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Il perdurare del conflitto russo-ucraino e la corsa dell’inflazione continuano a creare turbolenze sui mercati azionari e obbligazionari. In questo scenario incerto, gli investitori ricercano soluzioni capaci di compensare la perdita di potere d’acquisto legata all’aumento dei prezzi e di placare i timori suscitati dalla minaccia sempre più concreta di una recessione. “In un contesto di rallentamento della dinamica di crescita, – afferma Guy Barnard, Portfolio manager e Co-head of global property equity di Janus Henderson Investors – i fattori di differenziazione fondamentali saranno il potere di determinazione dei prezzi e la solidità dei bilanci”. L’investimento immobiliare e in particolare i Reit (Real estate investment trust, in italiano società di investimento immobiliare quotata) rappresentano l’asset che potrebbe rispondere a entrambe queste esigenze, secondo l’esperto.
Immobiliare contro l’inflazione, 2 ragioni
1. Pricing power
Essendo le società immobiliari legate all’andamento dell’economia globale, tra inflazione e real estate si riscontra una correlazione positiva nel lungo termine. “Solitamente la domanda di immobili e i canoni di affitto aumentano di pari passo con la crescita economica e i Reit hanno storicamente generato i rendimenti più interessanti nei periodi in cui l’inflazione si è attestata a livelli medio-elevati rispetto alla soglia target del 2% degli ultimi anni”.
Nell’attuale contesto inflattivo, in cui l’aumento dei prezzi è spinto dall’incremento dei costi anziché della domanda, “il potere di determinazione dei prezzi è un grande vantaggio. In alcune aree del settore immobiliare i costi dell’inflazione possono essere trasferiti agli affittuari mediante canoni più elevati: ciò significa che agli attuali livelli di inflazione è possibile ottenere un reddito reale superiore, al netto dell’inflazione stessa”. Tuttavia, precisa l’esperto, occorre essere molto vigili nella scelta dei Reit. In economie non particolarmente solide e nelle quali la fiducia di imprese e consumatori è minata dall’inflazione, si potrebbe correre il rischio di fissare canoni d’affitto troppo elevati, con un potenziale aumento degli sfitti alla scadenza delle locazioni.
2. Solidità dei bilanci
Un secondo elemento a favore dell’investimento nei Reit è la loro capacità di assorbire gli aumenti dei costi operativi del mercato immobiliare. In primo luogo, l’incremento del prezzo delle materie prime. Sebbene, infatti, il loro rincaro, (spesso accompagnato dalla mancanza di forza lavoro) abbia causato maggiori spese per l’edilizia, quest’ultimo è un settore in cui l’attività viene generalmente pianificata in aree caratterizzate da una forte domanda. “Di conseguenza, nonostante gli aumenti dei costi, se i canoni e il rendimento immobiliare che gli investitori sono disposti a pagare si muovono nella stessa direzione, è ancora possibile ottenere margini di profitto”.
In secondo luogo, anche per quanto concerne i costi finanziari, i Reit mostrano una struttura contabile solida. Guardando all’odierno mercato del credito, infatti, “la leva finanziaria non è troppo elevata. Negli ultimi anni le società sono state molto proattive nell’estendere e risanare i loro portafogli di debito, in modo da poter limitare la loro esposizione effettiva ai rialzi dei tassi a breve termine e al conseguente impatto”. Attenzione però ai possibili rialzi dei rendimenti obbligazionari e dei tassi d’interesse, che potrebbero incidere sui valori di capitale, precisa il gestore.
Infine, i Reit che hanno investito nell’edilizia sostenibile (e in particolare in quella tipologia di immobili in grado di sfruttare l’energia solare) paiono in grado di attenuare il rincaro dei prezzi energetici legati al conflitto russo-ucraino. Sebbene infatti l’incremento di questi costi possa limitare la capacità dei proprietari di aumentare significativamente i canoni, “la sostenibilità degli edifici è destinata a essere oggetto di crescente attenzione”. Ciò è particolarmente vero per il segmento degli uffici, dove esiste un’enorme polarizzazione a livello di domanda e valore degli asset tra gli edifici più sostenibili, efficienti sul piano ambientale ed energetico e quelli con livelli di sostenibilità ed efficienza energetica notevolmente inferiori”.
