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Nuovo anno, nuova vita, anche per i portafogli d’investimento. Tra le tante sfide e opportunità che il 2023 riserva agli investitori, un interessante strumento per diversificare le strategie è dato dai fondi di investimento immobiliari quotati o Reit (Real Estate Investment Trusts). Il motivo? La discrepanza tra il pricing di questi ultimi e quello delle loro controparti non quotate. Ogni volta che i rendimenti dei Reit quotati hanno sottoperformato quelli dei fondi immobiliari privati si è poi assistito ad un rapido capovolgimento di situazione nel breve-medio termine, spiegano gli esperti del Portfolio Construction and Strategy Team di Janus Henderson Investors. Vediamo perché e che cosa ciò significa per gli investitori del settore immobiliare.
Asset simili, price timing differenti
Molte discrepanze di prezzo tra REIT pubblici e immobili privati non sono dovute a una differenza nella composizione del fondo, ma semplicemente a causa dei lenti processi di prezzo dei mercati immobiliari privati che si svolgono nel corso di trimestri o anni rispetto al pricing dei REIT pubblici che vengono scambiati quotidianamente, in quanto tali tendono a “prezzare” nuove informazioni come tassi di interesse più elevati e rischio di recessione nel giro di pochi giorni o settimane. Al contrario, non esiste un mercato di terze parti per i fondi immobiliari privati e i gestori di questi fondi si affidano invece a valutazioni e analisi desktop per riportare una valutazione ai propri investitori su base mensile o trimestrale.
Alla fine del terzo trimestre dello scorso anno, i Reit quotati negoziavano a un prezzo medio inferiore di circa il 28% rispetto a quello del loro NAV (net asset value). “Siamo partiti da questo dato e lo abbiamo messo a confronto con le serie storiche adottando per i Reit quotati uno scenario leggermente più ottimista, ipotizzando il delta intorno al 20%. Dopodiché abbiamo osservato la performance storica dei REIT quotati rispetto alle loro controparti private a distanza di uno, due e tre anni”. Il risultato, commentano gli esperti di Janus Henderson Investors, è stato molto interessante.
Com’è possibile osservare nel grafico sottostante, a seguito di un delta ? 20% tra il prezzo di negoziazione e quello del loro NAV, i Reit hanno di regola sovraperformato le loro controparti negoziate sui mercati privati in maniera notevole. Ma non è tutto: “Questo tipo di andamento si è ripetuto storicamente nel tempo. i Reit quotati hanno infatti sovra-performato le loro controparti negoziate sui mercati privati il 100% delle volte su periodi di due e tre anni successivi rispetto al momento di divergenza e l’86% dei periodi di un anno.”
Fonte: Morningstar Direct, Public REITs: FTSE Nareit All Equity REITs TR USD, Private Real Estate: NCREIF Fund ODCE, 1 gennaio 1990 – 30 settembre 2022; Dati del discount-to-Nav di Green Street Advisors
Un ‘enigma’ per gli operatori del real estate…
I dati pongono coloro che investono in real estate dinnanzi ad un enigma. Da un lato, infatti, i dati storici mostrano che il mercato immobiliare non quotato si avvia verso un periodo di sottoperformance rispetto alla sua controparte quotata, verso la quale risulterebbe logico riposizionarsi. Dall’altra, tuttavia, il real estate è un mercato che tradizionalmente è allergico alle logiche di medio e soprattutto breve periodo. “Nelle nostre considerazioni di portafoglio – spiegano gli esperti di Janus Henderson Investors – l’illiquidità tipica del mercato immobiliare privato, piuttosto che essere vista come un intralcio è spesso invece percepita dai gestori come un vantaggio per il cliente finale. La difficoltà di vendere in breve tempo tipica del mercato immobiliare, infatti, dissuade gli investitori dal compiere mosse azzardate dettate dall’emotività, come ad esempio il market timing”.
…e una opportunità per gli investitori
Allo stesso tempo, tale reticenza potrebbe impedire di cogliere importanti opportunità. Che fare dunque? “Una possibile soluzione potrebbe consistere in un’allocazione immobiliare mista, che combina asset quotati e non quotati. Rispetto all’analisi precedentemente effettuata, un’ipotetica configurazione 50/50 avrebbe sovraperformato un portafoglio immobiliare composto da soli asset non quotati del 50% su ogni triennio dall’inizio del 1990 ad oggi” aggiungono gli esperti di Janus Henderson Investors. Ma come inserire nel proprio portafoglio i Reit quotati? “Un’opzione potrebbe essere data dalla diversificazione della componente immobiliare non quotata del proprio portafoglio oppure drenando risorse da quella equity”.
