In questo contesto di mercato, alla luce dei Btp a 10 anni che rendono il 4% e della nuova direttiva sulle case green, il mattone rappresenta (ancora) un investimento redditizio?
We Wealth lo ha chiesto a Tecnocasa, idealista, Reopla, World Capital Group e Barnes e ognuno ha individuato in ogni segmento – residenziale, box, case vacanza, uffici e luxury real estate – delle opportunità di investimento. Concordi sul fatto che la domanda posta è “sicuramente semplice, ma la risposta è complessa”.
Certo, alla luce sia dei tassi elevati che dei rischi all’orizzonte di veder lievitare le spese per rendere gli edifici meno energivori, il quadro rispetto a un anno fa è notevolmente mutato. Tuttavia, spiegano, il rallentamento del mercato potrebbe rendere i venditori più propensi a fare sconti e quindi gli investitori potrebbero trovare buone opportunità di acquisto in zone potenzialmente redditizie.
Soprattutto adesso, il mattone sembrerebbe rappresentare un’ottima forma di investimento a difesa del capitale. L’inflazione elevata, infatti, suggerisce l’immobile come uno degli impieghi migliori. E per mattone non intendono solo la casa (piccola, da vacanza o di lusso), ma anche i box e i negozi che sono asset immobiliari interessanti per gli investitori, soprattutto, grazie a interessanti rendimenti lordi.
Esempio n. 1
L’acquisto di un bilocale da 65 mq
La formula della messa a reddito piace agli italiani. Dagli ultimi dati Tecnocasa, risulta infatti che il 17,5% degli acquisti realizzati attraverso la loro rete sono destinati all’investimento immobiliare, che si porta nuovamente vicino ai livelli pre-covid. “Nel corso del 2022 la corsa al mattone è stata spinta anche dal ritorno dei flussi turistici che hanno ridato vigore agli short rent”, spiega Fabiana Megliola, responsabile ufficio studi del gruppo Tecnocasa. Che però poi puntualizza: “Naturalmente, quando si sceglie di fare questo tipo di investimento, occorre considerare anche la location. Generalmente, soprattutto se l’obiettivo è la messa a reddito, si prediligono le zone con un’elevata domanda di locazione, come quelle universitarie, che garantiscono continuità negli affitti. Se invece, oltre alla locazione, si punta alla rivalutazione del capitale si scelgono le aree interessate da interventi di riqualificazione”.
Quanto può rendere un bilocale di circa 65mq?
“A livello nazionale, il rendimento medio da affitto di un bilocale con un contratto a canone libero, si aggira intorno al 5,1% lordo. E nelle zone universitarie, per esempio, dove si affitta a posto letto i rendimenti salgono e possono toccare anche il 10% annuo lordo (vedere la tabella)”, conclude Megliola.
Esempio n. 2
I box come forma di investimento per impiegare dai 20 ai 50mila euro
Dall’ultimo sondaggio (2023) di idealista sulle compravendite residenziali degli italiani, il garage rappresenta la pertinenza più richiesta da chi acquista casa. Nella maggioranza dei casi, chi acquista un box o posto auto, infatti, lo fa per utilizzarlo, ma c’è una discreta percentuale di chi lo compra per metterlo a reddito perché i rendimenti annui lordi oggi arrivano a sfiorare l’8%.
“Scendendo nel dettaglio dei rendimenti, (vedere la tabella) la miglior piazza in cui investire in un box è Bari, che garantisce un ritorno annuo medio lordo del 7,7%, seguita da Roma (7%) e Milano (6,7%). Meno profittevole Napoli (4,9%), a causa dell’elevato costo di box e costi auto, una media di 48.500 euro”, spiega Vincenzo De Tommaso, responsabile ufficio studi di idealista.
Quali fattori tenere in considerazione?
“La scelta del box presuppone la valutazione di una zona con un numero ridotto di parcheggi rispetto alla densità abitativa e di eventuali interventi di costruzione di nuovi box oppure di nuovi parcheggi che andrebbero ad aumentare l’offerta, con un effetto riduzione dei canoni di locazione”, risponde De Tommaso, che conclude dicendo che “investire in un garage può rappresentare una valida soluzione per gli investitori perché il capitale da impiegare per l’acquisto è ragionevole (tra i 20 e i 50mila euro nelle grandi città analizzate), con dei costi di manutenzione e una tassazione di molto inferiori rispetto a un appartamento o un negozio, per un rendimento di tutto rispetto”.
Esempio n. 3
Case vacanza: bassa volatilità e alti rendimenti, perché investire in montagna
“Le case di montagna mostrano prezzi di vendita in crescita e rendimenti interessanti da affitti a breve termine, pur affrontando basse fluttuazioni di mercato: un’ottima opportunità per un investimento diversificato”. A parlare è Patrick Albertengo, ad di Reopla, che spiega che – secondo una loro indagine – in testa alla classifica delle principali località turistiche alpine, in termini di prezzi massimi di vendita per appartamenti di fascia alta o di nuova costruzione, “c’è Madonna di Campiglio, con valori che raggiungono i 15mila €/mq. Un’altra località ai vertici della classifica è Cortina d’Ampezzo, dove il prezzo di un appartamento in centro può tranquillamente superare i 10mila euro al metro quadro, mentre in destinazioni come Sestriere, Cervinia e Livigno il valore di un appartamento in centro può facilmente superare 5mila euro al mq”.
Di che ritorni parliamo?
“Se occorrono almeno 850mila € per acquistare un immobile di 100 mq a Courmayeur, l’analisi di Reopla mostra che il reddito medio da locazione a breve termine potrebbe aggirarsi intorno ai 250€ a notte; ipotizzando che l’immobile venga affittato per 200 giorni all’anno, il guadagno lordo sarebbe del 5,8%”, dichiara Albertengo, che poi conclude dicendo: “Il rendimento è ancora maggiore a Sestriere: a parità di investimento e con un fabbisogno di 450mila€ per l’acquisto di una casa della stessa metratura, affittando per 200 notti a una tariffa media di 150€ a notte, il guadagno potrebbe salire al 6,6%”.
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Esempio n. 4
Il negozio a Milano (ma anche a Roma e Firenze)
Il settore commerciale continua a rappresentare un bene rifugio e un asset di investimento di valore, che nel tempo si è dimostrato più remunerativo, rispetto ad altri tipi di investimento, come per esempio quello monetario. A confermarlo sono le rilevazioni effettuate dal dipartimento research di World Capital Group, che evidenziano (vedere il grafico) come negli ultimi 15 anni i rendimenti immobiliari nel settore retail, lungo le high street e le secondary street, abbiamo registrato un trend stabile.
“Se un investitore privato avesse a disposizione del capitale da investire e scegliesse di orientarsi su un negozio a reddito nella città di Milano potrebbe avere l’opportunità di accedere a soluzioni con rendimenti medi lordi dal 4 al 5% per le high street e dal 5 al 7% per le secondary street”, dichiara Andrea Faini, ceo di Wcg, che poi aggiunge che “il mercato retail rappresenta un interessante polo di investimento, soprattutto per determinate attività, come per esempio la gdo, il pharma, ma anche l’abbigliamento”.
Ma non solo, quando parliamo di un investimento immobiliare, oltre a delineare il tipo di attività commerciale, è fondamentale la scelta della location. “La Lombardia, più precisamente la città di Milano, si conferma la piazza più attrattiva per gli investitori, soprattutto nelle aree interessate da interventi di riqualificazione. Seguono Roma e Firenze”, conclude Faini.
Esempio n. 5
Immobiliare di lusso a Roma: prima l’affitto, poi l’acquisto
Il mercato del lusso non conosce crisi. “Sono diverse le località dove conviene comprare, nelle città d’arte come Firenze o Venezia oppure nella Milano della finanza. Una particolare menzione va fatta poi per Roma, che sta conoscendo un nuovo rinascimento immobiliare, trainata dagli investimenti dei grandi gruppi alberghieri e dagli importanti eventi in programma nei prossimi anni come il Giubileo e il probabile Expo 2030”. Lo ha detto Giovanni Gargano, ceo managing partner di Barnes Roma, illustrando le opportunità che ci sono nel mercato italiano di pregio, in particolare a Roma.
“Ciò che attrae di più, soprattutto gli stranieri, è l’idea di possedere un pezzo di storia. Inoltre, Roma rispetto alle altre capitali del mondo, consente ancora di comprare immobili di lusso a valori di mercato contenuti”, prosegue Gargano, che spiega che per garantirsi un immobile di lusso a Roma, come ad esempio un trilocale ristrutturato nel centro storico, occorre un capitale iniziale di almeno 1,5/2 milioni. “In questo contesto, si apprezza una crescente richiesta di immobili di lusso in locazione: l’utente è spesso straniero e di ottima capacità economica, che intende trasferirsi a Roma per un periodo di tempo richiedendo un contratto di media-breve durata, propedeutico a un futuro acquisto. Questa tipologia di locazione, ad esempio, è considerabile a basso rischio. Molto redditizio è, infine, lo short rent, poiché richiede una proprietà ben tenuta in una location di alto livello”, conclude Gargano.
