Investire nel mattone: negozi battono case e titoli di Stato

“Nonostante la pandemia, il mattone si riconferma un mercato più sicuro e redditizio per gli investimenti rispetto ai titoli di Stato, che negli ultimi 13 anni sono stati caratterizzati da un trend altalenante, con oscillazioni tra il -0,48% e il 5,65%”.

A parlare è Andrea Faini, ceo di World Capital, che – intervistato da We Wealth sulle opportunità di investimento nel mattone – ha risposto: “Soffermandoci sui dati rilevati dal dipartimento di ricerca di World Capital su scala nazionale, emerge che l’asset residenziale rende in media circa il 4,3%, mentre il comparto retail il 5%”. Valori molto vicini tra loro e che confermano l’attrattività del mattone, che si caratterizza quindi per avere rendimenti più alti e con meno fluttuazioni, rispetto ai titoli di Stato italiani che, come si è visto, hanno registrato rendimenti anche negativi (- 0,48% per i Bot a 6 mesi nel 1° semestre 2021).

“Il mercato residenziale è sicuramente molto dinamico; oggi le esigenze lavorative e le nuove abitudini delle persone generano una turnazione dei tenant più veloce rispetto a un immobile commerciale. Al contrario, il brand che entra all’interno di un negozio, solitamente ci resta per tanto tempo e la location diventa uno status”, ha precisato Faini, spiegando che in realtà entrambe le tipologie di asset rappresentano un investimento interessante e redditizio, dipende sempre dalla location in cui è ubicato l’immobile e dalla domanda presente nella zona.

Si sente però sempre parlare quasi esclusivamente di immobili residenziali acquistati in ottica di investimento. E se un investitore puntasse su immobili commerciali, come per esempio, negozi, uffici, ma anche gdo, fashion, sportelli bancari, servizi, ristoranti e farmacie etc, quali opportunità ci sarebbero? E su quali categorie sarebbe meglio orientare il campo di ricerca?

“Tra le piazze più attrattive per gli investimenti immobiliari commerciali troviamo sicuramente le città di Milano e Roma, a seguire Firenze, Torino, Bologna e Napoli, seppur con rendimenti più alti. Il motivo è legato al fatto che quando l’attività immobiliare è percepita con un profilo di rischio più alto i prezzi si abbassano, facendo aumentare i relativi rendimenti”, ha proseguito Faini, che ha precisato che, volendo fare un esempio concreto, acquistare un negozio lungo una high street italiana è un investimento con un profilo di rischio più basso, rispetto a una vetrina situata in una strada commerciale secondaria, che potrebbe essere maggiormente soggetta a fenomeni, come per esempio l’e-commerce.

“Possiamo dire che a un rendimento più elevato corrisponde un prezzo d’acquisto più basso e un rischio più corposo. Questo discorso vale anche per la location, Milano e Roma rappresentano da sempre delle piazze più sicure e con una domanda molto forte, che genera di conseguenza rendimenti leggermente inferiori rispetto a città come Bologna e Napoli, più “rischiose” seppur con un potenziale molto interessante”, ha spiegato Faini.

Se si analizzano, infatti, i dati di World Capital, dal 2014 ad oggi i rendimenti sono leggermente scesi in tutte le piazze, pur rimanendo quelli in location secondarie più elevati rispetto alle città prime. Per esempio, nel 2021, Napoli, Bologna e Torino si collocano in un range compreso tra il 6,35 e il 5,9%, a fronte di rendimenti attesi a Milano e Roma, di poco superiori ai 4 punti percentuali (vedere immagine).

In particolare, se analizziamo i rendimenti degli immobili commerciali di Milano, così come emerge dal nuovo Report retail capital market Milano H1 2021, realizzato dal dipartimento di ricerca di World Capital in collaborazione Nomisma, si evince chiaramente come le principali vie dello shopping meneghine abbiano mantenuto negli ultimi anni un trend stabile con valori mai al di sotto del 3,8%.

Ma quali comparti vanno meglio e quali entrano nei radar degli investitori?
“Soffermandoci sui rendimenti degli immobili commerciali di Milano notiamo come siano gli sportelli bancari a registrare negli ultimi anni i rendimenti più elevati. Questo perché tale attività è stata colpita dall’home banking, generando diverse chiusure di istituti di credito e il rischio che ciò accada nuovamente è più alto, rispetto ad altre categorie di immobili commerciali come per esempio la gdo e le farmacie, che negli ultimi anni sono entrate nel mirino degli investitori, causando così rendimenti più contenuti”, ha risposto Faini.

Grande attenzione va poi al tema della sostenibilità degli immobili, che può fornire una “bussola” per dirottare possibili investimenti.  “In generale, gli investitori istituzionali si orientano su un portafoglio di investimenti immobiliari commerciali variegato, con profili di rischio differenti in modo da avere un insieme equilibrato”, ha illustrato Faini che poi ha concluso dicendo: “Per quanto riguarda le altre asset class immobiliari, registriamo un forte interesse da parte degli investitori anche per il comparto della logistica. Questo è un settore che grazie alla crescita sempre più forte dell’e-commerce sta acquisendo grande valore, così come diventano centrali gli hub in città che rappresentano dei punti nevralgici per le attività economiche”.