Aste immobiliari? Il contrario di una commercializzazione effettiva

“Le aste in Italia fondamentalmente funzionano al contrario rispetto a una commercializzazione effettiva. La logica vorrebbe che, partendo da un prezzo corrispondente al reale valore dell’immobile, si arrivi a dei continui rialzi del valore stesso, ma di fatto succede il contrario, arrivando a una svalutazione dell’immobile e del credito spettante a banca e esecutato”.

A parlare è Mirko Frigerio, fondatore & vicepresidente esecutivo Npls Re_Solutions e presidente del centro studi AstaSy Analytics, che intervistato da We Wealth ha tracciato il bilancio del settore, commentando l’analisi realizzata dal centro studi AstaSy Analytics di Npls RE_Solution, dalla quale è emerso che gli immobili pubblicati all’asta dal primo gennaio al 30 giugno 2021 hanno sfiorato quota 75mila (esattamente 74.960). Quanto all’anno passato, dallo studio si è appreso che nel 2020 le aste pubblicate sono state 116.637 e che lo scorso anno la chiusura dei lavori ha causato il rinvio di circa 123mila aste, con un mancato recupero di oltre 8,6 miliardi di euro.

Ma come avviene la procedura?

“In un’asta che viene definita competitiva, ci si aspetta che si possa seguire, come su eBay, un valore pari a zero e che questo venga rilanciato di volta in volta da più soggetti che abbiano la volontà di acquisire quel bene. Nelle aste italiane invece funziona esattamente al contrario – ha dichiarato Frigerio – il valore immobiliare del bene viene valutato da un Ctu che ne identifica le economie, le superfici, gli spazi, lo stato occupativo, la presenza di abusi, e tutto quello che può nascere da un punto di vista immobiliare.  Il sistema basato sulla legge 132/2015 impone che le vendite avvengano prima al valore di valutazione, ma decurtato del 25%: 25% che viene detratto poi a ogni asta subendo così ulteriori ribassi. Normalmente in Italia si tengono 2,5 aste prima di arrivare a quel prezzo di appetibilità che il mercato definisce tale, quando quindi ormai l’immobile è completamente svalutato”.

La domanda provocatoria sulla quale riflettere per il prossimo riordinamento della giustizia allora è: perché il sistema italiano non prevede, una volta individuato il valore dell’immobile, che il prezzo base possa essere allineato a un prezzo target facendo in modo che tutti i soggetti interessati possano partecipare a un’asta competitiva ove l’immobile venga veramente aggiudicato al maggior offerente evitando tre ribassi d’asta? “Si avrebbe una chiusura delle procedure realmente entro 18/24 mesi rispetto ai 5 anni odierni”, ha risposto Frigerio, che poi ha aggiunto: “Purtroppo, il sistema italiano oggi è ancora lacunoso su molti punti, la vera natura dell’asta dovrebbe essere recuperare il credito, ove creditore e debitore non abbiano raggiunto un accordo tra di loro, e non renderlo lungo, poco appetibile ai più e molto articolato per un comune cittadino”.

“Il sistema andrebbe sicuramente rivisto e migliorato partendo dall’assunto di base che, se l’asta è un’azione competitiva, allora che competitiva sia già dal primo esperimento, e non solo dopo due o tre ribassi.  È un sistema, quello delle esecuzioni immobiliari, che va rivisto in toto e andrebbe molto più allineato al sistema della commercializzazione degli immobili nel mercato libero, dando magari la possibilità di informare anche il proprietario che l’asta è uno strumento di recupero ma che, ove fosse possibile, l’asta potrebbe essere evitata trovando un accordo tra creditore e debitore, evitando inutili costi, tempi lunghi e stress a tutto il sistema”, ha concluso Frigierio.

I numeri italiani

A finire in asta sono sempre state, per la maggior parte dei casi, unità residenziali. Questo lo spaccato dei beni posti all’asta nel primo semestre 2021.

A causa delle normative covid che hanno “bloccato” i nuovi pignoramenti e sospeso le aste con immobili residenziali abitati, le procedure concorsuali si sono guadagnate un’importante fetta di mercato coattivo. Ma facciamo un po’ di ordine con la terminologia. Si definiscono “esecuzioni immobiliari” tutte quelle procedure cui alla base è stato trascritto un pignoramento immobiliare, che porta alla vendita coattiva dell’immobile, sia di proprietà della persona fisica sia giuridica. Le “procedure concorsuali” sono invece tutte quelle vendite che fanno capo a fallimenti, concordati preventivi, ristrutturazioni del debito, liquidazioni coatte amministrative. Per altre procedure si intendono invece tutte quelle procedure di divisione giudiziale tra coniugi e/o cause civili che, pur passando dalla vendita all’asta del bene, non configurano pignoramento o fallimento.

Normalmente è il mercato degli immobili pignorati ad avere una netta maggioranza che sfiora il 75% ma, in tempi di pandemia e di aste bloccate, le procedure concorsuali hanno accelerato e dato scatto aumentando la loro rappresentativa di quasi oltre il 33% rispetto alla “normalità”, attestandosi al 36% su base Italia.