Cosa accade ai benefici sull’immobile in caso di successione?

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Benefici fiscali sull’immobile e successione: il quesito rivolto all’Agenzia

In caso di decesso dell’avente diritto, la fruizione del beneficio fiscale si trasmette, per intero, esclusivamente all’erede che conservi la detenzione materiale e diretta del bene.

Questo è uno dei principi ricavabili dalla risposta ad interpello resa dall’Agenzia dell’Entrate n. 594/2022, con la quale l’istante chiedeva se in qualità di erede avrebbe avuto o meno il diritto a beneficiare delle quote residue (n. 3) della detrazione fiscale prevista per le ristrutturazioni edilizie spettanti al de cuius. Ancorché l’immobile oggetto degli interventi, al momento dell’interpello, risultava concesso ”parzialmente e temporaneamente” in locazione a terzi.

Nell’ipotesi sottoposta all’Agenzia, l’istante metteva in evidenza:

• che il proprio genitore, deceduto aveva beneficiato dal 2015 al 2021 della ‘detrazione per lavori straordinari’ eseguiti sull’immobile ereditato
• che a seguito della morte, era subentrato nella proprietà dell’immobile per successione legittima 
• che l’immobile allo stato attuale risulterebbe in parte parzialmente e temporaneamente locato.
• che risulterebbero n. 3 quote residue di detrazione, ancora spettanti al de cuius.

Alla luce di quanto sopra l’istante ritiene che essendo subentrato quale erede nei debiti e crediti del de cuius, sarebbe ”illogico” non potere beneficiare delle residue rate di detrazione che sarebbero spettate al padre, essendo le stesse un credito a lui spettante.

Risposta dell’Agenzia

Ad avviso dell’Agenzia, in linea generale, si può ritenere che in caso di decesso dell’avente diritto, la fruizione del beneficio fiscale si trasmette, per intero, esclusivamente all’erede che conservi la detenzione materiale e diretta del bene.

Più nel dettaglio, inoltre, richiamando la Circolare n. 25 luglio 2022, n. 28/E, si può osservare come:

• la variazione della titolarità dell’immobile sul quale sono effettuati gli interventi agevolabili prima che sia trascorso l’intero periodo di fruizione della detrazione comporta, nei casi più frequenti, il trasferimento delle quote di detrazione non fruite
• per determinare chi possa fruire della quota di detrazione relativa ad un anno, occorre individuare il soggetto che possedeva l’immobile al 31 dicembre di quell’anno
• in caso di acquisizione dell’immobile per successione, le quote residue di detrazione si trasferiscono per intero esclusivamente all’erede o agli eredi che conservano la detenzione materiale e diretta dell’immobile.

In questi termini, osserva l’Agenzia, la detrazione compete a chi abbia l’immediata disponibilità del bene, potendo disporre di esso liberamente e a proprio piacimento quando lo desideri, a prescindere dalla circostanza che abbia adibito l’immobile ad abitazione principale.

Cosa accade al beneficio ereditato se l’immobile è locato?

Chiarito che il beneficio opera anche in caso di successione, e individuati i meccanismi che consentono alla detrazione fruita dal de cuius di continuare ad essere fruita dall’erede, l’Agenzia si sofferma sull’ipotesi dell’immobile locato.

A tal riguardo, l’Agenzia osserva che se l’immobile è locato, non spetta la detrazione in quanto l’erede proprietario non può appieno disporre del bene.

Infatti, come è dato leggere nella risposta a interpello in commento, la detenzione materiale e diretta dell’immobile oggetto degli interventi deve sussistere ‘‘per l’intera durata del periodo d’imposta di riferimento”; pertanto, in tutti i casi in cui l’immobile pervenuto in eredità sia locato o concesso in comodato anche solo per una parte dell’anno, l’erede non potrà fruire della quota di detrazione riferita a tale annualità.

Infatti, la condizione della detenzione materiale e diretta del bene deve sussistere non solo per l’anno dell’accettazione dell’eredità, ma anche per ciascun anno per il quale il contribuente intenda fruire delle residue rate di detrazione. 

Ne consegue che l’erede non può fruire delle rate di detrazione di competenza degli anni in cui non detiene l’immobile direttamente perché, ad esempio, concesso in comodato o in locazione; al termine del contratto di locazione o di comodato, potrà beneficiare delle eventuali rate residue di competenza.