Locazioni: da residenze a uffici, canoni giù più dei prezzi

Nel mercato immobiliare, l’esplosione del coronavirus è destinata modificare l’equilibrio tra andamento dei prezzi e andamento dei canoni di locazione. Nello studio “Valutare nell’incertezza – Un modello previsivo 2020 – 2025” realizzato da Mario Breglia (presidente di Scenari Immobiliari) e Stefano Stanghellini (professore ordinario di estimo già presidente della società italiana di estimo e valutazione) risulta evidente una maggiore velocità di caduta, a breve termine, dei canoni di locazione, a fronte di prezzi che “rispondono” in ritardo. Sia nel caso residenziale sia nel caso del terziario/uffici, quello della locazione è un mercato sempre più reattivo rispetto a quello dei prezzi, che risulta essere più inerziale.

“A gennaio le nostre stime sull’anno erano per una continuazione di quel trend sostanzialmente positivo che si era avuto negli anni precedenti a livello europeo e anche a livello italiano. Il nostro Paese era cresciuto meno in termini di fatturato e soprattutto di prezzi, ma comunque aveva un’aspettativa positiva. Ora, quello che è accaduto nei primi mesi di quest’anno ha un impatto importante sui prezzi, ma soprattutto sui fatturati dei mercati europei che soffrono una chiusura di 3 mesi e una lenta ripresa”, spiega Breglia.

Cosa attendersi quindi per l’anno in corso e per i prossimi anni? Nel 2020, Scenari Immobiliari stima per il mercato immobiliare italiano un calo del fatturato di circa il 18%, a fronte di una contrazione del 13% sia del Regno Unito sia della Francia e del 10% della Germania. Peggio dovrebbe fare solo la Spagna, dove il fatturato dovrebbe far segnare un dato negativo superiore ai 20 punti percentuali. “E mi auguro che il dato non peggiori nei prossimi mesi”, ha precisato poi Breglia, aggiungendo che per quello che possono stimare oggi si assisterà a cadute importanti di alcuni mercati, che probabilmente perderanno ancora di più, come l’alberghiero (-55,9%) e le residenze turistiche (-57,9%), a fronte di altri mercati che invece dovrebbero reggere un po’ meglio, come lo stesso residenziale (-13,5%).

“Se si analizza il numero delle compravendite delle residenze, possiamo assistere nel 2020 a una decisa contrazione in tutti i mercati europei, per poi aspettarci nel 2021 una risalita abbastanza veloce in tutti i paesi, anche perché gli indicatori principali dell’economia non dovrebbero cambiare molto nei prossimi mesi”, ha aggiunto il presidente di Scenari Immobiliari, che poi si è focalizzato sulle locazioni.

“Secondo la conclusione del nostro modello, le previsioni dei prezzi e dei canoni per il settore residenziale italiano indicano una flessione non tanto elevata nell’anno della crisi seguita da una discesa più forte nel 2021 e poi da una lenta risalita fino a un’accelerazione dopo 3-4 anni”, prosegue l’esperto  – Nel settore terziario e uffici, invece, le discese attese molto più lente perché è un comparto che dipende molto di più di quello residenziale dell’andamento dell’economia”.

In parte, a “soffrire” saranno comunque principalmente gli immobili con location meno privilegiate, i cui prezzi risentiranno del calo dei canoni di locazione. Per quanto riguarda il mercato degli immobili “prime” (terziario cielo-terra, top location, di qualità superiore, con conduttori di livello primario), sia a Milano che a Roma, il calo, anche nel breve termine, è relativamente contenuto e il ritorno alla situazione pre-crisi più veloce. “Qui la situazione è decisamente migliore rispetto alla media nazionale: si prevedono infatti 1,5 anni di caduta fino al 2020 2021 e poi una ripresa decisa a Milano e soprattutto a Roma”.