L’amore per l’immobiliare: dove e come investire nel 2022 sul mattone

Che si dica all’italiano “immobiliare” o all’inglese “real estate”, una cosa è certa: il mattone continua ad avere un ruolo di primo piano nel cuore e negli investimenti degli italiani. Nel corso degli anni, infatti, l’amore per la casa è proseguito più forte che mai. E anche la pandemia, che in un primo momento sembrava potesse invertire il trend, alla fine non ne ha modificato la direzione, anzi ha messo in evidenza quelle che sono le nuove tendenze del mondo real estate, riportando al centro il concetto di casa come bene primario e prezioso investimento per le famiglie italiane.
Non è una novità il fatto che il patrimonio immobiliare degli italiani sia quantificato in circa 6 mila miliardi di euro e che tre famiglie su 4 risiedano in una casa di proprietà.

Certo si potrebbe obiettare che l’amore per la casa sia più freddo se si parla di giovani. In realtà, la situazione sembra differire tra Italia e altri paesi, come per esempio gli Stati Uniti.  Secondo un articolo apparso su Vox.Eu, dal titolo “Younger generations and the lost dream of homeownership” negli Usa, la proprietà di abitazioni tra le famiglie più giovani è andata diminuendo, così come in altre importanti economie avanzate. Tra i fattori chiave vengono additati l’aumento della disuguaglianza e l’incertezza del reddito da lavoro; di fronte ai prezzi elevati delle case e ai redditi bassi e rischiosi, molte giovani famiglie non possono o non vogliono rischiare di fare un investimento così grande e illiquido.

Se questo è vero in generale, in Italia si assiste a un trend diverso: ossia a un numero crescente di giovani che acquistano casa. Stando agli ultimi dati emersi dalla Bussola mutui Crif – MutuiSupermarket.it del 4° trimestre 2021,  il motore della domanda dei mutui è stata proprio la fascia di richiedenti con un’età inferiore ai 36 anni. Tale richiesta è esplosa grazie alle azioni messe in campo dal governo a sostegno dei mutui per i giovani, facilitazioni sui tassi e spese del mutuo e garanzia statali Consap che permettono di finanziare l’intero prezzo di acquisto dell’immobile fino a 250mila euro. Così, nel quarto trimestre 2021, la fascia di richiedenti con età inferiore ai 36 anni ha trainato la domanda arrivando a spiegare il 42% delle richieste totali sul canale online, valore quasi doppio rispetto al 22% medio registrato nell’anno 2020, da confrontarsi con un 30,5% registrato a livello di sistema.

Per gli italiani, quindi, il mattone è un punto fisso. In questa breve guida si vuole quindi scattare una fotografia dell’andamento di un settore che occupa un posto centrale nel portafoglio degli italiani, focalizzandoci, in particolare, sul residenziale e cercando di fornire anche degli spunti in ottica di opportunità di investimento.

ANDAMENTO DEL MERCATO IMMOBILIARE E NUOVI TREND

Uno sguardo all’ultimo biennio per orientarsi nel corso del 2022

 Lo scoppio della pandemia ha avuto un impatto violento, sul mercato immobiliare nei primi mesi di lockdown. Il 2020 sì è archiviato, infatti, con numeri in calo per tutti i settori e le piazze italiane. Ma avrebbe potuto chiudersi in modo ancora più pesante. Grazie, infatti, a un percorso di risalita – iniziato già nell’estate del 2020 (che ha consentito al settore immobiliare di recuperare prontamente l’inevitabile tracollo dovuto al primo severo lockdown e riportarsi sul sentiero ascendente che il comparto batteva prima dell’arrivo dell’uragano covid 19), il 2021 si è concluso con esiti superiori alle più ottimistiche previsioni, a fronte di un 2022 che è iniziato posizionandosi come un anno di ulteriore crescita per il real estate globale. E la conferma arriva dai dati illustrati da tutti i principali operatori del settore.

Secondo Nomisma, infatti, per quanto riguarda il residenziale, il 2021 dovrebbe essersi chiuso con 714 mila compravendite, in forte rialzo rispetto alle 558mila dell’anno prima, ma anche in aumento rispetto alle 604mila del 2019, periodo precedente lo scoppio della pandemia. L’inattesa capacità di rilancio dell’economia italiana, favorita dalle ingenti risorse associate al Piano nazionale di ripresa e resilienza (Pnrr) e da una guida delle istituzioni percepita finalmente salda e credibile, ha rappresentato l’imprescindibile presupposto per riattivare la spinta all’acquisto immobiliare dettata, perlopiù, dal desiderio di miglioramento della propria condizione abitativa.

E le intenzioni degli italiani lasciano ben sperare. L’entità dell’interesse manifestato è, infatti, di gran lunga superiore alle attese, arrivando a coinvolgere oltre 3,3 milioni di nuclei familiari che hanno deciso di intraprendere nel 2022 la ricerca di una nuova casa

Più cauti, ma comunque positivi, altri operatori. Per esempio, Tecnocasa propende per un fine 2021 con transazioni che dovrebbero portarsi intorno a quota 650 mila e prezzi in aumento dell’1-3%. Secondo Scenari Immobiliari, invece, il 2021 si attesta sulle 600- 610mila compravendite e un fatturato di circa 120-122 miliardi, in crescita del 9,5% rispetto al 2020, ma ancora in calo dai 129 miliardi del 2019 e con tassi inferiori rispetto al resto dei paesi occidentali. L’aspetto positivo è che si sta passando da un 2020 che era stato l’anno con il fatturato più basso del 21esimo secolo, a un 2022 che sarà invece l’anno con il fatturato più alto: le stime indicano che si arrivi a toccare quota 140 miliardi di euro. E tutto questo nel giro di 24 mesi.

Il tasto dolente restano i prezzi: in Italia, infatti, i valori non salgono, o meglio salgono quelli delle case nuove, che rappresentano però una minoranza del mercato, mentre gli altri sono stagnanti o ancora in calo. A livello di valori, Scenari Immobiliari ha ancora previsioni negative per l’anno in corso (-0,1%), contro una Germania che fa più 8% e una Francia che fa più 5%.  Leggermente più ottimista Nomisma, che su base annua ha indicato, nel 2021, una variazione media dei prezzi delle abitazioni in rialzo dell’1,6%, espressione di un range che ha come estremo superiore il +4,1% di Milano e come estremo inferiore il -1,2% di Palermo.

 

I nuovi trend del mercato immobiliare: il riscatto delle periferie e delle localizzazioni suburbane

La spinta all’acquisto immobiliare è stata dettata, perlopiù, dal desiderio di miglioramento della propria condizione abitativa. La pandemia ha favorito un cambiamento sia comportamentale sia abitativo della domanda che ha rimesso al centro la qualità dell’abitare: più spazio, connettività, salubrità e minori costi energetici.

Una tendenza che si è riflessa in parte nello spostamento della domanda verso localizzazioni suburbane, rispetto al comune capoluogo. Un primo riscontro del fenomeno di de-urbanizzazione si può ricercare nella distribuzione delle compravendite tra il comune capoluogo e i restati comuni della provincia, mettendo a confronto il primo semestre 2021 con il primo semestre 2019. Secondo Nomisma, il mercato delle compravendite è cresciuto nel biennio del 23,6% (I semestre 2021/I semestre 2019) e i mercati di provincia, esterni ai comuni capoluogo, hanno contribuito in misura rilevante a questo incremento.

A rappresentare un elemento di novità nell’evoluzione recente è la maggiore esuberanza dei valori nelle aree periferiche rispetto a quelle centrali. La differenza è contenuta nell’ordine di qualche decimo di punto percentuale, ma è comunque rivelatrice dell’orientamento di una quota di domanda primaria (prima casa e sostituzione), solo in parte intercettato dalle porzioni più esterne dei comuni capoluogo

A farla da padrone sono i comuni non capoluogo, che nei primi sei mesi del 2021  hanno messo a segno – secondo Tecnocasa – un incremento dei volumi delle compravendite del 62,4% rispetto allo stesso periodo del 2020 e del 26,4% rispetto al 2019.

 

… il fascino del luxury real estate

Se infatti fino a un paio di anni fa, la vicinanza al luogo di lavoro, i servizi dei grandi centri abitati e il collegamento con le principali infrastrutture di trasporto rappresentavano degli elementi importanti per scegliere dove acquistare casa, ora la pandemia ha inevitabilmente modificato queste regole in Italia e in tutta Europa, mostrando una nuova domanda per gli abitanti delle città che adesso sono interessati a rifugiarsi in sobborghi più tranquilli. La conferma arriva da Berkshire Hathaway homeservices, che all’interno del Global luxury report spiega che in Gran Bretagna, Londra è stata superata dalla costa della Cornovaglia, ma anche dalle “contee tradizionali” – Essex, Hertfordshire, Kent, Middlesex, Surrey – a un paio d’ore dalla capitale; mentre in Portogallo, l’Argarve sta diventano la destinazione di punta dei top spender.
E in Italia? La zona dei colli piacentini con la Val Tidone entra nell’area di influenza di Milano, affascinando imprenditori del calibro della famiglia di stilisti Etro ed economisti quali Jody Vender e Guido Rossi, mentre l’area dei Laghi – Como, Maggiore e Garda – rimane in cima alla lista delle location preferite dagli investitori internazionali.

 

Quanto rende l’investimento immobiliare?

Da sempre il mattone rappresenta un mercato più redditizio e sicuro, rispetto ad altre tipologie di investimento, come per esempio i Titoli di Stato. Andando più nello specifico, considerano l’andamento dei rendimenti dei Btp o Bot negli ultimi 13 anni è emerso un trend discontinuo, con variazioni che oscillano tra il -0,48% e il +5,65%, con i Btp a 10 anni che nel 2021 sono arrivato a sfiorare lo 0,95%. In questo contesto, acquistare casa ai fini di un investimento potrebbe rappresentare una mossa interessante. Ovviamente, considerando che le piazze e gli immobili, sono molto diversi tra di loro, se si decide di comprare un immobile con questo fine bisogna fare molta attenzione e conoscere un po’ l’andamento del mercato: evoluzione del prezzo al metro quadro, delle zone, dei servizi connessi, del rendimento etc

In generale, nel residenziale, le grandi città offrono rendimenti interessanti, che si aggirano – per Tecnocasa – in media sul 5% annuo lordo, con picchi a Verona del 6,1%, e a Genova e Palermo del 6%, per poi scendere al 4,4% di Bologna, al 4,1% di Milano e al 3,8% di Firenze.

In genere, chi investe nel settore immobiliare non guarda però solo ai rendimenti da locazione, ma anche alla rivalutazione del capitale. Dal 1998 al primo semestre 2021, analizzando le grandi città italiane, risulta una rivalutazione del 38,2%. Quella che si è rivalutata maggiormente è stata Milano con 107,7%, seguita da Firenze con il 66,0% e Napoli con 64,3%.