“In controtendenza rispetto all’andamento generale del mercato italiano del crowdinvesting, che ha registrato un calo, seppur molto lieve (-1%), il settore del real estate, specialmente negli ultimi anni, si è rivelato essere a tutti gli effetti un importante catalizzatore del mercato”. Lo ha detto a We Wealth, Matteo Conti, project manager dell’Osservatorio crowdinvesting – School of Management Politecnico di Milano, che all’interno dell’8° Report italiano sul crowdInvesting ha illustrato l’andamento del settore.
“In particolare, i dati raccolti hanno mostrato come, al 30 giugno 2023, il comparto del crowdinvesting in ambito immobiliare sia in crescita (+28% l’equity e +39% il lending rispetto ai precedenti 12 mesi) e i numeri delle altre piattaforme immobiliari europee (ad esempio, in Francia e Spagna) ci spingono a pensare che ci sia ancora margine di miglioramento”, ha dichiarato Conti.
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Cos’è il real estate crowdfunding
Il real estate crowdfunding è un sottoinsieme del crowdinvesting che permette agli
investitori di partecipare al finanziamento di un progetto immobiliare in ambito residenziale
o commerciale, in cambio di una remunerazione del capitale. “Per gli addetti ai lavori all’interno del settore, il meccanismo del crowdfunding rappresenta sicuramente una soluzione interessante per poter dar vita a nuovi progetti immobiliari (ristrutturazioni e riqualificazioni su tutti, ma anche progetti “greenfield”) e sfruttare maggiormente il “momentum”, in termini di tempistiche di accesso al credito; nonché un’opportunità di marketing – non esente da costi – estremamente valida. La possibilità di raccogliere, anche solo in parte, le risorse necessarie all’avviamento del progetto tramite crowd si rivela essere in molti casi un significativo boost in termini di visibilità per la società e per il progetto stesso”, ha commentato Conti.
Le diverse tipologie di piattaforme real estate
Bisogna ricordare che esistono tre tipologie di piattaforme real estate:
- piattaforme equity, dove l’investimento avviene attraverso la sottoscrizione di titoli di proprietà del capitale di un veicolo societario che promuove il progetto immobiliare;
- piattaforme lending, in cui l’investimento avviene prestando denaro ai promotori del progetto immobiliare, che poi lo rimborseranno riconoscendo una remunerazione;
- piattaforme ibride, che prevedono entrambi i modelli precedenti.
In Italia, al 30 giugno 2023, per quanto riguarda l’equity crowdfunding, erano operative – come si legge nel report – 10 piattaforme verticalizzate sul settore immobiliare: Bildap, Brick Up, Build Around, Concrete Investing, Foxcrowd, House4Crowd, Re-anima, UpsideTown, Walliance e Yeldo Crowd, tre in più rispetto al 2022 (inoltre, benché autorizzata, non risulta ancora avere pubblicato progetti Exre Crowdfunding Real Estate). Ma progetti di natura immobiliare sono stati presentati anche da altre piattaforme equity generaliste: BacktoWork, CrowdFundMe, Crowdinvest Italia, Mamacrowd e Opstart.
Per quanto riguarda invece le piattaforme lending, nello stesso periodo, erano operative in Italia 17 piattaforme specializzate esclusivamente o prevalentemente in ambito immobiliare: Bridge Asset, Build Lenders, Crowd2Be, Demetra Lending, Invest-t, Isicrowd, Italy Crowd, ITS Lending, Leone Investments, Prepay, Re/source, Recrowd, Rendimento Etico, Starcrowd, The Builder, Trusters e Valore Condiviso. Anche per il mondo lending si trovano poi progetti immobiliari su altre piattaforme, come Evenfi, Crowdlender e in particolare Re-Lender.
In generale, “le emittenti hanno accesso a un pubblico di investitori ampio e differenziato, poiché investono sia profili retail sia professionali, che possono essere sia persone fisiche sia persone giuridiche. Pensando, per esempio, a fondi o acceleratori, questi player possono diversificare il proprio portafoglio di partecipate investendo tramite le varie piattaforme”, ha spiegato Tommaso Baldissera Pacchetti, ad di CrowdFundMe, piattaforma italiana di crowdfundinvesting quotata in Borsa, proprietaria della maggioranza di Trusters (lending crowdfunding immobiliare).
Il rendimento medio del crowdfunding
Un elemento chiave è rappresentato dalla remunerazione offerta. Dallo studio emerge come “nel periodo tra il 2019 e il 2023 non si siano verificate variazioni significative per quanto
riguarda i progetti lending, mentre il mercato dell’equity, anche in funzione di una maggiore
esposizione al rischio, abbia visto una crescita dei rendimenti medi annui di oltre 250 punti base in 4 anni. Per il lending, il rendimento medio ha raggiunto il suo valore massimo nel 2022 (9,98%), subendo una leggera flessione nel primo semestre del 2023. L’equity ha invece registrato il proprio picco nei primi sei mesi del 2023, raggiungendo un Roi annuo atteso del 13,72%”.
“Chi investe in equity lo fa generalmente con un orizzonte di medio-lungo termine, puntando su una exit o una Ipo della società e mirando a ritorni elevati. Inoltre, a breve è prevista l’introduzione della dematerializzazione delle quote di Srl, che renderà gli asset del crowdinvesting molto più liquidi”, ha precisato Baldissera Pacchetti, spiegando che in ambito lending immobiliare, tramite la controllata Trusters, offrono opportunità d’investimento di breve durata, tra gli 8 e i 15 mesi, con un rendimento fisso che può andare, tendenzialmente, dal 9 al 12% annuo. “Per le loro caratteristiche – ha poi puntualizzato – equity e lending immobiliare possono essere affiancati all’interno di un portafoglio diversificato e performante”.
Quali sono le attese per il crowdfunding?
“Crediamo che ci siano grandi opportunità a livello di mercato. L’aumento dei tassi sta portando un maggiore interesse, da parte degli operatori, soprattutto immobiliari, verso l’utilizzo di forme alternative di finanza, perché l’aumento dei tassi, e il conseguente incremento dei costi della finanza tradizionale, assottiglia di molto il gap competitivo che c’era con la finanza alternativa – ha illustrato Giacomo Bertoldi, ceo di Walliance – Oggi, inoltre, c’è un mercato molto più competitivo anche negli investimenti. Ed è proprio questa maggiore competizione che porta anche a una diversificazione in altri ambiti da parte di operatori e investitori”.
In futuro? Si assisterà, a livello globale, a una riduzione del numero di piattaforme. “Complici anche gli obblighi previsti dalle nuove normative, ci saranno nuove aggregazioni: un elemento fondamentale per la crescita del mercato, perché vuol dire che ci saranno meno piattaforme, che lavoreranno però meglio”, ha detto Bertoldi. Il riferimento va a emittenti che avranno la capacità di essere redditizie a prescindere dai deal che devono finanziare. “Se anche dove c’è la qualità ci possono essere delle problematiche, immaginiamoci cosa succede in casi, visti recentemente, di finanziamenti di società sostanzialmente sconosciute in cui si iniziano già a vedere le prime difficoltà legate a realtà che hanno finanziato veramente tanto, anche “un po’ in barba” a quelli che sono i requisiti minimi, forse anche etici, di qualità di prodotto e di solidità patrimoniale, dei soggetti sottostanti. Alla luce di operazioni immobiliari che effettivamente non hanno alcuna tipologia di struttura per poter essere particolarmente sicure, sarebbe utile che ci fosse un posizionamento diverso dove la finanza alternativa può servire anche e soprattutto per operatori, società e imprenditori virtuosi”, ha concluso Bertoldi.
Articolo tratto dal n°di novembre 2023 di We Wealth.
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