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In un periodo in cui la scelta degli investimenti diventa sempre più cruciale, molti si trovano di fronte al dilemma: comprare una casa per investimento o orientarsi verso i Btp?
Per gettare luce su questa decisione complessa, abbiamo intervistato due protagonisti del settore, Consultique e Tecnocasa, i quali offrono prospettive divergenti su come affrontare questa cruciale scelta di investimento.
Intervista a Consultique: la preferenza per i Btp
Consultique, con una visione più cauta nei confronti dell’investimento immobiliare, ha condotto per We Wealth delle simulazioni dettagliate, considerando un bilocale di 60 mq (vedere la tabella sotto).
Utilizzando i dati dell’Osservatorio del mercato immobiliare (Omi), sono state esaminate le proiezioni di redditività annua dell’investimento su un arco temporale di 10 anni, in alcune delle principali città italiane.
L’analisi rivela che, nonostante la rivalutazione (è stata ipotizzata una rivalutazione annua del 2%), i Btp presentano un rendimento più elevato rispetto agli investimenti immobiliari, anche se Milano, Roma e Bergamo mostrano ritorni quasi equivalenti.
I fattori da considerare nel confronto Btp vs casa
Per Consultique è necessario valutare attentamente ogni singolo caso, tenendo conto della liquidità, della gestione complessa degli immobili e delle esigenze specifiche del cliente.
“L’investimento immobiliare è un investimento che, per definizione, è poco liquido rispetto ai mercati finanziari. I clienti che prevedono la necessità di liquidità nel prossimo futuro dovrebbero valutare attentamente tale tipo di investimento. Diversamente, l’acquisto di un immobile da mettere a reddito potrebbe essere interessante per coloro che cercano integrazioni di reddito a lungo termine”, ha spiegato l’ufficio studi di Consultique.
Due casi diversi illustrati da Consultique
Il primo caso.
“Per un cliente che ha già una casa di proprietà in cui abita e un portafoglio finanziario di 300mila euro non consigliamo di acquistare una seconda casa da mettere a reddito, per i problemi di liquidabilità dell’investimento immobiliare nel momento in cui dovesse aver necessità delle somme. In questo caso sarebbe preferibile costruire un portafoglio finanziario diversificato, tramite titoli di Stato, ma anche bond corporate e Etf obbligazionari e azionari, strumenti che consentono la massima diversificazione con costi di gestione molto bassi. Si potrebbero anche selezionare strumenti che staccano cedole e dividendi nel caso in cui le entrate del cliente non fossero sufficienti a soddisfare il suo tenore di vita. Un investimento di questo tipo sarebbe facilmente liquidabile in caso di evenienze”, ha spiegato l’ufficio studi di Consultique.
Il secondo caso.
“Diverso invece può essere il ragionamento per un cliente che ha un portafoglio finanziario superiore a un milione di euro. In questo caso infatti l’inserimento di un ulteriore immobile nel patrimonio della famiglia potrebbe essere uno strumento di diversificazione interessate. Diventa però fondamentale individuare il giusto immobile”, hanno precisato gli esperti.
Per questo è importante per ogni cliente valutare la propria situazione patrimoniale complessiva, le proprie esigenze e i propri obiettivi di lungo termine.
Intervista a Tecnocasa: il potenziale vantaggio di investire in una casa
Tecnocasa, invece, è più favorevole all’investimento immobiliare e sottolinea la crescente attrattiva del settore immobiliare. La crescita dell’inflazione nel 2023 ha spinto i risparmi verso il mattone, considerato un solido impiego del capitale. Fabiana Megliola, responsabile ufficio studi gruppo Tecnocasa, ha evidenziato come il 19,6% delle compravendite immobiliari complessive del primo semestre del 2023 sia stato realizzato per investimento, in aumento rispetto all’anno prima.
La casa per investimento: la soluzione dell’acquisto di un immobile da affittare
“I rendimenti annui da locazione restano interessanti: per un bilocale di 65 mq nelle grandi città italiane il rendimento annuo lordo si è attestato intorno al 5,2%. Limitandoci alle città di Milano, Roma e Napoli si registrano rendimenti annui lordi medi del 4,4, 4,8 e 4,9%. Naturalmente questi cambiano a seconda delle zone considerate: salgono in quelle in cui i prezzi delle case sono più contenuti e diminuiscono laddove i prezzi sono più elevati”, ha illustrato Megliola.
Quanto rende un immobile affittato nelle principali città italiane
“A Milano, in particolare, si va da un massimo di 6,6% in quartieri periferici a un minimo di 3,4% in zone più centrali, a Roma, invece, in periferia si può toccare anche l’8% e scendere al 3% nelle zone di prestigio. Infine, a Napoli si evidenziano rendimenti sotto la media, intorno al 2,4%, nelle zone più esclusive, fino ad arrivare al 9% in quelle più popolari. Le zone periferiche con rendimenti più alti spesso mettono a segno una rivalutazione degli immobili più contenuta, a meno che non siano oggetto di interventi di riqualificazione. Per quest’ultimo motivo possono essere interessanti per chi investe. Ad esempio, a Milano, in una zona più esterna dove da poco è operativa la nuova linea metropolitana (Forlanini), i prezzi dal 2018 al 2023 sono saliti del 62,8% e i rendimenti lordi sono scesi da 5,1% a 4,3”, ha precisato Megliola.
La rivalutazione nel tempo degli immobili
Da evidenziare poi che chi investe nel mattone è poco propenso al rischio e punta su un investimento di medio lungo termine. Inoltre, non guarda solo ai rendimenti da locazione ma anche e soprattutto alla rivalutazione del capitale.
“Dal 1998 al 2023, limitando l’esame alle grandi città italiane, risulta infatti una rivalutazione dei prezzi del 46%”, ha spiegato Megliola, precisando che “quella che si è rivalutata maggiormente è stata Milano con il 132,1%, seguita da Napoli con il 72,1%. Più distaccata Roma, che ha guadagnato il 55,1%”. (vedere la tabella sotto).
Acquisto Btp vs casa: vantaggi e svantaggi delle due soluzioni
La decisione è soggettiva e richiede una valutazione accurata delle proprie esigenze e obiettivi finanziari. La scelta tra immobili e Btp dipende, infatti, da diversi fattori, tra cui la propria situazione finanziaria, il livello di rischio accettabile e gli obiettivi a lungo termine.
Così, mentre Consultique mette in evidenza la liquidità e la complessità gestionale degli immobili, Tecnocasa sottolinea la stabilità e la potenziale rivalutazione nel tempo della casa.
