L’immobiliare dev’essere visto come un investimento dalla doppia funzione: generazione di reddito aggiuntivo nel breve termine e creazione di un patrimonio destinato al passaggio generazionale nel lungo periodo. In questo contesto, un ruolo importante è occupato dal segmento delle case di lusso che, nel 2023, ha continuato a tenere, nonostante la generale contrazione delle compravendite, con impatti minimi o nulli sui prezzi per la forte rigidità dell’offerta.
Per analizzare come si è mosso il segmento di pregio, ma soprattutto per cercare di capire come investire nelle case di lusso nel corso del 2024, We Wealth ha intervistato Roberto Magaglio e Marco Sorbara, rispettivamente licence partner e direttore generale di Engel & Völkers Milano, che hanno fornito una fotografia chiara del mercato immobiliare di pregio, commentando il Market report Milano/Roma relativo al secondo semestre 2023, che la società ha realizzato in collaborazione e con il supporto scientifico di Nomisma.
E il focus è andato in particolare su Milano, unica città italiana che può essere paragonata alle altre principali metropoli internazionali.
Andamento del segmento delle case di lusso di Milano
“Il segmento delle case di lusso si è ben difeso in questi ultimi 18 mesi di forte peggioramento delle condizioni di finanziamento in quanto si tratta di una forma di investimento spesso appannaggio di soggetti che non hanno bisogno di credito per l’acquisto di un immobile – ha spiegato Magaglio – I prezzi, infatti, sono stati inelastici e rigidi e hanno tenuto salde le posizioni raggiunte, così come già avvenuto anche nella precedente crisi 2009-2012 a Milano, quando gli immobili di pregio si erano comportati in maniera analoga: prezzi stabili e diminuzione del numero di transazioni”.
Identikit degli acquirenti di immobili di pregio
Il segmento immobiliare di lusso di Milano risulta essere molto attraente per tre tipologie di soggetti: residenti locali, acquirenti nazionali e internazionali.
“I soggetti interessati a case di lusso hanno già un importante patrimonio (sono di ceto economico alto) e quindi sono meno sensibili agli stimoli del credito; spesso vivono loro stessi in zone pregiate e cercano altre opportunità per i propri familiari o per migliorare ulteriormente la propria situazione o, ancora, sono interessati ad acquistare casa a titolo di investimento in un territorio conosciuto. Disponendo del capitale per l’acquisto possono permettersi di prendere decisioni molto brevi, spesso bruciando la concorrenza proprio per questa velocità operativa che permette loro di saltare diversi passaggi”, ha dichiarato il licence partner di Engel & Völkers Milano.
Tre tipologie di soggetti interessati al segmento immobiliare di lusso
Con delle differenze però tra i vari interessati. “Mentre per i residenti locali generalmente si tratta di un mercato di sostituzione della casa per miglioramento, quindi sono proprietari che hanno necessità di un upgrade rispetto alla loro abitazione milanese e sono alla ricerca di una location di rappresentanza di maggiori dimensioni, gli acquirenti che arrivano dal resto d’Italia sono per lo più giovani manager, professionisti e imprenditori che si spostano in città per le vaste opportunità di business che Milano è in grado di offrire, così come diffuso è il fenomeno dei genitori di studenti universitari di fascia medio-alta che piuttosto che pagare un affitto decidono di acquistare un monolocale o, meglio ancora un bilocale, approfittando della rivalutazione dell’asset in futuro e del fatto che nel momento in cui i giovani si sposteranno fuori Italia o avranno necessità di un’abitazione più ampia, il loro appartamento potrà essere affittato.
E’ altresì frequente che manager e imprenditori che arrivano a Milano per lavoro scelgano l’affitto per uno-due anni prima di passare alla formula dell’acquisto di una casa di lusso, principalmente un bilocale, nella zona che nel mentre hanno individuato come area in cui vivere – ha spiegato Sorbara – Infine ci sono gli investitori stranieri, soprattutto americani o del Medio Oriente, che spesso comprano una casa a Milano, generalmente nelle nuove costruzioni e nei grandi sviluppi ubicati nelle migliori location. In questo caso, si tratta principalmente di seconde case che vengono utilizzate personalmente per un paio di settimane all’anno e per il resto sono sempre affittate”.
Case di lusso: prezzi e zone più richieste a Milano
Di che cifre parliamo? “In genere, il range di prezzo degli immobili di lusso varia tra i 12.000 e i 16.000 euro al metro quadrato”, ha precisato il direttore generale di Engel & Völkers Milano, che ha indicato come tra le zone più richieste ci siano Magenta – XX Settembre – Conciliazione, il Quadrilatero ma ovviamente anche di Brera, City Life e Porta Nuova, a seconda che si tratti di famiglie o di manager, imprenditori e stranieri.
La doppia funzione degli immobili: generazione di reddito aggiuntivo (nel breve) e creazione di patrimonio (nel lungo)
Molto richiesta è la locazione di appartamenti di pregio. Con l’avvento degli affitti a breve termine, infatti, questo tipo di investimento si presta molto a un doppio utilizzo: “Un uso personale e un uso di generazione di reddito, come una casa vacanze che può essere goduta qualche settimana all’anno personalmente senza rinunciare a un reddito locativo nel resto dell’anno e senza trascurare la possibile rivalutazione del valore dell’immobile”, ha precisato Magaglio, ricordando la doppia funzione tipica dell’immobiliare: nel breve termine, generazione di reddito aggiuntivo e nel lungo periodo, creazione di un patrimonio destinato al passaggio generazionale.
“Nel passaggio generazionale, infatti, gli immobili sono favoriti rispetto ad altri asset in quanto non vengono valutati ai fini fiscali per il loro valore di mercato, ma attraverso il meccanismo della rendita catastale rivalutata, che è mediamente una proxi sottostimata di 2-3 volte, a seconda delle zone, rispetto al valore di mercato. E questo avviene tanto più l’immobile è vecchio, in quanto più vecchia sarà la determinazione della sua rendita catastale”, ha spiegato il licence partner di Engel & Völkers Milano.
Il mercato delle locazioni di lusso
Entrando più nel dettaglio delle locazioni, gli immobili di lusso possiedono delle caratteristiche proprie che permettono a questi asset di avere una maggiore opportunità di essere affittati.
“Le case residenziali di lusso godono del fatto che la domanda di locazione è strutturalmente più alta rispetto all’offerta di questo prodotto, questo fin dall’introduzione della legge sull’equo canone del 1978 – ha puntualizzato Magaglio – Storicamente il “pregio” era definito quasi esclusivamente dalla location dell’immobile, mentre negli ultimi 15 anni ha cominciato a contribuire alla definizione di “immobile di lusso” anche la qualità della costruzione e i comfort associati all’immobile. Una casa di lusso avrà meno periodi di vacancy e, quindi, un rendimento più stabile nel tempo che la rende un asset più sicuro e liquido rispetto a immobili non pregiati”.
Case di lusso: rendimenti e prospettive
Cosa vuol dire tutto questo in termini di ritorni sul capitale investito? “Più che di un maggiore rendimento rispetto al residenziale tradizionale, si deve parlare di una maggior sicurezza intrinseca nell’investimento del segmento delle case di lusso”, ha risposto Magaglio.
Dello stesso avviso Sorbara, che ha spiegato che “il rendimento del mercato di pregio non si discosta molto dai ritorni classici, attestandosi, per esempio, per un bilocale sul 4,0 – 4,5% lordo. La differenza con il mercato residenziale tradizionale è che anche in un periodo di potenziale flessione delle locazioni, l’immobiliare di lusso avrà sempre un canale preferenziale, per tutta una serie di motivazioni legate all’asset in sé; di conseguenza non avrà sfitto e questo andrà a garantire la continuità nelle rendite mensili”.
E in futuro? “In un contesto di miglioramento dei tassi, l’abbassamento dei saggi di interesse avrà anche un impatto sulla scelta buy/rent, influendo positivamente sull’opzione acquisto, motivo del recente rally dei canoni di locazione”, ha concluso Magaglio, ricordando che gli asset di lusso più ricercati a Milano riguardano “immobili in posizioni centrali, in contesti urbani ben serviti e ben collegati, dotati di garage, balconi e terrazzi, piani alti, con portineria, in contesti signorili, idealmente già ristrutturati e con classe energetica non troppo distante dalla D. Se giovani (sotto i 40 anni) vengono preferiti immobili nuovi o comunque già pronti per l’uso”.
