I prezzi degli immobili residenziali negli Stati Uniti sono in forte espansione e potrebbero continuare su questo trend in futuro. Lo confermano i dati rilevati ad aprile 2021 dell’indice S&P Case-Shiller 20-city Composite, che misura l’andamento dei prezzi degli immobili residenziali unifamiliari nelle venti principali aree metropolitane degli Usa, che ha evidenziato un incremento del 14,9% su base annua, il più importante aumento annuale nei prezzi da dicembre 2005 (prima che nel 2006 il mercato immobiliare Usa cominciasse a sgonfiarsi, ponendo le basi per la crisi dei mutui subprime). Cifre simili anche dalla U.S. Federal Housing Finance Agency, il cui indice dell’incremento dei prezzi negli immobili residenziali ha raggiunto il record del +15,7% ad aprile 2021 rispetto allo stesso mese del 2020.
“Il ritorno del mercato immobiliare nel ruolo di motore economico potrebbe dare alla Federal Reserve più margine di manovra per aumentare i tassi nel breve e medio termine, anche se la sua capacità di aumentare i tassi a lungo termine sarà probabilmente limitata dai cambiamenti demografici” afferma Nikolaj Schmidt, Chief international economist della divisione fixed income di T. Rowe Price. Tuttavia, nonostante la spinta data dai tassi di interesse sui mutui al minimo (il 50% in meno rispetto all’ultimo inizio di scalata del mercato immobiliare statunitense nel 2005), un fattore è stato decisivo per tale ritorno. Un indizio? È stata causata dal Covid-19.
Gli effetti del Covid-19 sul mercato immobiliare
Lo shock inaspettato della pandemia ha infatti alimentato la crescita della domanda di immobili residenziali in due modi. Da un lato, “la caduta dei tassi di interesse indotta dalla pandemia ha reso più abbordabile l’acquisto di una casa”, spiega Schmidt. Dall’altro, “i lockdown e le chiusure hanno fatto desiderare a molte famiglie più spazio”. La spinta proverrebbe anche dalle banche stesse, le quali “hanno diverse attività a basso rendimento sotto forma di contanti nei loro bilanci e, di conseguenza, stanno cercando di accumulare attività dal rendimento leggermente più elevato come i mutui. Sebbene le banche continuino a operare sotto stretto controllo normativo, sembrano essere in una buona posizione per sostenere la ripresa del mercato immobiliare”. Due le conditio sine qua non al fine di vedere un’accelerazione più forte: l’incertezza economica e i tassi di disoccupazione devono crollare, in modo da facilitare la presa in carico di rischi da parte delle banche. “Ci aspettiamo questo succeda in tandem con l’incremento delle vaccinazioni e le riaperture”, continua Schmidt.
Le prospettive per il futuro del settore immobiliare
Ripresa a parte, saranno due sono le sfide chiave per il recupero del mercato immobiliare negli Stati Uniti. Una sfida immediata la rappresenta la sensibile diminuzione del numero di persone per nucleo familiare registrata negli Usa durante la pandemia e che attualmente si trova vicino al suo minimo storico. Questo fattore, infatti, potrebbe rendere possibile il soddisfacimento di parte della domanda di alloggi. Tuttavia, ad oggi “lo stock di immobili residenziali sfitti rimane basso e le imprese in futuro dovranno progettare case appropriate da poter poi vendere”, spiega l’esperto.
La seconda sfida nasce, invece, dai cambiamenti demografici in corso. “La costruzione di nuovi immobili residenziali dovrebbe essere forte per qualche tempo al fine di progettare nuovi edifici appetibili alla vendita, ma sarà infine necessario che questa si stabilizzi a un ritmo più lento di quello dei periodi di boom della metà degli anni 2000. Man mano che il mercato immobiliare si stabilizzerà per soddisfare le richieste della nuova fascia demografica di proprietari, la sua potenza come motore economico probabilmente diminuirà”, conclude Schmidt.
“Nel complesso, tuttavia, credo che il miglioramento della domanda di alloggi continuerà a sostenere i prezzi delle case e il basso stock di alloggi sfitti manterrà vivace l’attività edilizia. Tutto ciò aumenterà le pressioni inflazionistiche e potrebbe dare alla Fed più spazio per aumentare i tassi”.
