Il mercato immobiliare di Dubai continua la sua crescita e chiude il 2021 con una performance più che positiva. Lo confermano i dati del Dubai land department (Dld) a proposito dello scorso anno, che ha comunicato come 52,415 investitori hanno acquistato 72,207 nuove proprietà nell’emirato, per un totale di 84,772 transazioni immobiliari dal valore di 300 miliardi di dirham (circa 74 miliardi di euro). Il trend si dimostra quindi al rialzo rispetto al 2020, con un +65% sulle transazioni effettuate e un +71% sul valore totale.
Con l’aumento degli investitori interessati al mercato immobiliare dell’emirato, cresce tuttavia anche la difficoltà nell’individuare informazioni utili e affidabili su come e dove comprare casa a Dubai. Fabio Raffaeli, Fondatore di InvestireaDubai.com, fa chiarezza al riguardo.
Investire in immobili a Dubai, come fare
“Anzitutto, è bene partire individuando le principali tipologie di investimento immobiliare: ciascuna ha i suoi pro e contro, starà all’investitore individuare la strategia migliore per la propria situazione personale” spiega Raffaeli:
Comprare per affittare
“Comprare per affittare è uno dei metodi di base e forse il più antico per generare una rendita. È anche possibile utilizzare una leva finanziaria per acquistare, prestando tuttavia attenzione al fatto che la rendita prodotta dall’affitto sia positiva rispetto alla rata del finanziamento. Questa prima tipologia può generare entrate regolari e al contempo far apprezzare l’immobile nel tempo. Pre-covid, una modalità molto in voga era rappresentata dagli affitti brevi, che tuttavia richiedono una buona percentuale delle entrate da destinare ai property manager (circa il 20% sul totale)” aggiunge Raffaeli.
Acquistare per ristrutturare e rivendere (flipping)
“Il flipping è invece consigliato a chi ha già esperienza sul mercato, nel marketing e nella ristrutturazione di immobili dato che richiede capitale e capacità di gestione delle problematiche. Solitamente, si ricercano asset sotto prezzo da rivendere entro 6 mesi dall’acquisto generando un guadagno, in gergo capital gain”.
Finanziare costruzioni in corso (crowdfunding)
“Quest’ultimo è invece un fenomeno in espansione per chi vuole investire in grandi progetti ma ha a disposizione somme contenute. In questo caso, delle piattaforme online mettono in contatto sviluppatori e investitori sottoponendo i primi a rigorose verifiche (ragion per cui potrebbero esservi commissioni sulle transazioni)”.
Investire in immobili a Dubai, dove guardare
“Vi sono poi diversi fattori da tenere in considerazione quando si è alla ricerca di un immobile in cui investire” continua Raffaeli:
Individuare il luogo
“Individuare il luogo è il primo imprescindibile fattore. La posizione geografica di Dubai, ad esempio, la rende una città strategica sia per il mercato occidentale che per quello orientale. La sua economia è in forte crescita ed è l’unico dei 7 emirati ad avere il 70% del Prodotto interno lordo (Pil) proveniente da settori diversi da quello petrolifero, il che lo rende meno dipendente dalle oscillazioni del prezzo del petrolio. La valuta è stabile ed è ancorata al dollaro con un rapporto di tasso fisso tale per cui $1 equivale a 3,67 aed. Infine, il settore turistico è in espansione grazie ad Expo 2020, e il paese è il secondo più sicuro al mondo dopo la Finlandia”.
Considerare la rendita da locazione
“Questo è il secondo step. Dubai possiede una delle rental yields tra le più redditizie al mondo avendo un rapporto prezzo/metro quadro altamente competitivo (il 96% inferiore a Montecarlo, secondo dati di Numbeo a febbraio 2022). Inoltre, a differenza del settore in generale il mercato immobiliare dell’emirato è altamente liquido, grazie all’impegno del governo e degli enti dedicati” continua Raffaeli.
Analizzare i trend di apprezzamento del capitale
“Analizzare i trend di apprezzamento del capitale è fondamentale al fine di assicurarsi un ritorno su quanto investito. Il ciclo immobiliare di Dubai si trova attualmente in una fase di recessione, con prezzi ancora bassi e accessibili, tuttavia a breve si entrerà in una fase di espansione, con aumento della domanda e conseguente rialzo dei prezzi. A contribuire a tale passaggio sarà anche Expo2020, che terminerà alla fine di questo mese”;
Valutare le opzioni di finanziamento disponibili
“Tale attività rappresenta il quarto step. Dubai è attrattiva per gli investitori nel comparto perché gli istituti di credito sono ben predisposti ad accendere mutui per l’acquisto di immobili grazie alla forte liquidità delle banche e alle rigide leggi che vigilano sulla tutela del credito nel real estate. Tra i vantaggi per i non residenti: finanziamento fino al 50% del valore dell’immobile, facile accesso a presiti fino a 10 milioni di aed (circa 2,5 milioni di euro) disponibili sia per lavoratori dipendenti che per autonomi, mutui fino a 25 anni, tassi di interesse competitivi e solamente form di richiesta, passaporto e conto bancario tra i requisiti. Per il rilascio di liquidità, infine, è anche possibile utilizzare un immobile come garanzia”;
Ricercare lo stile di vita desiderato
“Questo obiettivo a Dubai può trovare semplice risposta. Il lifestyle dell’emirato è particolarmente ambito grazie al lusso, attrazioni, servizi 24 ore su 24, divertimenti e mondanità, shopping e amenities. È un aspetto di cui si parla poco rispetto a vantaggi economici e finanziari, ma in realtà lo stile di vita di Dubai è uno dei pilastri su cui si basa il successo del real estate dell’emirato. Vivere o frequentare Dubai posiziona agli occhi degli altri in uno status sociale esclusivo, comunemente riservato alle persone di successo”;
Identificare la tassazione applicata a redditi e immobili
“In ultima analisi, il tema della tassazione è veramente immediato a Dubai: la pressione fiscale nell’emirato è pari a zero. Non esiste nessuna tassa sulle persone o sulle società, tantomeno sui residenti, così come imposte sulle proprietà. Infine, gli investitori potranno rimpatriare il capitale investito senza dover pagare imposte. L’unica eccezione è costituita dall’introduzione dell’Iva nel gennaio 2018; nel real estate, tuttavia, questa si applica solamente a determinati immobili a uso commerciale e non a quelli residenziali”.
