Case di lusso: è boom di domande di affitto. Corre Milano

La domanda di affitti di lusso a Milano è in fortissima crescita. Complici la Brexit (con il trasferimento di manager che se ne vanno da Londra), la flat tax (che richiama Hnwi da tutto il mondo), un’offerta di case di lusso in vendita molto inferiore alla domanda (per cui molti hanno necessità di affittare svariati mesi prima di trovare l’immobile da acquistare) e, non da ultimo, una generale maggiore mobilità nello stile di vita, il numero dei professionisti che cerca proprietà di pregio in affitto è in forte aumento. Almeno come primo step, in vista del passo successivo rivolto alla compravendita. 

A illustrare questo trend crescente di affitti di appartamenti di lusso a Milano da parte di Hnwi, soprattutto stranieri, sono Sara Lini e Adriano Frigoli, co-fondatori di Nativo, società specializzata negli affitti temporanei di appartamenti di lusso, nata a Milano nel 2020, che conta oggi circa 30 proprietà e offre agli ospiti servizi da hotellerie.

Chi sono e da quali nazionalità arrivano gli affittuari di case di lusso? 

“Attualmente il 70% degli ospiti è straniero, di questi circa il 40% viveva precedentemente a Londra, mentre il resto proviene da tutto il mondo, in particolare da Usa, Canada, Francia, e ultimamente anche da Messico, Perù e Brasile. Gli ospiti stranieri sono rappresentati soprattutto da manager rilocati in Italia per lavoro e famiglie che spostano la residenza in Italia per ragioni fiscali, mentre i clienti italiani sono perlopiù famiglie che ritornano dopo un periodo passato all’estero, in attesa che finisca la ristrutturazione della loro casa o che venga consegnato un immobile di nuova costruzione, precedentemente acquistato”, ha spiegato Lini, precisando che tra i loro ospiti ci sono importanti imprenditori e personalità del mondo dello spettacolo o creativi della moda molto conosciuti. 

Dove si trovano gli appartamenti più richiesti a Milano e quali caratteristiche devono avere? 

“Tendenzialmente gli ospiti cercano una posizione di pregio (i più performanti del catalogo sono quelli che si trovano nelle zone più prestigiose di Milano, come Brera, le vie del Quadrilatero della Moda, Sant’Ambrogio e Porta Nuova), un’elevata dimensione degli appartamenti (tre o più camere da letto, a partire da 250mq), flessibilità negli affitti e tutta una serie di servizi per i quali sono disposti a pagare un plus: case di qualità, arredate e corredate di ogni comfort fino all’ultima stoviglia, in cui possono arrivare semplicemente accompagnati dalla propria valigia senza doversi preoccupare di nulla, proprio come in un hotel”, ha spiegato Frigoli. 

Perché gli stranieri dovrebbero preferire la formula dell’affitto alla compravendita? 

“Per gli stranieri che si trasferiscono in Italia per la flat tax, l’affitto è solitamente il primo passo per conoscere la città prima di acquistare un immobile, che sia una casa a Milano o spesso una villa in Toscana o sul lago di Como. Considerando lo stato attuale del mercato delle compravendite di Milano per prodotti di lusso (domanda in crescita e superiore all’offerta) spesso l’affitto diventa un’esigenza: gli stranieri affittano in attesa di trovare il prodotto adatto da acquistare e che vengano ultimati i lavori di ristrutturazione”, ha risposto Lini. 

Dal canto suo, Frigoli ha poi aggiunto: “Altre volte invece gli stranieri che vengono rilocati per lavoro, gli imprenditori o i personaggi del mondo dello spettacolo hanno un’esigenza abitativa di qualche mese o anno e non hanno intenzione di acquistare preferendo così un pied-à-terre temporaneo, un prodotto chiavi in mano e con i servizi di un hotel senza l’incombenza di acquistare un immobile o anche solo l’arredo e il corredo”. 

In genere quanto dura l’affitto di questa tipologia di beni immobili e quanto costa al mese. 

“Il soggiorno medio dei nostri ospiti stranieri è di 10 mesi, mentre per quanto riguarda il prezzo mensile questo varia a seconda delle caratteristiche specifiche di ogni immobile, dalla qualità dell’arredo e dalla zona – ha spiegato Frigoli – Le caratteristiche più richieste sono piano alto, metrature elevate, posto auto, arredo moderno, terrazzo, portineria, palestra e piscina condominiali oltre ovviamente a luminosità e silenziosità. Per un quadrilocale in Brera e zona limitrofa si spende dai 9-11 mila euro, per un trilocale dai 6-8 mila euro, per un bilocale dai 4-5mila euro. A questi importi vanno poi aggiunte le spese condominiali, le utenze e i servizi extra come il servizio di pulizia, lavanderia, autista etc”. 

E per i proprietari, in ottica di investimento, quando può rendere un immobile di pregio a Milano? 

“Generalmente la rendita di un immobile di lusso in affitto a Milano va dal 3-4% lordo, ma con la gestione Nativo la rendita lorda, al netto del nostro costo di gestione, sale al 4,2- 5,6% – ha risposto Lini – Riusciamo a offrire una rendita maggiore rispetto a un immobile in affitto tradizionale perché i nostri clienti ad alto reddito sono disposti a pagare un premium importante sul canone di affitto per soggiornare in immobili Nativo, ossia prestigiosi, arredati e corredati, disponibili per soggiorni mensili, con servizi da hotel e concierge dedicato. Sul mercato di Milano tanti immobili che avrebbero le carte in regola per essere considerati di pregio (location, metratura, palazzo) sono in condizioni pessime: cucina e bagni sono spesso vetusti, l’arredo è di scarso livello o inesistente, questa scarsità di prodotto unita ad una forte domanda ci permette di avere una waiting list di ospiti altospendenti disposti a pagare per l’alta qualità del prodotto offerto”. 

Qual è l’iter per chi vuole affidare a voi la gestione di un immobile di lusso a Milano? 

“Quando un proprietario ci contatta, come prima cosa organizziamo un sopralluogo per capire le caratteristiche dell’immobile. Dopo la prima visita produciamo uno studio di redditività realistico per dare una prospettiva sui ricavi. Nella fase successiva facciamo un’analisi più scrupolosa dell’immobile per capire se qualche dettaglio può essere migliorato per poter performare al meglio nel mercato attuale. I criteri di scelta degli immobili sono severissimi: solo il 3% di quelli proposti entra a far parte della collezione. Sono tutti appartamenti di charme, di grandi dimensioni, situati in zone centrali e prestigiose di Milano, arredati con uno stile curato e riconoscibile e corredati di ogni comfort. Può capitare che l’appartamento non si presenti in condizioni adeguate: a quel punto mettiamo a disposizione i nostri interior designer e architetti per valorizzarne al massimo il potenziale”, ha concluso Frigoli.

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Che tipo di mercato è quello dell’affitto delle case di lusso a Milano? 
Si tratta di un investimento più vantaggioso o più rischioso di altri (sia immobiliari sia finanziari)?

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