Occidente avvisato: la bolla cinese si sta sgonfiando

Dopo anni di crescita sostenuta, i prezzi degli immobili in Cina stanno scendendo rapidamente. Il caso Evergrande sembra avere fatto infatti scoppiare la bolla e ora le ripercussioni – non solo per l’economia cinese – potrebbero essere più severe di quanto previsto. I prezzi a gennaio degli appezzamenti sono in caduta del 73% rispetto all’anno precedente, le vendite delle cento principali società immobiliari sono diminuite del 40% e circa 100 miliardi di dollari di debiti off-shore devono essere rimborsati entro dicembre. Le “tre linee rosse” imposte da Xi Jinping al settore potrebbero dunque costare caro alla Cina e forse anche all’Occidente.A fare il punto è un articolo del The Economist.

C’era una volta – non troppo tempo fa – un paese in cui la crescita di prezzo di terreni e immobili non aveva un limite. Gli sviluppatori immobiliari avevano accesso a un credito quasi illimitato e ottenevano facili guadagni dalle guerre di offerte tra gli acquirenti che riuscivano ad ottenere facilmente prestiti. I governi locali non stavano certo a guardare: le vendite di terreni hanno contribuito al 43% delle loro entrate nel 2021. A distanza di pochi mesi la situazione è completamente cambiata. Xi Jinping, il presidente della Cina, temendo l’insostenibilità dei prezzi e del debito ha chiuso i rubinetti del credito facile attuando la politica delle tre linee rosse, limitando i rapporti tra passività e patrimonio, tra debito netto e patrimonio netto e tra liquidità e debito a breve termine degli sviluppatori.

Questa politica ha spinto il settore immobiliare cinese al limite. Una dozzina di sviluppatori, tra cui Evergrande, uno dei gruppi immobiliari più indebitati del mondo, sono andati in default, o ci sono andati vicini. Le aziende recentemente ritenute scommesse sicure per gli investitori hanno improvvisamente iniziato a sembrare traballanti. Una di queste, Shimao, ha mancato i pagamenti fiduciari il 24 febbraio. Zhenro Properties ha stupito i creditori il 21 febbraio quando ha detto che potrebbe non rimborsare i creditori all’inizio di marzo.

In questo contesto molti hanno smesso di comprare terreni, facendo crollare il valore degli appezzamenti venduti dai governi locali del 72% a gennaio, anno su anno. I prezzi delle case stanno scendendo in molte città, allontanando gli speculatori. Non è chiaro se il governo centrale manterrà saldamente le sue linee rosse. Se lo farà, il mercato immobiliare sarà costretto a fare un monumentale aggiustamento per far corrispondere l’offerta con la domanda reale. Secondo la società di consulenza Rhodium, perché ciò avvenga le vendite devono scendere da circa 15 milioni di unità all’anno a circa 10 milioni.

Mentre la bolla si sgonfia, gli effetti si ripercuotono sull’economia cinese. Gli alti dirigenti devono ancora emettere un obiettivo di crescita economica per il 2022, ma molti economisti si aspettano che traccino una linea al 5%. Questo sarà un tasso difficile da raggiungere se il settore immobiliare, che costituisce un 25% stimato del pil, continuerà la sua discesa. Un forte rallentamento, a sua volta, ostacolerebbe un’economia globale già alle prese con inflazione e gli scontri geopolitici.

Secondo il The Economist, i politici di Pechino, se vogliono evitare la catastrofe, devono lavorare su tre fronti. In primo luogo devono assicurarsi che le inadempienze offshore non vadano fuori controllo, affinché gli emittenti cinesi non vengano esclusi dal mercato delle obbligazioni in dollari. Attualmente le obbligazioni offshore di Evergrande sono scambiate a 15 centesimi di dollaro – un segnale non certo ottimista su ciò che gli investitori si aspettano di recuperare. Un secondo compito è quello di assicurare che le imprese continuino a costruire case e che le famiglie continuino a comprarle. Le vendite delle 100 maggiori imprese sono infatti scese anno su anno di circa il 40% a gennaio e gli investimenti sono calati il 14%, due dati che potrebbe porre un forte freno alla crescita del pil cinese quest’anno.

Infine la Cina deve formulare un piano a lungo termine che porti una certa stabilità al mercato nel prossimo decennio. In questo senso Pechino si sta già muovendo in due diverse direzioni. La prima è l’acquisto dei debiti inesigibili degli sviluppatori da parte delle società di gestione patrimoniale di proprietà statale (AMC), quali ad esempio Cinda che sta lavorando con Evergrande. La seconda è l’acquisto di filiali di sviluppatori privati. Alla fine di gennaio Sunac, un importante acquirente privato di beni immobiliari, ha venduto una quota del 40% di una filiale locale al gruppo statale Huafa.