconda metà dell’anno per poi proseguire con un’accelerazione nel 2025”, ha aggiunto Porreca, che ha parlato di prospettive interessanti per investitori, proprietari e tenant, in vista anche di un miglioramento delle condizioni di mercato, con riferimento, in particolare, alla riduzione dei tassi d’interesse. 

Dello stesso avviso, anche Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari. “Dopo 2 anni difficili, la sensazione della maggior parte degli operatori del mercato è quella che sul settore immobiliare commerciale il vento sia cambiato. Ci sono infatti fattori rassicuranti alla base di questo trend: l’attesa di una diminuzione del costo denaro, una mutata attenzione dell’autorità centrale, una ripresa degli investimenti immobiliari e una forza della domanda in tutti i settori, incluso il commercio, comparto che ha sofferto molto negli ultimi due anni”, ha detto Breglia, che prevede, per il mercato immobiliare commerciale, una chiusura positiva nel 2024 e una ripresa forte nel 2025.

Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari, ha poi proseguito dicendo che “dopo un trimestre, il quarto del 2023, da ricordare come uno dei migliori degli ultimi due anni, grazie a importanti transazioni di centri commerciali ‘out of town’ e superfici retail nelle high street, prevediamo un aumento del volume degli investimenti nel mercato immobiliare commerciale già per l’anno in corso”. 

Cosa fare? “Il mercato degli investitori tornerà sul retail, se il settore sarà capace di mettere in atto un percorso di cambiamento. Sarà, infatti, fondamentale definire programmi e progetti di valorizzazione degli asset, focalizzati su sostenibilità, digitalizzazione ed evoluzione dei contenuti”, ha risposto Porreca. 

Analisi dettagliata del mercato immobiliare commerciale italiano 2023-2024

I valori di vendita e i canoni di locazione hanno mostrato, nei principali Paesi dell’Unione, un incremento medio prossimo all’1,5%. Più contenuto l’aumento avvenuto in Italia, che si è attestato allo 0,5% e dovrebbe proseguire sugli stessi valori anche nel 2024. 

Come emerge nel rapporto di Scenari Immobiliari, in Italia, nel corso del 2023 il mercato immobiliare a vocazione commerciale ha fatto registrare un fatturato complessivo di circa 6,1 miliardi di euro, con un calo sull’anno precedente di 5,4 punti percentuali. Gli ultimi cinque anni hanno visto un leggero aumento della componente del fatturato relativa alle “grandi superfici commerciali“, a discapito dei negozi di vicinato, che è passata dal rappresentare il 70% a una quota poco superiore all’80%. 

Dove si rivolge l’attenzione degli investitori nel mercato immobiliare commerciale italiano

Nonostante un’offerta di prodotto ad oggi piuttosto limitata, dal report di Scenari Immobiliari resta costante l’attenzione verso il segmento delle high street e delle strade del lusso, con un focus
particolare sulle città di Milano e Roma, che dopo la pandemia hanno riacquisito forza
e visibilità, anche grazie al ritorno dei flussi turistici internazionali. E questo ha portato l’interesse dei rivenditori ad ampliarsi fino a comprendere anche città considerate secondarie ma caratterizzate da intensi flussi turistici non eccessivamente stagionalizzati, come Bologna e Verona.