In occasione della sua relazione quadrimestrale di aprile 2022 Amazon ha annunciato che, alla luce di un eccesso di capacità di magazzino, intende fermare l’espansione della sua rete di depositi. La notizia, anche grazie a una copertura mediatica dai toni sensazionalistici, ha reso inquieti gli investitori del mercato immobiliare industriale statunitense, preoccupati dalla scelta del colosso americano. Tuttavia, spiega Guy Barnard CFA Co-gestore del global property equities e Portfolio manager di Janus Henderson Investors questa va inquadrata all’interno del più ampio contesto di mercato nel quale opera oggi Amazon.
Il primo fattore da considerare è l’effetto della pandemia sul settore delle vendite online. Secondo il Census Bureau statunitense, l’e-commerce ha registrato nei soli Usa un incremento del 43% nel 2020, per un valore totale di oltre 815 miliardi di dollari. A questa crescita, proseguita nel 2021, Amazon ha risposto prontamente espandendo la propria capacità di magazzino. Nel biennio 2020-2021, infatti, il gigante di Seattle ha preso in affitto oltre 11,8 milioni di mq di magazzino, raddoppiando la superficie che aveva preso in locazione negli ultimi 25 anni. “Se i primi due decenni di attività di Amazon avevano dato nuova linfa al settore immobiliare dei magazzini, i due anni di convivenza col Covid sono stati un vero e proprio momento d’oro”, commenta Barnard, secondo cui “un tale shock nel mercato degli affitti di immobili da deposito non si ripeterà mai più”.
Nel 2020 la quota di mercato di Amazon costituiva il 14% del mercato degli affitti di magazzini statunitensi, quota che si è ridotta notevolmente al 5,2% nel 2021, spiega l’esperto. Dall’inizio del 2022 la percentuale in questo mercato di Amazon è ulteriormente diminuita sino al 3,3%, attestandosi sui livelli del 2018. I manager dei fondi comuni di investimento immobiliare osservano da tempo la contrazione della domanda di spazi di Amazon, aggiungendo che questa è stata anticipata e presa in considerazione ai fini delle proiezioni relative al 2022. “Sarà importante osservare da vicino il contesto macroeconomico sempre più incerto e vedere se anche altri utenti cercheranno di subaffittare spazi o di rinunciare alle prospettive di espansione” continua Barnard. “Ci si può chiedere se Amazon rappresenti un indicatore iniziale di un più vasto rallentamento della domanda nel settore industriale. Ciò è possibile, anche se fino adesso niente può indicarlo chiaramente”.
Quanto ai programmi di Amazon nell’immediato, i titoli a effetto rilanciati dai media secondo cui la compagnia intende ‘cancellare’ i contratti di affitto necessitano di alcune chiarificazioni. I contratti di affitto sono, appunto, contratti, che non si possono ‘cancellare’: se Amazon dovesse realizzare di non aver bisogno più bisogno di una parte dei magazzini che ha preso in affitto, potrebbe subaffittali ad altri player senza violare gli obblighi nei confronti delle controparti locatrici.
Infine, va anche notato che Amazon non sta adottando questi cambiamenti a seguito di una recente diminuzione degli utili o di speculazioni mediatiche. L’azienda ha infatti già iniziato il processo di riduzione dei magazzini in un contesto nel quale i fondamentali dei mercati industriali sono più solidi rispetto al passato. Nel primo trimestre del 2022 negli Stati Uniti sono stati affittati per queste finalità circa 13 milioni di mq, e ciò rappresenta il secondo miglior trimestre della storia, afferma Barnard. La domanda è inoltre molto ampia e copre diversi settori dell’economia, con le vendite online che ammontano al solo 8% del totale. Inoltre, il mutamento degli scenari globali e l’affaticamento delle catene di approvvigionamento stanno facendo emergere nuovi fattori di crescita della domanda: come si sente spesso dire nel settore, infatti, se in precedenza si parlava di globalizzazione e just-in-time, oggi si parla sempre più di localizzazione e just-in-case.
Come risultato, negli Stati Uniti gli spazi sfitti sono diminuiti per 18 mesi consecutivi, raggiungendo il dato record di 3,4% sul totale delle superfici disponibili per la locazione. Gli affitti sono ai prezzi più alti dal 2006 soprattutto lungo le coste, dove la domanda di spazi è massima. “Sebbene ci vorrà del tempo affinché gli investitori si adattino alla riduzione nelle operatività di Amazon” conclude Barnard “siamo sicuri che le fondamenta del settore industriale poggino su una posizione di grande forza”.
