La cedolare secca può essere applicata anche ai contratti di locazione per i quali non sussiste l’obbligo di registrazione
Se per lo stesso immobile sussiste contitolarità o coesistono più diritti reali, il reddito è imputato a ciascuno dei contitolari del diritto di proprietà o dei titolari dei diritti reali, in proporzione a ciascun diritto
La circostanza che il nudo proprietario sia in possesso di una parte dell’immobile e abbia perciò intenzione di locarla ad un terzo non implica che questo può fruire dell’agevolazione della cedolare secca.
Ad avviso dell’Agenzia delle entrate, infatti, come emerge nella risposta a interpello n. 216 del 2023, il nudo proprietario che abbia disponibilità di fatto di una parte dell’immobile non può optare, in caso di locazione a terzi, per il regime della cedolare secca.
Cedolare secca
In alternativa facoltativa rispetto al regime ordinario vigente per la tassazione del reddito fondiario ai fini dell’imposta sul reddito delle persone fisiche, il proprietario o il titolare di diritto reale di godimento di unità immobiliari abitative locate ad uso abitativo può optare per il regime agevolativo della cedolare secca.
Si tratta, come noto, di una imposta sostitutiva:
- dell’imposta sul reddito delle persone fisiche e delle relative addizionali
- delle imposte di registro e di bollo sul contratto di locazione
che si applica in ragione di un’aliquota del 21 per cento.
La cedolare secca, a mente dell’art. articolo 3 del Dlgs n. 23/2011, può essere applicata anche ai contratti di locazione per i quali non sussiste l’obbligo di registrazione.
Inoltre, a determinate condizioni, e per i contratti stipulati nei comuni ad alta tensione abitativa, l’aliquota della cedolare secca calcolata sul canone pattuito dalle parti è ridotta al 10 per cento.
Il nudo proprietario è escluso dal regime di applicazione della cedolare secca
Ai sensi del comma 2 del citato articolo 26 del Tuir, inoltre, se per lo stesso immobile sussiste contitolarità o coesistono più diritti reali, il reddito è imputato a ciascuno dei contitolari del diritto di proprietà o dei titolari dei diritti reali, in proporzione a ciascun diritto.
In questo senso, si fa riferimento tanto al nudo proprietario che all’usufruttuario del medesimo bene.
L’articolo 26, comma 1, del Tuir evidenzia che i redditi fondiari sono imputati ai soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale e, nuda proprietà per sua natura si accompagna all’usufrutto, il quale riserva a priori al suo titolare il diritto di godere della cosa e di poter percepire anche i frutti prodotti.
Ebbene, considerato che il regime della cedolare secca si pone in alternativa facoltativa rispetto a quello ordinario di tassazione del reddito fondiario, ai fini dell’Irpef, osserva l’Agenzia, il nudo proprietario, pur avendo la disponibilità ”di fatto” di una parte dell’immobile gravato di usufrutto che intende locare a terzi, non può optare per il regime della cedolare secca.
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