Investire in montagna è diventato più rischioso?

Da un anno e mezzo a questa parte, l’acquisto di immobili in una località sciistica richiede più che mai cautela. La pandemia potrebbe avere un impatto sulle prospettive di redditività, soprattutto nel breve periodo? We Wealth lo ha chiesto ad alcuni operatori di mercato. E la risposta sembra univoca. Prodotti e location top non risentono dell’emergenza sanitaria. Per il resto, è meglio essere molto prudenti.

“La montagna, nel lusso, funziona alla grande – ha spiegato Emiliano Di Bartolo, amministratore delegato di Gabetti Short Rent (proptech company attiva nel settore dell’hospitality di immobili di lusso, che ha lanciato da poco la nuova “linea neve”) – Cervinia, Cortina d’Ampezzo, Selva di Val Gardena, Courmayeur e Zermatt in Svizzera sono le località più gettonate e stanno facendo registrare il tutto esaurito nel mondo degli chalet di lusso nel periodo invernale 2021-22”. Certamente si tratta di un tipo di asset che richiede un investimento iniziale molto importante, ma che nel corso del tempo può avere un buon ritorno economico. C’è da dire che chi compra chalet di questo tipo non lo fa per metterli a reddito, ma per goderseli e per affittarli nelle settimane in cui non li utilizza, in modo coprire le spese e la manutenzione delle proprietà.

“La redditività è in funzione del tipo di prodotto proposto. I prodotti top sono quasi tutti pieni. Gli affitti vanno da un minino di 20-25 milia euro a 250-300 mila euro a settimana a capodanno per i prodotti super top”, ha risposto Di Bartolo, che poi ha fatto due conti indicativi e ha spiegato che “uno chalet medio, del valore di 5 milioni di euro, potrebbe rendere circa 300 mila euro all’anno di booking, per 12 settimane di affitto, pari a circa il 6% lordo annuo”, ha risposto, precisando però che i costi di commissione all’agenzia, per la gestione degli immobili, si aggirano sul 10-20%.

Secondo alcuni operatori intervistati da Le Monde, poi, il costo della manutenzione annuale di una seconda casa in montagna si aggira dall’1% al 5% del prezzo di acquisto, perché oltre alla tassazione locale e al riscaldamento, quando si investe in questo tipo di immobile, ci si deve aspettare elevate spese legate alla legna per gli chalet (per esempio, sostituzione e restyling di terrazzi di larice o pino, etc).

L’immobiliare in montagna sta quindi resistendo. Contro ogni aspettativa, l’emergenza sanitaria ha fatto il contrario di quanto ci si poteva aspettare, portando a una forte richiesta di chalet nelle località montane più apprezzate, soprattutto nelle Alpi. Anche la fascia più bassa sta reagendo meglio del previsto, in questo periodo. “La pandemia ha rallentato gli investitori nell’ultimo anno che, sicuramente, sono più prudenti ma non si sono allontanati dal mattone”, ha confermato Fabiana Megliola, responsabile ufficio studi del gruppo Tecnocasa, che ha ricordato che chi acquista nelle località turistiche spesso lo fa per uso proprio e che la casa in montagna è utilizzata sia in inverno sia in estate. “Il mercato della casa vacanza, nella prima parte del 2021, ha messo a segno un aumento delle compravendite, dal 5,6% al 6,4%, rispetto alla prima parte del 2020. Se ci soffermiamo ad analizzare solo le località turistiche di montagna emerge che il 70,7% delle compravendite si realizzano come casa vacanza ma che è in aumento la percentuale di chi acquista l’abitazione principale (passata dal 13,5% della prima parte del 2020 al 21,4% della prima parte del 2021). Infatti, le nostre agenzie hanno messo in evidenza che in alcune località sono aumentate le richieste di prima casa, complice anche il ricorso allo smart working che ha portato chi ha potuto e potrà ancora utilizzarlo, a trasferirsi in località di montagna. In tal caso si sono preferite le località facilmente raggiungibili dalle metropoli dove spesso ha sede l’azienda. Mentre, si è ridimensionata la percentuale di chi compra per investimento, scesa dal 10,8% della prima parte del 2020 al 7,9% della prima parte del 2021”, ha dichiarato Megliola.

Gli acquirenti sono soprattutto coppie (55,6%), seguite dalle famiglie (34,3%) e dal 10,1% di single. Il 37,4% degli acquirenti ha tra i 45 e 54 anni; mentre la tipologia più acquistata, come casa vacanza in montagna, è il trilocale scelto nel 44,3% dei casi. “Attualmente (anche non nel luxury real estate, ndr) affittare con un contratto a canone libero nelle località di montagna rende mediamente il 5,3% annuo lordo”, ha dichiarato Megliola, che poi ha aggiunto che in Italia, tra le località di montagna che in questa prima parte del 2021 hanno tenuto il loro valore, si possono citare “Bardonecchia (-0,2%), Roccaraso (0,0%), Cervinia (0,0%), Pinzolo (+0,9%), Asiago (+4,6%) e Ponte di Legno (+4,4%)”.

Secondo poi un’analisi di Abitare Co, la domanda di chi cerca un appartamento da acquistare in una località sciistica punta nell’80% dei casi su immobili di nuova o recente realizzazione con metrature comprese nella media fra i 60 e i 90 metri quadrati. Il costo medio al mq per l’acquisto di un’abitazione nuova o ristrutturata in una località rinomata varia dai 4.500 euro al mq di Bormio in Lombardia, agli 11mila euro al mq di Cortina d’Ampezzo, sulle Dolomiti (+7,8% rispetto al 2020), con prezzi che arrivano fino a 14mila euro nel centro città, come Corso Italia, la principale via dello shopping, e a oltre 17mila per gli chalet più esclusivi

Ma i valori massimi di vendita si raggiungono all’estero, sulle Alpi svizzere e francesi. Tra le prime cinque località sciistiche europee più gettonate troviamo ben tre svizzere. Al primo posto in assoluto si trova St. Moritz, esclusiva meta turistica che ospita numerose manifestazioni sportive internazionali e che si posiziona come una delle stazioni sciistiche più costose al mondo: il prezzo medio è di 17.000 al mq, anche se si può arrivare fino a 25mila euro. Segue Gstaad, località scelta da molte famiglie multimilionarie russe, arabe, svizzere, francesi e italiane e da celebrità come Madonna o Roman Polansky, con prezzi medi al mq superiori a 16mila euro, e con strutture di lusso che arrivano anche a 33mila, toccando il valore più alto sulle alpi”, spiega Abitare Co, che al terzo posto cita Verbier, che ha recentemente investito molto in infrastrutture, come il nuovo Ski Lift che trasporta fino a 2.100 persone a ora. “Qui Il prezzo medio al mq è di 14.800 euro. Nella top five c’è anche l’austriaca Kitzbühel (€13.500 al mq), che dal 1931 ospita annualmente il trofeo dell’Hahnenkamm sulle piste Streif e Ganslern, e la francese Courchevel (€13.500 al mq), meta del lusso invernale ribattezzata dalla stampa come la ‘Montecarlo innevata’ o la ‘pista da sci dei milionari'”, concludono gli esperti della società di intermediazione immobiliare.