Investire nel mattone: cosa fare con i tassi più alti

In un contesto di mercato caratterizzato da tassi al rialzo, alta inflazione e volatilità, ma anche da forti cambiamenti economici e culturali è fondamentale cercare di capire quali opportunità può offrire il settore immobiliare. A fronte di un mercato azionario che ha iniziato il 2023 al rialzo e di un mercato obbligazionario caratterizzato da bond e Btp che offrono rendimenti interessanti, che ruolo occupa oggi la casa all’interno dei portafogli degli italiani? 

We Wealth lo ha chiesto ad Alessandro Lombardo, chief commercial officer del gruppo Gabetti, che ha illustrato, per l’anno in corso, un mercato interessante, soprattutto se si investe in specifici e selezionati settori.

IMMOBILI, EQUITY O BOND 

Lombardo, rispetto ad azioni e bond, più esposti alle turbolenze del contesto economico attuale, con un’inflazione in crescita e tassi al rialzo, quali sono le vostre attese sul mercato immobiliare italiano? 

Rispetto ai mercati azionari e obbligazionari, maggiormente esposti alle turbolenze del contesto macro-economico, il mercato immobiliare si è mostrato più resiliente. Come gruppo Gabetti, infatti, osserviamo che il settore dell’immobiliare rimane in territorio positivo proprio grazie all’effetto dell’inflazione stessa sulla crescita dei valori immobiliari. Non solo, le conseguenze della pandemia e del caro energia hanno prodotto un nuovo aumento della domanda grazie alla presenza di nuovi driver che stanno trainando il mercato. 

In particolare, il residenziale mostra delle caratteristiche diverse rispetto al periodo pre-pandemico: vi sono, infatti, nuove esigenze per chi ha stabilizzato la propria condizione lavorativa tra ufficio e smart working e avrà bisogno di un vano in più dove lavorare; inoltre, l’aumento dei costi energetici spingerà molte famiglie a sostituire la propria abitazione con una più performante; e, ancora, la crescente sensibilità verso la domotica e la tecnologia porterà molti verso l’acquisto di costruzioni nuove o recentemente ristrutturate. 

Quanto ai tassi e ai mutui, al momento, non pensiamo che il rialzo dei tassi sui mutui sia così preoccupante da avere un significativo impatto sulle compravendite.

ASSET ALLOCATION 

In questo contesto di mercato, cosa conviene fare: acquistare, diminuire il peso degli immobili nei portafogli oppure aspettare?

In un contesto internazionale ancora dominato da un’inflazione galoppante, l’investimento immobiliare è ancora da molti considerato un bene rifugio, soprattutto in un’ottica di lungo periodo. Ciononostante, le turbolenze della situazione geopolitica e del contesto economico attuale stanno spingendo molti operatori ad adottare un atteggiamento cauto e attendista. 

In questo scenario, l’opportunità dell’investimento è data proprio dalla capacità di anticipare gli avvenimenti, che significa anticipare i competitor e i processi di trasformazione urbana. 

In un momento in cui la domanda si contrae, infatti, gli spazi di mercato aumentano dando la possibilità agli operatori di entrarvi più facilmente, soprattutto in termini di una maggiore disponibilità di offerta, ed essere quindi già posizionati sulle diverse asset class quando il contesto geopolitico ed economico si attenuerà e la domanda di investimento tornerà a crescere riducendo gli spazi di mercato è vantaggioso. 

Una seconda dinamica, in crescita nel panorama italiano, è quella di scommettere sulle cosiddette secondary location ad alta concentrazione di progettualità infrastrutturale (come ad esempio Genova), la cui messa a terra è programmata in un orizzonte di lungo periodo (10-15 anni). 

IMMOBILIARE AI RAGGI X 

Il real estate è molto ampio, in quali settori, città, trend conviene puntare nel 2023? 

Nell’anno appena concluso, tra le asset class più performanti in termini di volumi di investimento si sono confermati gli uffici, seguiti dalla logistica. Asset class che, grazie alla capacità di adattabilità e resilienza, sono risultate ancora attrattive per gli investitori istituzionali e professionali, conquistando il podio degli investimenti più remunerativi. Non si è assistito quindi a una fuga dagli uffici ma, al contrario, all’occupazione di nuovi spazi tanto da segnare un incremento di questa asset class che interesserà probabilmente anche il futuro. 

Altre tendenze che guideranno la domanda per nuovi prodotti immobiliari nel breve termine – come l’invecchiamento della popolazione, l’emergere di nuovi modelli dell’abitare e le nuove forme di ospitalità sorte post-pandemia (esperienzialità, smart e co-working room, digitalizzazione) – aprono a importanti prospettive di investimento su asset class quali il residenziale a reddito (co-living, private rented sector, noto come Prs, multifamily), il senior living e l’hospitality, con rendimenti superiori rispetto al 2021 e al 2022. 

Sul settore alberghiero, alcune operazioni – che come gruppo Gabetti abbiamo seguito – mostrano che ristrutturazione e re-branding sono le determinanti che più incidono nelle operazioni di rivalutazione immobiliare, con valori anche del +35% rispetto al valore pre-riqualificazione.

Anche l’asset class retail che, insieme all’hospitality, ha subito maggiormente le restrizioni della pandemia, nel 2023 tornerà a essere uno dei protagonisti del mercato immobiliare. 

Infine, la tematica dell’Esg, trasversale a tutto il mondo del commercial real estate, si è rivelata una grande opportunità per il settore vista l’offerta che non riesce a soddisfare l’elevata domanda per prodotti con standard Esg elevati. 

Sarà inoltre fondamentale seguire la geografia di tali tendenze.

Milano, che rimane la città preferita dagli investitori istituzionali internazionali, è la metropoli che sta vivendo maggiore fibrillazione, anche grazie all’evento olimpico atteso per il 2026. 

Segue Roma, che sempre più sta tentando di attrarre investitori istituzionali e ampliare l’offerta di un prodotto abitativo innovativo (per lo più residenziale a reddito, student housing e hospitality). 

Ma l’attenzione dovrà essere rivolta anche ad alcune città secondarie, come Genova e Bologna, mercati su cui siamo presenti anche alla luce delle molte innovazioni che le stanno interessando. 

IL RENDIMENTO DEL MATTONE 

Quanto potrebbe rendere (in media) un investimento residenziale, sia in caso di locazione sia di rivendita sul mercato? E ancora, in caso di locazione, che strategia suggerisce di adottare: meglio affitti brevi o lunghi? 

Dipende dalla tipologia di prodotto e dal target a cui ci si rivolge. In questo momento (come anticipato sopra, ndr.) riscontriamo un forte interesse da parte degli investitori per il residenziale a reddito, che nel gergo immobiliare è riconosciuto come living.

A seconda della strategia di locazione che si intende adottare, se di breve o di lungo periodo, ci si rivolge a due modelli di mercato differenti ma comunque performanti proprio perché entrambi vanno a soddisfare le esigenze di una nuova domanda. 

La residenzialità di lungo periodo è un modello offerto attraverso un prodotto private rented sector (Prs), con modelli di servizio pensati sulla persona, che risponde a coloro i quali, per ragioni di lavoro, hanno l’esigenza di trascorrere periodi lunghi in una città diversa da quella di residenza. 

La residenzialità di breve periodo, lo short rent business o vacation, risponde invece ai soggiorni di breve periodo ma frequenti sulla stessa città. 

Entrambe le strategie si rivolgono a un target ad alto reddito (imprenditori, docenti, professionisti, manager) sempre più presente in diverse aree urbane italiane.

Il residenziale a reddito, sia nella forma del private rented sector (Prs) sia dello short rent, garantisce l’investimento per due ordini di ragioni: rivalutazione immobiliare nel lungo periodo e rendimenti elevati sostenuti dal canone di affitto. 

PRO E CONTRO 

Per concludere, quali sono i vantaggi e i rischi di un investimento immobiliare nell’attuale contesto di mercato? 

Il vero spauracchio è rappresentato dall’aumento dei tassi di interesse. Chi acquista o realizza residenziale a reddito facendo ricorso a un finanziamento strutturato, dovrà tenere conto del peso che il tasso avrà sul reddito prodotto dalla locazione, cosi da verificare preventivamente la marginalità dell’investimento. 

Tuttavia, questa tipologia di investimento può contare su alcuni fondamentali: canoni di affitto più elevati rispetto al residenziale tradizionale, una domanda in forte crescita che si sta riversando sulle prime e secondary location italiane, rendimenti che si collocano intorno al 5,5 e al 6,5%. 

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In foto: Alessandro Lombardo, chief commercial officer del gruppo Gabetti