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Le
previsioni dell’Energy
performance of buildings directive
(Epbd) recentemente approvata dal Parlamento
europeo, potrebbero determinare conseguenze
assai rilevanti sull’accesso ai finanziamenti,
con una repentina
stretta sui mutui
destinati a finanziare l’acquisto di immobili maggiormente
energivori, sui
valori di mercato degli immobili
e, in ultima analisi, sugli
stessi bilanci delle banche.
Nel
corso di una recente audizione presso la commissione Politiche
dell’Unione europea della Camera, il direttore generale dell’Abi
ne ha correttamente evidenziato i potenziali
rischi.
Le banche, i proprietari privati e la riqualificazione energetica
La
direttiva, all’articolo 1 – nell’ambito delle “norme
sul portafoglio ipotecario”
– richiede infatti ai soggetti che finanziano mutui ipotecari –
“di aumentare la prestazione energetica mediana del portafoglio di
edifici coperti dai loro mutui ipotecari”. Gli istituti bancari
dovrebbero dunque migliorare l’efficienza degli immobili per i
quali finanziano l’acquisto, nonostante tali immobili non siano di
loro proprietà.
Già
questa previsione, così generica e indefinita, lascia piuttosto
sconcertati.
Come
potrebbe la banca imporre al proprietario dell’immobile, che pur se
finanziato resta sempre il proprietario, gli interventi di
riqualificazione energetica? Questa logica sfugge alle più basilari
norme del diritto civile, peraltro sostanzialmente uniformi nei paesi
dell’Unione europea.
Gli immobili meno performanti sempre meno finanziabili
L’effetto
immediato di tale norma sarà dunque, come ha giustamente osservato
l’Abi, che “le banche saranno necessariamente obbligate –
nell’impossibilità di migliorare la qualità degli immobili già
assunti in garanzia – a orientare
le proprie scelte di finanziamento verso immobili che hanno migliori
performance energetiche,
riducendo le possibilità di accesso al credito per
l’acquisto/riqualificazione degli immobili di minore qualità”.
Gli
immobili
meno performanti diverranno quindi sempre più difficilmente
finanziabili
all’acquisto, o utilizzabili come garanzia per ottenere
finanziamenti per imprese e privati. Il
loro valore
di mercato sarebbe dunque destinato
a ridursi,
fino a ipotizzare una sorta
di incommerciabilità
di fatto per determinati immobili particolarmente inefficienti.
Proseguendo
nell’analisi, appaiono evidenti le conseguenze
ulteriori e i rischi connessi.
Il
miglioramento delle performance energetiche sino agli obiettivi
ambiziosi – e molto poco realistici – previsti dalla normativa
europea (tutti gli immobili in classe E entro il 2030 e D entro il
2033), richiederà una mole
enorme di investimenti e risorse.
Il ruolo della finanza pubblica
E
per chi non dispone di tali mezzi?
“Le banche – osserva ancora l’ABI – potrebbero avere difficoltà
a erogare finanziamenti ipotecari a soggetti con più basso merito
creditizio, posto che il processo di finanziamento deve basarsi
necessariamente su una solida valutazione del merito di credito, ai
sensi di quanto è previsto dalla disciplina di vigilanza bancaria,
nonché dalla direttiva sul credito immobiliare ai consumatori, per
evitare fenomeni di sovraindebitamento”.
Per
tutta una fascia di soggetti meno solidi, sia privati che imprese,
dovrebbe dunque essere ipotizzata
una garanzia pubblica
“con oneri rilevanti per la finanza pubblica in un arco temporale
molto ristretto” osserva sempre l’Abi. Evidentemente la lezione
sull’impiego di risorse pubblici per i bonus edilizi non è
bastata.
Gli effetti diretti sui bilanci delle banche
L’effetto
nocivo per le banche, peraltro, si potrebbe ripercuotere su più
livelli.
Un
primo livello, molto più immediato e diretto, potrebbe essere quello
della svalutazione
delle garanzie
acquisite per la concessione dei finanziamenti ipotecari. La
revisione dei valori sui libri – soprattutto per istituti che sono
già in difficoltà – potrebbe avere impatti davvero imprevedibili
sui bilanci, considerato altresì che la stessa Unione ha emanato
normative
assai stringenti sul mantenimento della solidità degli
istituti bancari.
Il
contesto
bancario internazionale
ha evidenziato di recente tensioni significative. Istituti
considerati da sempre al riparo da ogni tempesta, sono diventati
bersaglio di forte speculazione o, peggio, hanno richiesto
l’intervento di sostegno da parte delle banche centrali per
scongiurare più ampi scossoni dell’intero sistema.
In
una prospettiva più mediata e indiretta, poi, osserva sempre molto
correttamente l’Abi, “minore ricchezza significa anche minore
possibilità di accesso al credito per imprese e famiglie, con
conseguenti minori possibilità di crescita dell’economia”.
Conclusioni
Dobbiamo
dunque condividere ampiamente gli auspici già espressi dall’Abi,
ovvero che vi sia maggiore proporzionalità, gradualità e
flessibilità nell’attuazione delle norme nei singoli Paesi tenuto
conto del singolo contesto regionale e climatico, che siano previste
adeguate eccezioni a fronte di obblighi non economicamente
sostenibili per i proprietari degli immobili e che siano radicalmente
rivisti gli obblighi previsti per le banche in relazione al
portafoglio ipotecario, anche consentendo l’accesso diretto al
database Siape dell’Enea, al fine di acquisire informazioni, in
maniera automatizzata, sul grado di performance energetica degli
immobili a garanzia dei finanziamenti, sia in fase di erogazione che
per gli eventuali successivi interventi di riqualificazione
energetica.
In
definitiva, gli obiettivi della transizione green appaiono
condivisibili solo se slegati da visioni dogmatiche e declinati
nell’ambito delle reali possibilità di intervento. Diversamente, i
danni potranno essere assai peggiori dei benefici auspicati e la
contrazione di emissioni deriverà semplicemente da un’economia più
povera e in declino, non da scelte consapevoli e gestite.
—
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