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- Smileconomy ha realizzato una simulazione sulla base dei dati dell’Agenzia del territorio, che consentono di definire il costo medio di acquisto al metro quadro e il canone medio di affitto al metro quadro
- Per omogeneità di analisi, la somma investita nel fondo pensione è di 108.628 euro, ovvero la cifra che realmente serve per acquistare un immobile da 100mila euro, inclusiva di imposte, rogito dal notaio e commissione di compravendita
Supponiamo di aver ereditato 100mila euro e di volerli investire in vista della pensione. In altre parole, per ottenere un’entrata supplementare. Una delle alternative è quella del mattone, ovvero acquistare casa con l’obiettivo di incassare l’affitto e integrare l’assegno pensionistico. Ma è davvero la scelta migliore? Per rispondere a questa domanda smileconomy (società indipendente di ricerca e consulenza finanziaria, assicurativa e previdenziale) ha realizzato per We Wealth una simulazione sulla base dei dati dell’Agenzia del territorio, che consentono di definire il costo medio di acquisto al metro quadro e il canone medio di affitto al metro quadro. Per rendere netta la rendita ottenibile, sono stati considerati Imu e cedolare secca. Il rendimento netto annuo ottenuto è di circa il 2,7%.
“Naturalmente si tratta di un valore medio nazionale”, spiega Andrea Carbone, divulgatore, economista, formatore e ideatore di smileconomy. “La redditività degli immobili varia molto a seconda delle dimensioni del centro abitato e, per quanto riguarda le grandi città, dei quartieri o perfino delle singole vie. Ulteriore variabile sono poi le specificità della zona, come gli affitti per universitari o la prossimità a ospedali, fiere ed eventi”. Fatta questa premessa, la somma dei canoni netti così ottenibili è stata poi simulata per investitori 35enni, 45enni e 55enni da oggi fino al compimento dei 75, 85, 95 e 105 anni. Come si evince dalla tabella sottostante, si va dai 69.121 euro che un 55enne accumulerebbe fino ai 75 anni ai 202.427 euro che un 35enne potrebbe accumulare fino ai 105 anni. In media, per periodi compresi tra i 30 e i 40 anni, la somma dei canoni ottenuti “pareggia” l’investimento iniziale di 100.000 euro.
Il confronto col fondo pensione
We Wealth ha poi chiesto a smileconomy di realizzare un ipotetico confronto “alla pari” con un fondo pensione. In primo luogo, per omogeneità di analisi, la somma investita nel fondo pensione nell’ambito dell’analisi è di 108.628 euro, ovvero la cifra che “realmente” serve per acquistare un immobile da 100mila euro, inclusiva di imposte (registro, ipotecarie e catastali), rogito dal notaio e commissione di compravendita. A questo punto, sono state sommate le rendite ottenibili dai 65 anni fino ai 75-85-95-105 anni per due livelli di probabilità di rischio:
- per un 35enne, entro la vita media (85 anni) un fondo pensione ad alto rischio restituirebbe 230.685 euro a fronte dei 148.876 euro dei canoni;
- per un 45enne, allo stesso modo, il “sorpasso” avverrebbe entro la vita media (163.550 euro contro 122.291 euro);
- e così per un 55enne (121.503 euro contro 95.706 euro).
Casa o fondo pensione: come scegliere
“Le variabili sulle quali un risparmiatore dovrebbe riflettere sono probabilmente almeno tre”, dice Carbone. Innanzitutto, la propensione al rischio. “Investendo in un fondo pensione a basso rischio, la somma delle pensioni integrative pareggerebbe la somma dei canoni solamente a età superiori all’attesa di vita media. Con un alto rischio invece, come visto, il sorpasso avviene entro la vita media”, spiega l’esperto. Poi, occorre considerare le finalità successorie. “La somma delle rendite è superiore con un fondo pensione ad alto rischio, ma un immobile lascia un valore per gli eredi”, racconta Carbone. “Quale valore, non è semplice dirlo: le ultime statistiche dicono che, mentre il valore delle nuove abitazioni è cresciuto di più dell’inflazione, quello delle abitazioni esistenti ha perso di valore rispetto al costo della vita. In tabella ci siamo limitati a togliere il 3% di imposte ipo-catastali. Se un risparmiatore ha finalità successorie, probabilmente l’immobile è una scelta migliore, nonostante le incertezze sull’evoluzione del valore immobiliare e le eventuali spese straordinarie di manutenzione”.
Infine, c’è la “scommessa sulla longevità”: osservando le simulazioni, le considerazioni cambiano molto a seconda che si viva meno della media (75 anni), come la media (85 anni), sopra la media (95 anni) o decisamente a lungo (105 anni). “Il problema è che non si può prendere una decisione razionale di fronte a un dato (ovviamente) incerto”, afferma Carbone. “In sintesi, si potrebbe dire che gli investimenti nei mercati azionari effettuati tramite un fondo pensione rendano in media di più del canone di un immobile. Ma gli immobili consentono di soddisfare anche una finalità successoria. Al contrario, i fondi pensione ci mettono al riparo dal rischio buono di vivere a lungo, offrendo una rendita che si accompagnerà per sempre alla pensione di base”. Insomma, strumenti diversi con finalità diverse: in un mondo ideale e “a risorse illimitate”, conclude l’esperto, potrebbero entrambi far parte di un portafoglio per la propria longevità.
