Mercato di lusso in spolvero: le location “da sogno”

Il mercato immobiliare di lusso sembra non conoscere crisi. Se il 2020 ha visto le fortune dei ricchi rimanere resilienti, il 2021 le ha viste accumularsi, con una crescita di investimenti nel settore real estate. Dal “Wealth report 2022” di Knight Frank emerge, infatti, che la popolazione mondiale di Uhnwi (quelli con un patrimonio netto di oltre 30 milioni di dollari, inclusa la residenza principale) è aumentata del 9,3% nel 2021, dopo un incremento del 2,4% l’anno prima, creando altri 52mila nuovi ultra ricchi rispetto a soli 12 mesi prima. Questo incremento è stato equamente distribuito, con il Nord America in testa (+12,2%).  Negli Stati Uniti, infatti, la ricchezza delle famiglie accumulata durante la pandemia è stata di 28 mila miliardi di dollari, secondo Oxford Economics.

Dopo gli Usa, i principali Paesi che hanno registrato un aumento degli Uhnwi sono stati il Regno Unito (+11%), la Francia (+10%), il Giappone (+8%) e la Cina continentale (+6%). Solo l’Africa ha accusato un calo. Da rilevare l’età dei nuovi ricchi. A livello globale, si stima infatti che quasi 130 mila miliardari (oltre un quinto della popolazione totale) siano self-made e di età inferiore ai 40 anni. Gli Uhnwi più giovani presentano caratteristiche e interessi, in temi di investimenti, diversi dai loro genitori: in generale, si tratta di acquirenti che desiderano detenere beni in diverse aree geografiche e che pongono l’accento sulla fornitura di servizi, su spazi aperti e aree per l’intrattenimento, con grande disponibilità a rinnovare e “re-immaginare” gli spazi.

Positive le attese per i prossimi anni: l’83% degli intervistati dell’Attitudes survey di Knight Frank  prevede, infatti, che la ricchezza dei propri clienti cresca ulteriormente nel 2022; le stime della società indicano un ulteriore aumento del 28,3% del numero di Uhnwi  globali entro il 2026, a fronte però di un ulteriore incremento delle disuguaglianze. Tra i rischi da tenere sotto osservazione ci sono: l’attesa per una maggiore tassazione sul patrimonio (incentrata sulle attività piuttosto che sul reddito) e un restringimento del numero di giurisdizioni a bassa tassazione.

Nel corso dell’ultimo anno, a guidare gli investimenti immobiliari è stato il capitale privato che si è riversato, con quota crescente, sulle proprietà. Così, mentre gli investitori privati ​​aumentavano la loro esposizione agli investimenti immobiliari del 52% nel 2021, investendo circa 405 miliardi di dollari, i volumi degli investimenti istituzionali salivano soltanto del 29%. Di conseguenza, ora il capitale privato è arrivato a rappresentare il 35% di tutte le transazioni di investimento. Con il 23% degli Uhnwi che prevede di investire in immobili quest’anno, gli esperti di Knight Frank suggeriscono di focalizzarsi sugli uffici e sulla logistica che per la prima volta (quest’ultima) potrebbe far scivolare il residenziale al secondo posto.

Il luxury real estate sembrerebbe quindi non conoscere crisi. Le case di lusso sono diventate, infatti, la classe di attività preferita dagli Uhnwi. Il valore medio degli immobili residenziali di pregio è aumentato dell’8,4% nel 2021, mettendo a segno l’aumento annuale più alto da quando il Prime International Residential Index (l’indice Piri 100, che rappresenta una valutazione annuale dei prezzi residenziali delle principali 100 località in tutto il mondo) è stato lanciato nel 2008 da Knight Frank.

Dei 100 mercati residenziali di lusso monitorati, solo sette hanno registrato un calo dei prezzi nel 2021, mentre il 35% di queste località ha visto aumentare i valori del 10% o più, sottolineando la forza del mercato dei venditori durante la pandemia. In cima alla classifica Piri si colloca Dubai, i cui prezzi sono saliti del 44%; in seconda posizione si trova invece Mosca (+42,4%), grazie al programma di sovvenzioni ipotecarie della Russia e alla scarsa offerta che ha alimentato la crescita dei prezzi, anche se temporaneamente. Lo scenario sembrerebbe però destinato a mutare alla luce del nuovo contesto geopolitico, legato alla guerra in atto. Chiudono la classifica delle top 5 location che hanno messo a segno l’incremento maggiore in termini di valori degli immobili San Diego (+28,3%), Miami (+28,2%) e The Hamptons (+21,3%). Se si guarda all’Italia, bisogna scorrere fino alla 52esima posizione per trovare la prima città: si tratta di Lucca (+6%), seguita da Venezia (+5%) al 60° posto e da Milano in 68esima posizione; seguono poi Firenze (in 72esima posizione) e Roma (in 74esima).  

Nonostante gli incrementi, iI mercato più costoso resta Monaco, dove con 1 milione di dollari si comprano solo 15 mq. Sebbene le località soleggiate, da Miami alla Gold Coast, abbiano brillato nel 2021, con prezzi in aumento in media del 10%, sono state le città a fornire la svolta dell’anno. Trascurate nel 2020, poiché i sobborghi e i resort hanno attratto coloro che cercavano spazio per rifugiarsi durante la pandemia, le città si sono riprese nel 2021, con una crescita media dei prezzi dell’8,4%. Il covid-19, a quanto pare, non ha innescato la fuga in corso dai vivaci centri urbani che alcuni prevedevano, anche se sta ancora influenzando le decisioni di acquisto. 

Anche le stazioni sciistiche, che negli ultimi anni avevano registrato risultati piuttosto gelidi, hanno visto salire i prezzi in media del 7,2% nel 2021. Aspen, St Moritz e Verbier sono state le migliori. La corsa al rialzo nel 2021 è proseguita poi anche in altri settori: dalle ville nel sud della Francia alle villette a schiera a Londra e dai bungalow di Singapore ai grandi appezzamenti sul lungomare di Sydney tutti i valori hanno messo registrato dei rialzi. Per esempio, i prezzi medi delle case nel centro di Londra sono cresciuti del 3,2% nel 2021, rispetto allo 0,5% degli appartamenti. 

Lungi dall’esaurirsi, il boom immobiliare di lusso sembra quindi destinato a durare. Dubai, Miami e Zurigo guidano le previsioni di Knight Frank per il 2022, con prezzi prime che dovrebbero chiudere l’anno in un range di crescita compreso tra il 10 e il 12%. Le città asiatiche dovrebbero registrare invece un leggero calo nel 2022, ma anche qui i prezzi tenderanno ad aumentare.  

(Articolo tratto dal magazine di maggio 2022)