Intervista a Antonio Arezzi, avvocato dello Studio DWf, sede di Milano, specializzato in Reale Estate e consulenza nell’ambito di contratti di acquisizione di beni immobili a uso residenziale e commerciale e contratti di compravendita.
Bonus edilizi: quali novità su cessione del credito e sconto in fattura?
La materia che attiene ai bonus edilizi è stata attraversata, di recente, da numerose novità che ne hanno cambiato il perimetro e le modalità di azione. Tra le principali novità si segnala l’intervenuta misura che prevede l’abolizione della facoltà di esercitare la cessione del credito o lo sconto in fattura per gli interventi di superbonus e bonus edilizi minori successivi al 17 febbraio 2023.
Ci sono però delle eccezioni: le prime riguardano gli interventi eseguiti dalle Onlus o dagli istituti autonomi delle case popolari; le seconde riferiscono a tutti gli interventi relativi al superbonus per i quali la relativa documentazione Cila (Comunicazione di inizio lavori asseverata) sia stata già protocollata prima del 17 febbraio 2023. Inoltre, per quanto riguarda i condomini si richiede la presenza di una delibera assembleare che abbia approvato l‘intervento edilizio oggetto di bonus o superbonus.
Quindi, si può concludere che dal 17 febbraio 2023 chi vuole beneficiare dei bonus edilizi potrà solo avere un relativo credito di imposta, non potendo più esercitare la cessione del credito o lo sconto in fattura.
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Quali sono le principali tutele per chi usufruisce di bonus edilizi?
Quando si decide di fare interventi oggetto di bonus edilizi si va a stipulare con l’impresa che esegue gli interventi un vero e proprio contratto di appalto. Tuttavia, trattandosi di contratto di appalto, è necessario adottare alcune accortezze e tutele: principalmente occorre verificare la qualità professionale e i testi contrattuali delle figure accessorie ai contratti di appalto, quali il direttore ai lavori, il responsabile e il coordinatore per la sicurezza, nonché occorre verificare l’attendibilità dei soggetti che dovranno svolgere ed eseguire le asseverazioni fiscali e tecniche obbligatorie per legge per fruire dei bonus edilizi.
Altrettanto importante è la verifica dei testi delle polizze contrattuali con la lettura dei testi dei massimali e delle franchigie e la presenza delle polizze assicurative obbligatorie per legge, così come la verifica della presenza della clausola che prevede un termine finale per lo svolgimento dei lavori, una clausola per la penale che disciplini eventuali ritardi o inadempimenti a carico della ditta appaltatrice e, infine, la clausola sulle modalità di pagamento che si vorranno adottare.
Come funziona la cessione del credito?
La cessione del credito si articola in una triplice opzione in capo al contribuente. Egli può utilizzare il credito di imposta autonomamente, compensandolo con le proprie imposte; può esercitare lo sconto in fattura, cedendo il credito al proprio appaltatore (in questo caso non pagherà l’appaltatore); può cedere il credito a un soggetto terzo, pagando in questa circostanza l’appaltatore.
Le tutele principali sono quelle che attengono alla corretta stipula di un contratto di cessione del credito e alla solvibilità della propria controparte in relazione all’esecuzione dei lavori qualora vengano eseguiti con lo sconto in fattura o la cessione del credito.
Perché affidarsi ad un general contractor?
La scelta di affidarsi ad un general contractor attiene ad una valutazione di prudenza e affidabilità, nell’ambito della disciplina dei superbonus e dei bonus edilizi minori. Si tratta di una figura che permette di ottimizzare i rapporti tra tutti gli interlocutori coinvolti. Affidarsi ad un general contractor vuol dire infatti interagire con un solo attore, il quale diverrà responsabile dei lavori. Prima di affidarsi a un general contractor è tuttavia consigliabile verificare il track record e l’affidabilità finanziaria di quest’ultimo.
Quali sono le principali garanzie assicurative da prendere in considerazione?
Verificare la presenza delle polizze assicurative obbligatorie per legge aventi ad oggetto gli interventi edili, quali quella che attiene alla responsabilità civile terzi Rct, e Rco, vale a dire la responsabilità per i prestatori d’opera. Deve esserci anche una presenza di una polizza assicurativa c.d. all risks, che copra tutti i rischi relativi all’esecuzione delle opere in cantiere. Infine può essere opportuno stipulare una polizza “decennale postuma” che, sebbene non obbligatoria per legge in questa tipologia di interventi, potrebbe garantire un’ottima tutela per il committente coprendo eventuali danni o vizi all’opera per i dieci anni successivi all’esecuzione dei lavori.
