Un settore ancora stabile, seppur con percentuali di crescita più limitate e molto differenziato da città a città. Così si presenta il mercato immobiliare residenziale italiano nel 2023.
Ma in un contesto di inflazione e tassi in crescita, con Btp a 8 anni che rendono circa il 4% netto, cosa fare nel real estate?
Secondo Santino Taverna, presidente nazionale Fimaa (Federazione italiana mediatori agenti d’affari), “la casa, storicamente, riesce ad attrarre gli investitori anche nelle fasi di aumento dell’inflazione perché rappresenta un investimento sicuro per i propri risparmi”.
Non tutte le città sono uguali. Per Patrick Albertengo, co-founder e managing director di Reopla, all’interno delle grandi città che hanno registrato rivalutazioni molto interessanti ci sono “Milano, che da almeno 10 anni sta continuando a investire in infrastrutture, innovazione e servizi per attrarre studenti e capitali da tutto il mondo, ma anche Torino, che in centro ha visto i prezzi crescere del 30% dal 2016 a oggi, mentre il trend positivo è meno marcato a Roma e a Napoli”.
In generale, comunque, è meglio focalizzarsi “su zone centrali, ancora meglio se attrattive dal punto di vista turistico al fine di poter praticare short rent, su zone universitarie o con un’elevata presenza di lavoratori fuori sede e su altre aree interessate da interventi di riqualificazioni e di recupero del territorio che quasi sempre si rivalutano nel tempo”, aggiunge Tecnocasa, che poi precisa che “non sempre la scelta è il rendimento (ovvero quanto si può ottenere dall’affitto, ndr), ma anche la rivalutazione futura attesa del valore dell’immobile”.
Restando sulle quattro città di Milano, Roma, Torino e Napoli, quali sono i quartieri che nel 2023 potrebbero avere una maggiore potenzialità di apprezzamento?
MILANO
Tra le città che negli ultimi tempi sono state oggetto di attenzione da parte degli investitori c’è Milano che è avvantaggiata da numerosi interventi in corso sul territorio, da un’elevata domanda di studenti e di lavoratori fuori sede e, negli ultimi anni, da un’attrattività turistica in crescita.
“Una di queste zone potrebbe essere la Bovisa che, oltre a godere della presenza del polo universitario, non è lontana dai lavori di riqualificazione dello scalo Farini e ha in corso il recupero della Goccia”, spiega Fabiana Megliola, responsabile ufficio studi di Tecnocasa.
In questa area, considerando un bilocale, di tipologia medio e usato, si può spendere intorno a 230 mila euro e ottenere un rendimento annuo lordo del 4,30%.
“L’arrivo della linea 4 della metropolitana potrebbe poi dare slancio al mercato intorno a piazza Frattini, dove attualmente un bilocale può costare intorno a 220 mila euro e rendere il 4,6%”, prosegue Megliola.
L’offerta immobiliare qui è molto differenziata. La zona che si sviluppa verso via Giambellino, via Brunelleschi, largo Scalabrini è quella meno costosa, con valori medi di 2.700-3.000 euro al mq per soluzioni in ottimo stato degli anni ’70. I prezzi salgono invece verso via Soderini, via Primaticcio e via San Gimignano dove si toccano anche 3.500-4.000 euro al mq con punte di 5.500. “Chi sta acquistando in questa zona sta prendendo in considerazione la futura rivalutazione dovuta all’arrivo della metropolitana”, precisa Megliola.
TORINO
A Torino, le zone del centro sono quelle dove la domanda di lavoratori, studenti e turisti tiene alta la richiesta di immobili in affitto. Secondo i dati Tecnocasa, un bilocale, ristrutturato e ben arredato, si riesce ad affittare intorno a 700 euro al mese con punte di 1.000. In generale le vie più ambite sono via Lagrange, via Carlo Alberto e via Roma, dove si possono acquistare abitazioni signorili a valori medi compresi tra 4.500 e 5.000 euro al mq, anche se in via Lagrange si può arrivare a 6.000 al mq per tipologie ristrutturate.
In spolvero anche il quartiere di Borgo Nuovo tra via Roma, corso Cairoli e il Po dove si concentrano aree verdi, molto apprezzate post covid. Altro quartiere interessante di Torino è Cit Turin, che gode della presenza della stazione di Porta Susa, del grattacielo Sanpaolo e del Tribunale e questo comporta una buona domanda di immobili in affitto da parte di professionisti. Per un bilocale si segnalano canoni medi di 600 euro al mese con rendimenti intorno al 4,6% annuo lordo. Non lontano c’è anche il Politecnico.
Altro aspetto rilevante, poi, è l’attraversamento dell’asse di corso Francia che collega questa zona di Torino con il primo hinterland della città. “Tra gli acquirenti si segnalano anche persone che arrivano da Milano che qui trovano prezzi più bassi, per poi lavorare nel capoluogo lombardo in cui arrivano tramite l’alta velocità”, dichiara Fabiana Megliola, responsabile ufficio studi del gruppo Tecnocasa. L’offerta immobiliare spazia dalle soluzioni di prestigio a quelle degli anni ’50-’70. Numerosi gli immobili in stile liberty, spesso firmati da architetti, caratterizzati da affreschi, parquet in stato originario, vetri cattedrali. Per queste soluzioni si toccano punte di 4.000 euro al mq. I prezzi medi per le tipologie signorili in buono stato si aggirano intorno a 3.000-3.500 al mq. Verso via Racconigi i valori sono più contenuti, 1.800-2,000 euro al mq per le soluzioni da ristrutturare degli anni ’50-’70, ricercate per lo più da investitori che acquistano, ristrutturano e poi rivendono.
ROMA
A Roma potrebbero andare bene le zone universitarie, dove c’è sempre un’ottima domanda, e le aree a ridosso dei poli turistici più attrattivi, anche se trovandosi spesso in zone centrali richiedono un investimento importante. Si potrebbe poi puntare su quartieri ben collegati con la metropolitana. Uno di questi è Prati – Cola di Rienzo – Borgo Pio la cui vicinanza al Vaticano, al Tribunale e all’università Lumsa determina una buona domanda di immobili in affitto.
La zona più richiesta è quella compresa tra via Cola di Rienzo e di via Ottaviano: la prima commerciale e ben servita e la seconda adiacente all’omonima fermata della metropolitana. In queste strade i valori per le tipologie ristrutturate si attestano su 6.000 euro al mq, mentre nelle strade secondarie e più interne i prezzi scendono a 4.500-5.000 euro al mq. I bilocali si aggirano intorno a 1.000 euro al mese e i trilocali a 1.200. Da tenere in considerazione sempre le aree a ridosso delle facoltà universitarie, tra queste il quartiere di Tiburtina – Pietralata dove acquistano investitori alla luce anche degli ottimi collegamenti, grazie alla presenza della metropolitana “Monti Tiburtini” e alla vicinanza della stazione Tiburtina. Per gli stessi motivi piace anche a chi arriva da fuori regione per lavorare a Roma.
“Gli investitori si orientano su tri-quadrilocali e spesso sono genitori dei ragazzi che studiano a Roma. L’offerta immobiliare della zona è molto differenziata: ci sono soluzioni di tipo economico – popolare in zona Pietralata e di tipo civile presso la fermata Monti Tiburtini, con prezzi rispettivamente di 2.500- 3.000 euro al mq e 3.000-3.500 euro al mq”, commenta Fabiana Megliola, responsabile ufficio studi del gruppo Tecnocasa, che poi aggiunge che anche “sul mercato delle locazioni si registra una buona domanda alimentata sia da studenti, sia da coloro che non riescono ad acquistare. Per un bilocale si chiedono 700-800 euro al mese e si possono ottenere rendimenti annui lordi del 5,4%. Ottima anche la richiesta per 3 e 4 locali che si affittano a 400 – 450 euro al mese per camera”.
NAPOLI
“Napoli raccoglie la percentuale più elevata di compravendite per investimento: 34,9%, un dato importante che si manifesta ormai da diversi anni e cioè da quando Napoli ha aumentato la sua attrattività turistica. Questo ha portato numerosi investitori a comprare casa da destinare soprattutto agli affitti brevi”, spiega Fabiana Megliola, responsabile ufficio studi del gruppo Tecnocasa.
Tra i quartieri interessanti, la società immobiliare individua quelli posizionati nel centro città tra cui Monteoliveto dove gli investitori stanno tornando ad acquistare e affittare soprattutto con finalità turistica. L’offerta però risale a fine 1800, quindi spesso si tratta di immobili senza ascensore, poco luminosi e privi di spazi esterni, con prezzi che si aggirano intorno a 2.200 euro al mq. Piace la presenza dei servizi, tra cui diverse fermate della metropolitana (Toledo e piazza Bovio), che collegano la zona al resto della città.
Bene le locazioni in quest’area grazie ai numerosi turisti e alla presenza di numerosi studenti dell’Università Parthenope: in media, un bilocale si affitta a 500 euro al mese, con punte di 600. Sempre oggetto di acquisti per investimento sono le zone universitarie e da qualche tempo anche San Giovanni a Teduccio. “La maggioranza degli acquisti sono realizzati da famiglie che vivono in zona ma è presente anche una discreta domanda di immobili da destinare all’investimento vista la presenza del Devoloper Academy della Apple.
Futuri sviluppi potranno interessare l’area che rientra in un più ampio processo di riqualificazione della zona est di Napoli: si prevede qui l’insediamento di Agritech che, con Academy, confermerebbe la destinazione scientifica e di ricerca dell’area”, conclude Megliola.
(Articolo tratto dal magazine di dicembre 2022)
