La pazienza è la miglior virtù, soprattutto se a esercitarla sono gli investitori immobiliari. Dopo un 2022 da dimenticare con rendimenti negativi par 26%, il segno più è tornato di fronte alle performance dei REIT (Real Estate Investment Trust) statunitensi, che nel corso del primo trimestre del 2023 hanno portato a casa un solido +2,3%. Sebbene tale risultato sia inferiore al +5,3% fatto registrare dall’S&P 500 nello stesso periodo, esso può comunque far sorridere gli investitori immobiliari.
“Quello dei REIT – spiegano infatti gli esperti di PGIM Real Estate – è un risultato da salutare favorevolmente, soprattutto alla luce della forte volatilità dei tassi e dello stress nel settore bancario che hanno caratterizzato l’economia statunitense negli ultimi mesi”. Ma la resilienza non è l’unica caratteristica positiva dei REIT statunitensi. “Attualmente i prezzi dei REIT stanno riflettendo in maniera eccessiva il rischio recessione: ciò, unito alla domanda sostenuta dai trend secolari che interessa alcuni i segmenti del real estate offre un’ottima base di crescita per gli investitori”, afferma PGIM Real Estate che vede le performance dei REIT beneficiare nella restante parte del 2023 della combinazione di un ambiente di tassi di interesse stabile, valutazioni convenienti e fondamentali relativamente stabili. Per quanto riguarda la regione europea, che ha continuato a registrare ritorni negativi nei primi mesi del 2023, l’outlook di PGIM Real Estate è improntato sulla cautela privilegiando le aziende meglio attrezzate per affrontare il rischio di ulteriori correzioni, mentre i rischi economici e geopolitici restano alti nella regione.
REIT, cosa dicono i fondamentali del settore
Tornando agli USA, la politica restrittiva della Federal Reserve sta iniziando a rallentare la crescita economica americana e ha messo sotto stress il sistema bancario americano. Ciò probabilmente comporterà un restringimento dei mercati del credito per un certo periodo di tempo e, nonostante l’occupazione rimanga resiliente, l’inflazione salariale inizia a calare. “Il lato positivo di questi dati più deboli – commentano gli esperti dell’asset manager di Newark – è l’aumentata probabilità che la Fed smetta di aumentare i tassi e che il costo a lungo termine del capitale di debito si stabilizzi a livelli più bassi. Man mano che il contesto dei tassi di interesse migliora, gli investitori possono concentrarsi sui fondamentali del real estate”. Secondo gli esperti di PGIM, questi dovrebbero rimanere per la maggior parte solidi man mano che l’economia statunitense rallenta. Segmenti economicamente sensibili come uffici, vendita al dettaglio e alloggi hanno subito notevoli cali in termini di capitalizzazione di mercato rispetto all’indice di riferimento dei REIT statunitensi. Nel frattempo, settori più difensivi con una domanda secolare e in aumento sono cresciuti in modo significativo, come ad esempio i data center, il settore sanitario e quello industriale.
Immobiliare USA, vincitori e sconfitti
I segmenti immobiliari con le migliori performance nei primi mesi del 2023 sono stati quello dei magazzini e degli immobili ad uso industriale, grazie anche ad una fitta attività di M&A. “Alla base successo di questi settori vi è la significativa crescita dei canoni di locazione mark-to-market e la domanda stabile sostenuta dai trend di lungo periodo”, spiega PGIM RE. I settori che hanno invece registrato le performance più deludenti sono stati quello degli uffici e degli immobili legati al segmento farmaceutico. Per quanto concerne i primi le aziende sono riluttanti ad impegnarsi in locazioni a lungo termine e molte semplicemente lasciano scadere i contratti di locazione senza rinnovarli, limitando la crescita dei canoni di mercato e il tasso di occupazione degli immobili. I secondi, invece, sono stati sottoposti a una notevole pressione a seguito del fallimento annunciato di Silicon Valley Bank. “Proprio la mancanza di capitale disponibile rappresenterà una sfida per questo tipo di immobili nel corso del 2023”.
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Prospettive rosee negli Usa
La recente (e per ora apparente) stabilità dei tassi e la riduzione delle pressioni inflazionistiche sono molto incoraggianti e fanno ben sperare per le performance dei REIT nel resto del 2023 e anche per il 2024. Nonostante l’aumento significativo dei costi del debito, ci si aspetta comunque che i REIT possano generare una crescita degli utili operativi per azione superiore al 4% nel 2023, seguita da un +7% nel 2024. “A meno che non si verifichi una grave contrazione economica – commentano gli esperti – ci aspettiamo che i fondamentali dei REIT rimangano stabili per la maggior parte dei tipi di proprietà, considerando la durata media dei contratti di locazione, il basso rischio di uno shock dell’offerta e una domanda sostenuta da trend secolari”.
Spread storicamente ampi
Ma non è tutto: i bilanci dei REIT godono oggi di buona saluta e la maggior parte dei REIT sarà probabilmente in posizione di vantaggio se i proprietari privati si troveranno in difficoltà a causa dello scompiglio dei mercati finanziari. L’attuale differenziale tra le valutazioni implicite dei REIT e i valori immobiliari negoziati sui mercati non quotati presenta a uno spread storicamente ampio, pari a circa il 16% su una base ponderata per valore. “Con la stabilizzazione dei tassi – spiegano gli esperti – è probabile che questa discrepanza di valutazione porti a un aumento delle opportunità di fusioni e acquisizioni per gli investitori di private equity che cercano di investire nel settore dei REIT. Ci aspettiamo inoltre che grandi investitori istituzionali spostino le loro allocazioni immobiliari da investimenti privati a investimenti pubblici per sfruttare questa opportunità di arbitraggio. Il beneficio di liquidità della struttura dei REIT negoziati pubblicamente è diventato abbondantemente chiaro negli ultimi mesi e avrà probabilmente implicazioni a lungo termine per le allocazioni immobiliari”.
