Investire sugli immobili: ecco i 5 fattori da tenere in considerazione

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La valutazione, il fattore fiscale, la poca reattività del mercato degli affitti, la bassa liquidità e liquidabilità del bene e l’importanza della diversificazione. Sono questi i primi 5 fattori da tenere in considerazione quando si decide di investire sugli immobili. A metterli in luce è Roberto Rossignoli, portfolio manager di Moneyfarm, che spiega che gli investimenti immobiliari devono essere analizzati alla luce di parametri finanziari, considerando i costi espliciti e quelli impliciti, come gli oneri fiscali, i costi di transazione e il costo-opportunità, cioè il possibile impiego alternativo del capitale.  

Non va, infatti, tralasciato: il costo opportunità. “Quando si valuta l’investimento in immobili non bisogna solamente considerare il potenziale rendimento assoluto, ma ragionare anche sul possibile impiego alternativo del capitale. Una casa acquistata e affittata potrebbe dar vita ad una piccola rendita, oppure si potrebbe investire lo stesso capitale sui mercati finanziari”, dichiara Rossignoli.

Nella compravendita di una casa, poi, bisogna evitare di cadere in alcuni bias molto comuni, come il legame emozionale che lega un investitore/proprietario a un particolare immobile. Il valore del bene dev’essere, infatti, considerato sempre secondo degli approcci oggettivi e non soggettivi.

I 5 fattori da considerare negli investimenti immobiliari

1. Valutazione: se si tiene conto dell’effetto dell’inflazione, il valore reale degli immobili negli ultimi 25 anni è sceso mediamente del 15%, e questo è avvenuto in un periodo in cui i livelli di inflazione non sono stati particolarmente elevati. Da rilevare però che dipende molto da zona a zona: se, infatti, il valore immobiliare è rimasto costante nelle grandi città, come Roma e Milano, lo stesso è crollato in altre aree del Paese. Ora con l’inflazione in crescita, la decisione di investire sugli immobili va valutata ancora più attentamente a seconda dei settori e delle aree e anche in confronto ad altre asset class. “Secondo l’analisi annuale di Bankitalia, i prezzi degli immobili sono rimasti in media stabili negli ultimi 10 anni, per il 67,2% degli italiani. Il 16,6% ha invece evidenziato un aumento e il 16,2% una diminuzione. Ovviamente non esiste una casistica che si adatti a tutte le circostanze, anche perché ogni affare presenta delle specifiche peculiarità”, illustra Rossignoli, che poi prosegue dicendo che “l’evidenza statistica suggerisce che, nella maggior parte dei casi, i mercati finanziari offrano maggiori opportunità di rendimento dell’investimento immobiliare”.
2.  Fattore fiscale: “Se l’Imu è stata abolita sulla gran parte delle prime abitazioni, lo stesso non si può dire delle seconde. Occorre anche considerare eventuali imposte locali”, precisa il portfolio manager di Moneyfarm.
3. Affitto: In Italia il tasso di proprietà immobiliare è estremamente elevato, il 73% degli italiani possiede infatti almeno una casa di proprietà. In questo scenario, “il mercato degli affitti nel nostro Paese non è reattivo, fatta eccezione per poche aree geografiche”, dichiara l’espero che ricorda anche che tasso di morosità da parte degli inquilini è estremamente elevato e che gli strumenti legali a disposizione dei proprietari sono limitati. Inoltre, come si sa, i rendimenti maggiori si trovano nelle città dove il mercato immobiliare è abbastanza ridotto; all’aumentare del rendimento, però, aumenta la possibilità di avere la propria casa sfitta per un certo periodo o di vederla svalutare.
4. Liquidità: l’investimento immobiliare è per definizione poco liquido. Vendere la propria abitazione richiede tempi di attesa che possono essere anche lunghi e costi di intermediazione che possono essere molto onerosi. Si tratta infatti di un investimento non immediatamente liquidabile, a differenza di altre asset class ed è importante considerarlo nelle varie scelte a disposizione.
   Inoltre, nella decisione di investire sugli immobili vanno considerati tutti i costi: da quelli di transazione (ossia la parcella del notaio, le imposte e i costi legati all’acquisto della casa che si devono sommate al prezzo di acquisto quando si considera la convenienza dell’investimento) agli oneri fiscali (che possono essere anche molto elevati se si tratta di seconda casa) passando per eventuali costi di ristrutturazione (nel caso si tratti di immobili vecchi da rimodernare).
5. Diversificazione: possedere una prima casa significa essere già esposti al rischio legato al settore immobiliare. “In un’ottica di lungo periodo è opportuno diversificare i propri asset per evitare di essere troppo esposti in caso di crisi specifica del settore”, conclude Rossignoli.